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【案情】

原告何某某在原重慶市石柱縣南賓區(qū)河壩鄉(xiāng)某某村某某組有上輩遺留的祖業(yè)土木結(jié)構(gòu)房屋（未辦理房地產(chǎn)權(quán)證）。第三人馬某某原系南賓區(qū)河壩鄉(xiāng)某某村某某組，與原告的房屋相距較遠(yuǎn)，后在撤區(qū)并鄉(xiāng)并村組后，才與原告成為現(xiàn)南賓鎮(zhèn)河壩村某某組的同組成員。2012年8月左右，原告得知石柱縣國土房管局在開展復(fù)耕工作，前往南賓國土所查詢，發(fā)現(xiàn)被告將原告的祖業(yè)房屋初始登記給馬某某，房地產(chǎn)權(quán)證為石柱縣房地證2012字第124793號，原告認(rèn)為被告的登記行為嚴(yán)重侵犯了原告的合法權(quán)益，原告先提起民事訴訟，民事訴訟中第三人將該房地產(chǎn)權(quán)證作為證據(jù)提交法庭，為此，原告故提起行政訴訟，請求法院依法撤銷被告為第三人頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

庭審中查明，第三人馬某某于2011年11月7日以“河壩村委會的土地房屋權(quán)屬來源證明”為依據(jù)，向被告申請房地產(chǎn)登記。被告于當(dāng)日受理、初審、復(fù)審和終審（無具體時間），其審核表中房屋四界的相鄰戶何家榮（元）的簽字不屬其本人的簽名，對“河壩村委會的土地房屋權(quán)屬來源證明”的真實(shí)性、合法性未嚴(yán)格審核，也未依法對有關(guān)事項進(jìn)行公告，后于2012年6月20日為第三人馬某某辦理了房地產(chǎn)權(quán)證為石柱縣房地證2012字第124793號。

【分歧】

本案對被告重慶市石柱縣國土房管局在進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)行政登記中，對申請人提供的材料是作形式審查，還是作實(shí)質(zhì)審查存在兩種不同的意見：

第一種意見認(rèn)為：國土房管局在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記中，只需作形式審查，對申請人提交的申請登記材料齊全且符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)予以登記。

第二種意見認(rèn)為：國土房管局在辦理房地產(chǎn)權(quán)登記中，對房屋登記申報資料的形式和真實(shí)性、有效性均應(yīng)當(dāng)履行實(shí)質(zhì)性審查職責(zé)，確保登記的準(zhǔn)確、合法。

【評析】

筆者贊同第二種意見，理由如下：

所謂形式審查，就是僅限于登記頒證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實(shí)質(zhì)性審查，就是除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效性作全面的審查。

《房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定：房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：（一）受理登記申請；（二）權(quán)屬審核；（三）公告；（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。本條第（三）項適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的登記?！吨貞c市土地房屋權(quán)屬登記條例》（以下簡稱條例）進(jìn)行登記。該條例第十條規(guī)定：土地房屋權(quán)屬登記的一般程序：（一）申請受理?！?；（二）權(quán)屬審核。由土地房屋行政主管部門對申請登記的土地房屋權(quán)屬來源及其合法性進(jìn)行審核；（三）登記發(fā)證?！?；土地房屋權(quán)屬自土地房屋行政主管部門核準(zhǔn)登記之日起生效。有關(guān)事項應(yīng)當(dāng)公告的，由土地房屋行政主管部門予以公告。該條例第十一條規(guī)定：符合下列條件的，土地房屋行政主管部門應(yīng)予登記：（一）提交資料齊全；（二）權(quán)屬來源合法，四至界限清楚明確；（三）申請登記內(nèi)容與提交資料證明的內(nèi)容及土地房屋實(shí)際現(xiàn)狀一致；（四）權(quán)屬無爭議。該條例第三十一條規(guī)定：村民申請住宅的土地房屋權(quán)屬登記，應(yīng)提交宅基地批準(zhǔn)文件、土地房屋平面圖?！吨腥A人民共和國土地管理法》實(shí)施以前修建的住宅，村民不能提交權(quán)屬來源證明文件的，經(jīng)所在地村民小組出具的證明，由土地房屋行政主管部門核準(zhǔn)登記。

具體到本案中，被告在辦理房地產(chǎn)權(quán)行政登記中，理應(yīng)按照上述規(guī)定嚴(yán)格履行職責(zé)，不僅要對申請人提供的資料作形式審查，還要對其真實(shí)性、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，只有這樣，才能符合立法的目的，才能達(dá)到上述辦法和條例規(guī)定的資料齊全、權(quán)屬來源合法、四界清楚明確、權(quán)屬無爭議的審查標(biāo)準(zhǔn)。而在本案中，被告為第三人馬某某辦理的房地產(chǎn)權(quán)證行政登記，從其提供的證據(jù)看，僅有“河壩村委會的證明”，該證明上的四界有涂改、無村民小組組長的簽字確認(rèn)，其房屋四界的相鄰戶何家榮（元）又否定其簽字的事實(shí)，且證明的房屋系“馬某某的祖業(yè)房屋”，在庭審中馬某某予以否定，其證明的內(nèi)容顯然是不真實(shí)的，也是不合法的，被告僅作了形式審查而未對其進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，也未按照條例的規(guī)定予以公告，導(dǎo)致將有權(quán)屬爭議的房屋登記給第三人，存在缺乏房屋權(quán)屬來源合法的主要證據(jù)，且被告存在違反法定程序的行為，依法屬于應(yīng)當(dāng)撤銷的情形，因此，被告作出的房地產(chǎn)權(quán)登記被法院依法判決撤銷。

筆者建議，國土房管部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)行政登記中，對申請人提供的材料應(yīng)當(dāng)履行全面的實(shí)質(zhì)審查職責(zé)，確保登記內(nèi)容的真實(shí)性為限。一是審查登記手續(xù)、提供的材料等是否齊全、合法；二是審查登記手續(xù)和材料的主要內(nèi)容的真實(shí)性和合法性；三是對申請人提供的材料存在的疑點(diǎn)，應(yīng)予以核實(shí)。