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應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；對(duì)違約責(zé)任沒(méi)有約定或者約定不明確，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商交房后的訴訟期（一）房地產(chǎn)糾紛訴訟一般時(shí)效為三年，延付、遲付、拒付租金訴訟時(shí)效為一年，最長(zhǎng)訴訟時(shí)效為二十年。如在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi)，確實(shí)不是由于原告的過(guò)錯(cuò)，而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)中止計(jì)算，從障礙原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。開(kāi)發(fā)商在商品房交付使用后的90天內(nèi)，必須協(xié)助業(yè)主辦理好房地產(chǎn)證，否則，就要承擔(dān)違約責(zé)任。（二）一般訴訟時(shí)效和特別訴訟時(shí)效，是從權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，而最長(zhǎng)時(shí)效則是從權(quán)利人的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)

1、房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎?答：為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說(shuō)明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說(shuō)明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說(shuō)明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。2、僅有房產(chǎn)證，但沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，能取得房屋所有權(quán)嗎?答：不動(dòng)產(chǎn)以登記的方式進(jìn)行公示，只有進(jìn)行登記才發(fā)生物權(quán)的效力

開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，如果消費(fèi)者已支付購(gòu)買商品房全部款項(xiàng)，可請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理房屋所有權(quán)變更登記。相關(guān)司法解釋規(guī)定，認(rèn)定相對(duì)人購(gòu)買的房屋屬于特定物，如果相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)，則可以請(qǐng)求進(jìn)入破產(chǎn)程序的企業(yè)繼續(xù)履行房屋過(guò)戶義務(wù)。可以請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同嗎符合繼續(xù)履行條件的可以請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。合同的繼續(xù)履行，又稱實(shí)際履行或強(qiáng)制履行，是指在違約方不履行合同時(shí)，基于非違約方的履行請(qǐng)求，法院強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。繼續(xù)履行在一定程度上能使合同恢復(fù)到在正常履行條件下，非違約方能夠達(dá)到的利益狀態(tài)，是一種重要的違約責(zé)任承擔(dān)方式?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第36條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

一、延遲出租房交付應(yīng)該怎樣解決問(wèn)題延遲出租房交付應(yīng)該按照如下方式解決問(wèn)題：承租人可以要求出租人交付房屋，或者解除合同要求出租人返還押金和賠償損失。我國(guó)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谖灏倨呤邨l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。二、房屋延遲交付的違約金限額房屋延期交房賠付違約金有上限。違約金可以按照已交房款總額乘以同期銀行貸款利率及超期時(shí)間確定，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中已約定延期交房違約金的可以依據(jù)合同約定的金額確定，最高不得超過(guò)實(shí)際損失的30％?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸臈l當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是

商品房交付糾紛應(yīng)通過(guò)和解、協(xié)商、仲裁、訴訟四種方式處理。雙方應(yīng)按照平等互利的原則私下進(jìn)行和解，和解不成可提請(qǐng)第三方加以協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)可以根據(jù)商品房買賣合同中的約定交由指定機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，仲裁仍未解決的可以向人民法院提起訴訟。怎么才算完成商品房交付對(duì)于房屋的交付，《最高人民法院商品房買賣合同糾紛解釋》規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房?jī)H僅意味著對(duì)房屋的移轉(zhuǎn)占有。由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記為要件，與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標(biāo)的物交付行為的完成即意味著標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應(yīng)當(dāng)包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。交房必須達(dá)到法定的以及約定的交付使用條件。在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需

一、逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。二、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。開(kāi)發(fā)商不能如期交房怎么辦開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照約定的時(shí)間來(lái)交付房屋，這是開(kāi)發(fā)商的基本義務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，買房人可以依照不同的情況采取不同的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。根據(jù)延期交房的情況和理由不同，可以分為以下幾種情況：（一）開(kāi)發(fā)商延期交房，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的，但是給出延期交房的理由，這種情況下購(gòu)房人沒(méi)必要解除購(gòu)房合同。雖然不是因?yàn)椴豢煽沽蚝贤s定的免責(zé)理由，但屬于購(gòu)房者能夠承受的范圍，例如開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致停工了一段時(shí)間現(xiàn)已恢復(fù)等，購(gòu)房者可以選擇等待并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金賠償。（二）開(kāi)發(fā)商延期交付，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒(méi)有履行的，也不給出合理理由或

一、如何應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商不解決商品房質(zhì)量問(wèn)題的情況1．找開(kāi)發(fā)商協(xié)商如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，首先找開(kāi)發(fā)商，因?yàn)橘?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商有著直接的合同關(guān)系。開(kāi)發(fā)商作為商品房的生產(chǎn)商和銷售商，對(duì)商品房質(zhì)量承擔(dān)最終責(zé)任。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的質(zhì)量關(guān)系通過(guò)《商品房購(gòu)銷合同》和《商品房住宅質(zhì)量保證書(shū)》來(lái)約束，如果購(gòu)房者因質(zhì)量問(wèn)題要求賠償損失，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者賠償，開(kāi)發(fā)商再根據(jù)質(zhì)量原因依照合同約定追索責(zé)任單位賠償。2．因商品房質(zhì)量保修責(zé)任發(fā)生糾紛的，如開(kāi)發(fā)商不予解決、或?qū)﹂_(kāi)發(fā)商的解決不滿意，當(dāng)事人可以向建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)申請(qǐng)組織認(rèn)定或向建設(shè)行政主管部門投訴。對(duì)于影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問(wèn)題，住戶可以直接委托具有法定結(jié)構(gòu)安全鑒定資質(zhì)的單位對(duì)房屋進(jìn)行鑒定，其鑒定結(jié)論可作為民事賠償?shù)淖C據(jù)。3．提起仲裁或依法向人民法院起訴。如果上述途徑都不能解決，購(gòu)房者可以根據(jù)法律規(guī)定和自己的實(shí)際情況起訴開(kāi)發(fā)商。二、房屋質(zhì)量糾紛涉及哪些主體？房屋質(zhì)量糾紛可

工商局發(fā)現(xiàn)商品無(wú)合格證的，責(zé)令生產(chǎn)者、銷售者限期改正、整改或吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。根據(jù)《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》的規(guī)定，依照本法規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督抽查的產(chǎn)品質(zhì)量不合格的，市場(chǎng)監(jiān)督管理部門責(zé)令其生產(chǎn)者、銷售者限期改正。逾期不改正的，由省級(jí)以上人民政府市場(chǎng)監(jiān)督管理部門公告；公告后仍不合格的，責(zé)令停業(yè)，限期整改；整改期滿后，產(chǎn)品質(zhì)量仍不合格的，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。無(wú)商標(biāo)的商品可以賣嗎可以賣注冊(cè)商標(biāo)在生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可以使用，但使用人對(duì)該商標(biāo)沒(méi)有專用權(quán)，不得禁止他人使用。但需要注意的是，根據(jù)我國(guó)《商標(biāo)法》第6條的規(guī)定：國(guó)家規(guī)定必須使用注冊(cè)商標(biāo)的商品，必須申請(qǐng)商標(biāo)注冊(cè)，未經(jīng)核準(zhǔn)注冊(cè)的，不得在市場(chǎng)上銷售。國(guó)家規(guī)定必須使用注冊(cè)商標(biāo)的商品，是指法律、行政法規(guī)規(guī)定的必須使用注冊(cè)商標(biāo)的商品，目前必須使用注冊(cè)商標(biāo)的商品只有人用藥品和煙草制品兩類。如果被人注冊(cè)了，您就不能使用了，使用就構(gòu)成侵權(quán)了，建議還是把商標(biāo)注冊(cè)了，有不明

對(duì)于購(gòu)房未按期交付時(shí)所采取的維護(hù)自身權(quán)益之方式主要包括以下幾種途徑：首先，如果買賣雙方在合同中對(duì)違約責(zé)任及解決方式有所約定，則應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定予以執(zhí)行；若并無(wú)明確約定，則根據(jù)《民法典》等相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)遵循契約精神，優(yōu)先采納合同條款的效力；如協(xié)商仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，消費(fèi)者可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所在地的基層人民政府或者其派出機(jī)關(guān)提出調(diào)解申請(qǐng)；若經(jīng)調(diào)解后未能達(dá)成和解，消費(fèi)者還可依法向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟；最后，若買賣雙方曾簽署過(guò)仲裁協(xié)議或在合同中明確約定了仲裁條款，消費(fèi)者也可選擇向仲裁機(jī)構(gòu)提交仲裁申請(qǐng)，由仲裁機(jī)構(gòu)依照相關(guān)程序進(jìn)行裁決。《民法典》第四百七十條合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?！?/div>

我是今年在九月份用一次性付款的方式購(gòu)買了一套商品房。合同規(guī)定交付期限在2008年11月30日前，但是開(kāi)發(fā)商在11月29日給我打電話說(shuō)要延期到12月8日才能交鑰匙。但是12月8日我去領(lǐng)鑰匙時(shí)，了解到水，電，暖這三樣只有電可以正常使用，并且電梯也沒(méi)有安裝好，無(wú)法正常使用。物業(yè)的人說(shuō)：自來(lái)水要到來(lái)年3月份左右才能入戶，電梯得來(lái)年1月份左右才能使用。當(dāng)天我沒(méi)有拿鑰匙，物業(yè)的人說(shuō)：如果現(xiàn)在不拿鑰匙，就得等到來(lái)年3月份才能拿鑰匙，在這期間我們不承擔(dān)違約責(zé)任，因?yàn)槲覀円呀?jīng)通知你們來(lái)拿鑰匙了，你們不拿是你們的責(zé)任。就此問(wèn)題我想了解一下，我應(yīng)該拿鑰匙嗎?開(kāi)發(fā)商沒(méi)有違約責(zé)任嗎?律師：1、商品房未達(dá)到合同中約定的交付條件，您有權(quán)拒絕收房;2、請(qǐng)參照合同中的約定，你有權(quán)追究開(kāi)發(fā)商遲延交付的違約責(zé)任。

買房交首付不簽合同首先看認(rèn)購(gòu)協(xié)議或者認(rèn)籌協(xié)議上對(duì)于合適簽訂購(gòu)房合同是否有約定。若是合同中對(duì)于簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間有約定，那么購(gòu)房者是不能夠隨意推遲簽訂購(gòu)房合同的，若是逾期簽訂，則開(kāi)發(fā)商可能要求索賠違約金，而且在房源緊俏的情況下，還會(huì)直接把房源出售給他人，購(gòu)房者這時(shí)的損失將比較大。零首付買房的風(fēng)險(xiǎn)零首付買房購(gòu)房者必須符合國(guó)家的貸款標(biāo)準(zhǔn)，如果一年后買房政策有新的變動(dòng)或者房貸利率出現(xiàn)變化，這些都是購(gòu)房者自己需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是當(dāng)購(gòu)房者貸款條件在銀行審批不通過(guò)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否會(huì)退還已經(jīng)繳納的購(gòu)房款項(xiàng)呢這也是購(gòu)房者需要考慮的問(wèn)題和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

開(kāi)發(fā)商跑路后房產(chǎn)的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)搞清楚產(chǎn)權(quán)的歸屬，在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。首先，如果所購(gòu)買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購(gòu)房者的損失便可降到最少。其次，若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院?，?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。另外，若決定要起訴發(fā)展商時(shí)，業(yè)主也必須齊心一致。如果其他業(yè)主打了官司，并且獲得勝訴、得到賠償，而有的業(yè)主因?yàn)榈却l(fā)展商完工沒(méi)有及時(shí)起訴，可能最終就得不到賠償。實(shí)在不行只能找當(dāng)?shù)卣?/div>

1、可以通過(guò)向法院起訴要求還款，法院會(huì)依法做出判決。2、勝訴之后，如果對(duì)方拒絕履行的，勝訴方可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，也可以由審判員移送執(zhí)行員執(zhí)行。3、法院在受理強(qiáng)制執(zhí)行后，會(huì)依法查詢債務(wù)人名下的房產(chǎn)、車輛、證券和存款。4、被執(zhí)行人不履行法律文書(shū)確定的義務(wù)的，人民法院可以對(duì)其采取或者通知有關(guān)單位協(xié)助采取限制出境，在征信系統(tǒng)記錄、通過(guò)媒體公布不履行義務(wù)信息以及法律規(guī)定的其他措施。開(kāi)發(fā)商面積差不退找哪個(gè)部門所購(gòu)買的房屋，如果存在面積差，業(yè)主應(yīng)該要和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，若是開(kāi)發(fā)商一直不退面積差的話，業(yè)主是可以向法律提起訴訟的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定：當(dāng)出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，沒(méi)有明確約定情況下，而面積誤差的絕對(duì)值又在3％的范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還相應(yīng)房款?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于商品房買賣司法解釋》第九條

遵循下列原則處理：1．有一方已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記的買受人享有優(yōu)先過(guò)戶權(quán)。2．各買受人均為辦理過(guò)戶手續(xù)的，以商品房買賣合同已經(jīng)辦理備案登記的買受人優(yōu)先取得商品房的所有權(quán)。3．各買受人既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理合同備案的，則誰(shuí)占有該商品房誰(shuí)就可以優(yōu)先取得該標(biāo)的物的所有權(quán)。一房?jī)少u的產(chǎn)權(quán)歸屬于誰(shuí)？一房?jī)少u的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分別處理：第一種情形是其中一方已經(jīng)辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記或預(yù)售登記，那么辦理了登記的購(gòu)房人可以取得房屋的所有權(quán)。第二種情形是都沒(méi)有辦理登記，購(gòu)房人都處于平等的債權(quán)人地位，都有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，因此，在此種情況下，房屋交付給哪一方，應(yīng)當(dāng)綜合考慮幾個(gè)因素：1．是否已經(jīng)實(shí)際居住，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將房屋實(shí)際交付其中一方居住、使用，那么應(yīng)當(dāng)考慮支持訪方實(shí)際履行的請(qǐng)求；2．是否已經(jīng)實(shí)際付清房款，如果其中一方已經(jīng)實(shí)際付清房款，相對(duì)應(yīng)的應(yīng)當(dāng)考慮支持其主張；3．房屋是否有購(gòu)房人附加