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交20%的比例可資參照

以往的現(xiàn)實(shí)情況是，絕大多數(shù)商住小區(qū)的物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)，都要求業(yè)主只要有拿到鑰匙的房子在小區(qū)，就不管你住不住都要與常住者一樣，交納相同標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)。

然而，如今隨著有些新啟用小區(qū)的空置房越來(lái)越多，一些空置房業(yè)主對(duì)全額交納物業(yè)費(fèi)的反映也越來(lái)越強(qiáng)烈。他們說(shuō)，我們雖有房子在小區(qū)，但并沒(méi)有啟用和住人，全額交納物業(yè)費(fèi)，實(shí)在欠公平。不過(guò)，反對(duì)者則指出，空置房大多是一些擁有二套乃至多套房的有錢人，有錢人不交或少交物業(yè)費(fèi)，反倒是窮人要全額交納物業(yè)費(fèi)，這豈不也欠公平?

到底怎樣才算公平呢?就事論事而言，我覺(jué)得首先得弄清一個(gè)基本點(diǎn)，即物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)，到底是建立在為人服務(wù)的基礎(chǔ)之上，還是建立在為房子服務(wù)的基礎(chǔ)之上?

顯而易見(jiàn)的是：物業(yè)公司所提供的服務(wù)，主要是建立在為人服務(wù)的基礎(chǔ)之上的。比如小區(qū)產(chǎn)生的垃圾，是由人制造的；比如小區(qū)的保安，是保障業(yè)主的人身安全和防備業(yè)主的車輛等財(cái)物不被盜的。如果業(yè)主不住在小區(qū)而只有一套空房子，也就不會(huì)產(chǎn)生垃圾，亦沒(méi)有什么住家財(cái)物需要防盜，這樣自然就沒(méi)有享受到物業(yè)公司的這些服務(wù)，也就沒(méi)必要交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

當(dāng)然，業(yè)主的房子畢竟在小區(qū)，物業(yè)公司也畢竟替業(yè)主看護(hù)著房子和在為小區(qū)公共空間提供服務(wù)，所以，房子即使長(zhǎng)期空置，其業(yè)主也不能不交納一定的物業(yè)費(fèi)。至于交納多少合適，我覺(jué)得石家莊所規(guī)定的20%的比例可資參照。

全額收取不無(wú)必要

石家莊出臺(tái)空置房只交20%物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，有關(guān)方面曾作過(guò)這樣的解釋：房子沒(méi)人住，物業(yè)費(fèi)卻一分不能少，這種現(xiàn)象總讓人感覺(jué)有些霸王。的確，從等價(jià)交換的原則講，空置房業(yè)主享受的物業(yè)服務(wù)比較少，因而少交一些物業(yè)費(fèi)是不無(wú)道理的。

但是，作為公共立法方面的規(guī)定，還有一個(gè)政策導(dǎo)向和社會(huì)效應(yīng)問(wèn)題?？罩梅拷?0%的物業(yè)費(fèi)，除此類房主外，物業(yè)公司和其他入住業(yè)主都會(huì)感到憋屈。恰如當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)所言：物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主享有的公共服務(wù)，這一規(guī)定實(shí)際上是讓一部分業(yè)主承擔(dān)了那些擁有第二套住房業(yè)主的物業(yè)費(fèi)，就是所謂的劫貧濟(jì)富，顯失公平。至于從社會(huì)效應(yīng)的角度講，這還會(huì)減少房屋空置的成本，不利于抑制囤房炒房的投機(jī)行為，并且易造成住房資源的一些浪費(fèi)。

現(xiàn)在很多事情，都強(qiáng)調(diào)與國(guó)際接軌。而在國(guó)際上，不少西方國(guó)家的慣例是，商住小區(qū)的房子不管是住人還是空置，其業(yè)主都不能少交物業(yè)費(fèi)，有的甚至還要被加收空房稅。當(dāng)然，中國(guó)有中國(guó)的國(guó)情，未必要完全照搬國(guó)際慣例。不過(guò)，從當(dāng)前我國(guó)正竭力抑制囤房炒房之大局出發(fā)，我覺(jué)得對(duì)空置房收取全額物業(yè)費(fèi)，是不無(wú)必要的。

還是要科學(xué)合理地確定

商住小區(qū)空置房物業(yè)費(fèi)到底該咋交?我覺(jué)得，有幾個(gè)問(wèn)題尚需進(jìn)一步分析，以便科學(xué)合理地確定。

一是該不該把收取空置房物業(yè)費(fèi)與抑制囤房炒房聯(lián)系起來(lái)?

空置房或許確實(shí)有一些是富人的投資房。但物業(yè)費(fèi)是交給小區(qū)物業(yè)公司和用于物業(yè)服務(wù)的，并不肩負(fù)抑制囤房炒房的任務(wù)。所以，沒(méi)必要把這兩者捆綁在一起。事實(shí)上，這樣做對(duì)有錢購(gòu)買多套房者，也起不到多大抑制作用。要真正有效地抑制空置房，就有必要在設(shè)立和征收空房稅上動(dòng)腦筋。

二是要弄清小區(qū)的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成情況。

通常來(lái)說(shuō)，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)主要包括這樣一些事項(xiàng)：小區(qū)內(nèi)電梯和水電氣暖等共用設(shè)備的運(yùn)行與養(yǎng)護(hù)；區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的保潔和花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)；小區(qū)內(nèi)交通與車輛停放秩序的管理；防火、防盜、防人身傷害等安全保護(hù)，以及為方便業(yè)主所提供的其他服務(wù)等。而物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成，則主要包括這些服務(wù)事項(xiàng)的成本、需支付的人力工資福利以及物業(yè)公司應(yīng)繳的稅款和可賺取的利潤(rùn)等。由此可見(jiàn)，物業(yè)費(fèi)并不是單指為某些業(yè)主個(gè)體服務(wù)所收取的費(fèi)用，所以也就不宜僅以某些業(yè)主是否享受了某些直接的服務(wù)項(xiàng)目來(lái)確定。

三是確定空置房收取多少物業(yè)費(fèi)，須有比較科學(xué)的比例測(cè)算和通過(guò)利益相關(guān)各方來(lái)商議。

石家莊市出臺(tái)空置房交20%物業(yè)費(fèi)的規(guī)定，據(jù)說(shuō)是仿照空置房交20%取暖費(fèi)這個(gè)原則來(lái)定的。委實(shí)說(shuō)，這種定法還值得斟酌。因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)與取暖費(fèi)不同，單戶未用暖氣而只收20%取暖費(fèi)或許可行，但物業(yè)費(fèi)有不少是用在了整個(gè)小區(qū)的公共事項(xiàng)上的，有些房子雖然空置，卻并不能明顯減少物業(yè)費(fèi)的支出。

故而空置房宜收取多少物業(yè)費(fèi)，最好還是在核算出直接與非直接為業(yè)主服務(wù)的費(fèi)用比例后，由空置房房東、其他入住業(yè)主、物業(yè)公司等利益相關(guān)方來(lái)相互博弈，共同酌定。如此，空置房不管是交納70%還是50%抑或別的比例的物業(yè)費(fèi)等，都會(huì)顯得更為合情合理一些。