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物業(yè)法律糾紛處理

解決物業(yè)服務(wù)糾紛對策：

一是物業(yè)公司要加強與業(yè)主溝通，提高服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),我們都知道，生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會說“產(chǎn)品質(zhì)量就是企業(yè)的生命”，其實，這句話對物業(yè)服務(wù)行業(yè)同樣適用。我市房管部門和物價部門早在2004年就制定了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)規(guī)范了物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)及各級收費應(yīng)達到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2008年3月又出臺了《石家莊市住宅物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，就“企業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)”、“制度建立標(biāo)準(zhǔn)”、“物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”及“人員行為標(biāo)準(zhǔn)”進行了詳細(xì)的規(guī)范，并且要求各物業(yè)企業(yè)要在3年內(nèi)達到上述標(biāo)準(zhǔn)。這份規(guī)范已成為法院審理物業(yè)服務(wù)糾紛時，衡量物業(yè)公司服務(wù)是否達標(biāo)的一把尺子。正常來說，物業(yè)公司按照四級標(biāo)準(zhǔn)收費，就應(yīng)當(dāng)提供四級的服務(wù)，這才叫權(quán)利義務(wù)對等。希望物物業(yè)公司認(rèn)真對照標(biāo)準(zhǔn)進行自查自糾，進一步規(guī)范服務(wù)并提高員工素質(zhì)，為業(yè)主提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。

就與業(yè)主溝通的問題，我們想建議物業(yè)公司，將收費等級資質(zhì)，物價局規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容，在小區(qū)內(nèi)予以公示，一方面增加收費的公開、透明度，讓業(yè)主知道物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供哪些服務(wù)，哪些服務(wù)是業(yè)主提出的額外、不合理的要求，物業(yè)公司有權(quán)拒絕;另一方面可以加強業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，定期征求業(yè)主意見，糾正其服務(wù)中的缺陷與漏洞，提高企業(yè)內(nèi)部的服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。二是嚴(yán)把房屋交接關(guān)口，杜絕房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)收費隱患。在審理因房屋質(zhì)量隱患導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛時，業(yè)主常常提出房屋質(zhì)量的抗辯意見，法官一般告知業(yè)主房屋質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)找開發(fā)商，物業(yè)公司不能解決?？墒?，有些開發(fā)商在開發(fā)完樓盤后就注銷了，有的不知在何地辦公很難找，這樣的答復(fù)解決不了根本問題，強行判決業(yè)主交付全部物業(yè)費，只能使業(yè)主的火氣、怨氣更大，甚至引起群體性上訪事件。希望從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)做一下?lián)Q位思考，業(yè)主花了大半輩子的積蓄，還貸著銀行幾十萬買一套住房，房子接二連三出問題，出了問題還找不到人解決，物業(yè)還直說收費，業(yè)主能不火嗎?怎么可能痛痛快快交物業(yè)費。一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，可是在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時時刻刻在與業(yè)主打交道，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便、也最經(jīng)濟。建議物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同，妥善解決業(yè)主房屋維修事宜。因此，建議物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂合同，具體約定維修內(nèi)容、維修費用等事項。

三是恪守誠信，保證供暖達標(biāo)對于供暖質(zhì)量是否達標(biāo)問題，政府雖然出臺了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監(jiān)督力度有限，也沒有制定相應(yīng)的制裁措施。對于大多數(shù)物業(yè)公司來說，可能供暖閥門開小點，開的時間短一點，利潤空間就大一點。因此特別提醒物業(yè)公司：恪守誠信才是企業(yè)生存的根本，任何一個成功的企業(yè)、一名優(yōu)秀的企業(yè)家都是把誠信經(jīng)營當(dāng)做自己的生命一樣珍惜。再說，業(yè)主也不是沉默的羔羊，業(yè)主的維權(quán)意識越來越強，他的權(quán)利得不到保障，他就一定會用自己的方式反擊，最直接的辦法就是拒交采暖費。這種后果對每一個物業(yè)公司來說，都是所不愿意看到的。訴訟、執(zhí)行等等，一個一個環(huán)節(jié)下來，耗時耗力，收效未必顯著，反倒無形中增大了不少負(fù)擔(dān)。

建議物業(yè)公司可以聯(lián)合業(yè)主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監(jiān)控。一是要定期主動到業(yè)主家中測溫，并要求業(yè)主(或業(yè)主代表、居委會人員)協(xié)助在測溫記錄上簽字確認(rèn);二是在接到業(yè)主投訴時，及時派員到家中測溫，查找原因，解決問題。千萬不要置之不理，那樣，業(yè)主冷的不單是屋子，更冷的是他們的心。這無形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅定地加入到欠費的行列。

關(guān)于空置房供熱費問題，我們認(rèn)為最根本的解決途徑還是由政府主管部門盡快出臺具體的實施辦法或細(xì)則，明確各方在操作履行過程中的義務(wù)責(zé)任及后果，減少業(yè)主及物業(yè)公司的矛盾糾紛，也使法院處理糾紛時有據(jù)可依，使空置房交納20%熱費的規(guī)定，切實成為節(jié)能減排的有效措施，同時也使業(yè)主享受到實惠，最大限度促進社會的和諧發(fā)展。

社區(qū)是社會的重要組成細(xì)胞，社區(qū)的和諧穩(wěn)定直接關(guān)系到社會的和諧穩(wěn)定。雖然哪個小區(qū)也免不了存在個別業(yè)主惡意欠費的情況，但是，我們相信“人心向善”這句話。相信大多數(shù)業(yè)主是講理的，只要物業(yè)公司恪守誠信、收費合理、服務(wù)達標(biāo)，只要物業(yè)公司切身為業(yè)主的利益考慮，只要物業(yè)公司不斷提高自身素質(zhì)、提高協(xié)調(diào)和溝通能力，相信物業(yè)服務(wù)糾紛會越來越少，文明祥和宜居的小區(qū)會越來越多，社會環(huán)境會越來越好。