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1、二手房按揭過戶有兩種方式：貸記過戶或贖回過戶。在二手房交易中，由于‘過戶’難度較高，‘贖回合同’的比例較大?！薄斑^戶”要求手續(xù)較為復(fù)雜，購房者一般通過按揭公司辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。具體來說，有以下幾個(gè)步驟：1。2辦理相關(guān)“過戶”手續(xù)前，需同時(shí)征得原業(yè)主按揭銀行和產(chǎn)權(quán)交易部門的同意。

就“再融資”業(yè)務(wù)而言，購房者只能在原按揭銀行辦理“再融資”，因?yàn)椤霸偃谫Y”是在原房主尚未還清銀行貸款時(shí)，將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給購房者，且產(chǎn)權(quán)在按揭期間轉(zhuǎn)讓，因此，在借款人仍然是原所有人的情況下，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買方將有一個(gè)真空期。因此，要辦理相關(guān)業(yè)務(wù)流程，需要簽訂三方協(xié)議（買賣雙方和銀行）來控制風(fēng)險(xiǎn)。如果是通過按揭公司辦理，銀行還需要按揭公司提供階段性擔(dān)保。

比較“再融資”和“贖回合同”兩種方式，再融資具有成本低（一般只比正常商業(yè)貸款抵押費(fèi)用多1550元）、時(shí)間短（比正常商業(yè)貸款多20個(gè)工作日）的特點(diǎn)；贖回合同涉及贖回合同的預(yù)付款，將產(chǎn)生贖回合同還款金額2%~3%的擔(dān)保費(fèi)，時(shí)間可短至一個(gè)月，長(zhǎng)至三個(gè)月?！霸偃谫Y”與“贖回”的區(qū)別在于，購房者的貸款需求能否在原房貸銀行得到滿足。如果原房貸銀行能夠滿足購房者的貸款需求（貸款比例和貸款利率，銀行一般不接受轉(zhuǎn)存公積金貸款的“再融資”），建議做“再融資”。第二，如何規(guī)避房屋再抵押過程中的風(fēng)險(xiǎn)購房人需要通過貸款償還之前的抵押貸款，這實(shí)質(zhì)上是借款人對(duì)所購房屋主體的改變。也就是說，購房者可以在還貸前轉(zhuǎn)讓或出售房產(chǎn)；購房者可以向銀行申請(qǐng)二手房貸款。

按揭貸款過戶手續(xù)與普通二手房按揭貸款的區(qū)別在于，銀行只在房地產(chǎn)過戶后貸款給業(yè)主支付購房者的購房款。

但是，在轉(zhuǎn)按揭的情況下，由于業(yè)主的房屋仍處于抵押狀態(tài)，不能再抵押兩次，因此需要發(fā)放第二筆貸款來償還業(yè)主的第一筆貸款，并在再次申請(qǐng)按揭前取得房產(chǎn)證。

辦理轉(zhuǎn)按揭時(shí)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？整個(gè)過程大致如下：賣方向銀行申請(qǐng)→銀行批準(zhǔn)后，簽訂三方協(xié)議→簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同→買受人向銀行申請(qǐng)貸款→銀行審批→簽訂新的貸款合同→辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)→發(fā)放貸款→出賣人還貸。同時(shí)要了解，申請(qǐng)二手房抵押時(shí)應(yīng)具備以下條件：

（1）出賣人已擁有房屋所有權(quán)證，在原借款銀行辦理抵押手續(xù)解除后可以上市流通；（2）出賣人還款情況良好，原借款銀行同意出賣人提前還貸；（3）借款人年滿18周歲，具有完全民事行為能力和合法有效的居住身份；（4）借款人年齡加貸款期限，不論男女，未滿65周歲；

（5）借款人有能力償還貸款本息；

（6）所購房屋在規(guī)定范圍內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)清晰；

（7）所購房地產(chǎn)不在拆遷通知范圍內(nèi)；（八）借款人申請(qǐng)貸款時(shí)自有資金不低于購房款的20%，自有資金不低于商品房自有資金的40%；（九）借款人與出賣人簽訂了真實(shí)有效的房屋買賣合同；

（10）借款人同意以所購房地產(chǎn)作為貸款抵押；

（11）銀行規(guī)定的其他條件。此外，我們還應(yīng)該注意貸款的期限。按照規(guī)定，轉(zhuǎn)按揭貸款最長(zhǎng)期限為30年，不受原貸款剩余期限的限制，也不超過所購住房剩余使用年限。