1、貨幣補償
貨幣補償主要是通過專業(yè)的評估機構(gòu)對所要拆遷的房屋進行估價,然后產(chǎn)生有依據(jù)可循的補償金額,以下是三種法定的評估依據(jù)。
市場評估價。市場評估價是指被拆遷房屋的市場價格,評估公司按照合理的評估程序,再選用合適的評估方法,對影響房地產(chǎn)價格的各種因素進行分析,然后對被拆遷房屋在估價時的合理價格進行判定。
商品房交易均價。這是指在同一個區(qū)域內(nèi)相同類型的住宅的成交價,這些價格會有相關(guān)的部門進行統(tǒng)計。
重置價。重置價是評估機構(gòu)根據(jù)估價時的建筑材料和建筑技術(shù),按照當時的價格水平來判定重新建造全新的功效等同的建筑物的價格。
貨幣補償操作起來比較接單,而且不會產(chǎn)生后續(xù)的一些問題,被拆遷人也更容易接受,因為拆遷安置房很容易由于質(zhì)量問題在后期產(chǎn)生矛盾。
2、產(chǎn)權(quán)置換
產(chǎn)權(quán)置換是指拆遷人用自己所建造的房屋與被拆遷人的房屋進行產(chǎn)權(quán)的調(diào)換,并按照市場價進行差價補償。在產(chǎn)權(quán)置換后,被拆遷人就會擁有新的房屋產(chǎn)權(quán),這種方式的特點在于通過實物對被拆遷人進行補助。
城市房屋拆遷規(guī)程出臺
建設(shè)部總經(jīng)濟師、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾在接受記者采訪時說,建設(shè)部下發(fā)的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定了行政裁決和行政強制執(zhí)行制度,對于保障城市建設(shè)的順利進行,起到了積極作用。但由于條例對行政裁決條件、程序、時限等未作具體規(guī)定,在實施中出現(xiàn)了一些問題。濫用行政裁決和強制拆遷的行政行為時有發(fā)生。有些地方甚至錯誤認為拆遷裁決可以不受條件和時間限制,達不成協(xié)議就行使行政裁決手段,組織有關(guān)部門強制拆遷;一些拆遷單位采取停水、停電等不正當手段,脅迫被拆遷人搬遷;一些地方不經(jīng)行政裁決,就實施行政強制執(zhí)行。因拆遷行政裁決和行政強制執(zhí)行不規(guī)范引發(fā)的上訪已經(jīng)成為群體性拆遷上訪的主要原因之一。
謝家瑾指出,建設(shè)部下發(fā)的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》,明確了行政裁決及強制拆遷的程序,增加了行政調(diào)解程序,建立了拆遷聽證制度,確立了拆遷補償安置標準的裁決原則,規(guī)范了拆遷強制執(zhí)行行為。規(guī)程的施行對于規(guī)范城市房屋拆遷行政裁決行為,維護拆遷當事人的合法權(quán)益將起到十分重要的作用。
依照《規(guī)程》,拆遷人未按裁決意見向被拆遷人提供拆遷補償資金或者符合國家質(zhì)量安全標準的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的,不得實施強制拆遷。
規(guī)程明確,被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的?由市、縣人民政府責成有關(guān)部門行政強制拆遷,或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前,應當邀請有關(guān)管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等,對行政強制拆遷的依據(jù)、程序、補償安置標準的測算依據(jù)等內(nèi)容,進行聽證。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,必須經(jīng)領(lǐng)導班子集體討論決定后,方可向政府提出行政強制拆遷申請。未經(jīng)行政裁決,不得實施行政強制拆遷。
房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷,應當提交下列資料:行政強制拆遷申請書;裁決調(diào)解記錄和裁決書;被拆遷人不同意拆遷的理由;被拆遷房屋的證據(jù)保全公證書;被拆遷人提供的安置用房、周轉(zhuǎn)用房權(quán)屬證明或者補償資金證明;被拆遷人拒絕接收補償資金的,應當提交補償資金的提存證明。
按照《條例》的規(guī)定,城市房屋拆遷強制執(zhí)行必須作出書面裁決。因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協(xié)議,當事人申請裁決的,適用這一規(guī)程。城市房屋拆遷行政裁決工作由當?shù)厥?、縣人民政府城市房屋拆遷管理部門負責。
拆遷人、被拆遷人申請行政裁決,需提供相關(guān)資料。申請裁決必須提供申請人與被申請人的協(xié)商記錄,未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因。經(jīng)調(diào)解,達成一致意見的,出具裁決終結(jié)書;達不成一致意見的,房屋拆遷管理部門應當作出書面裁決。部分事項達成一致意見的,裁決時應當予以確認。
規(guī)程指出,未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的,房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前,應當進行聽證。具體標準、程序由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定。當事人對評估結(jié)果有異議,且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評估委員會鑒定的,房屋拆遷管理部門應當委托專家評估委員會進行鑒定,并以鑒定后的估價結(jié)果作為裁決依據(jù)。當事人對行政裁決不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。
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