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房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營行為具有風(fēng)險(xiǎn)性和投機(jī)性，當(dāng)購房人與開發(fā)商洽談購買商品房時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)傳導(dǎo)給購房人，因此，為了維護(hù)購房人的合法權(quán)益，國家的法律、法規(guī)規(guī)定開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備以下幾個(gè)前提條件：一、獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；二、交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得國有土地使用證；三、建筑方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)已通過規(guī)劃審批，獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、施工圖設(shè)計(jì)通過主管部門審核、審批，獲得施工許可證；五、投入開發(fā)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，獲得商品房預(yù)售許可證。特別提示：預(yù)售許可證是按棟頒發(fā)，購房人查看預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)注意準(zhǔn)備購買的商品房是否在該預(yù)售許可證的預(yù)售許可范圍內(nèi)。上述前提條件和許可證件如開發(fā)商不具備，房產(chǎn)管理部門將有權(quán)對其進(jìn)行行政處罰，購房人與之簽訂的商品房預(yù)售合同亦無效，開發(fā)商除返還購房款之外，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

一、開發(fā)商五證是哪五證

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具備的五證通常是指：國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證。其中國有土地使用權(quán)證一般是指，開發(fā)商已經(jīng)簽訂土地出讓合同，交付全部土地出讓金后，拿到可以證明開發(fā)商對相應(yīng)土地享有合法使用權(quán)的權(quán)利憑證，該證由國土管理部門頒發(fā)。

二、辦理商品房預(yù)售許可證的條件有哪些

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商申請商品房預(yù)售許可證，必須向房地產(chǎn)部門申請，并滿足相應(yīng)的條件。具體如下：第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請表；（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。