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建設(shè)部《城市公有房屋管理規(guī)定》（1994年4月1日施行）第一章第六條這樣規(guī)定：房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對(duì)所管理和使用的房屋負(fù)有保護(hù)責(zé)任，任何單位和個(gè)人不得侵占、損壞公有房屋，不得利用房屋獲取非法利益。根據(jù)此條款，個(gè)人是不能將公有房屋出租的。公家將公房分給個(gè)人，實(shí)際上是將公房租給個(gè)人，每月個(gè)人需向公家交房租，個(gè)人與公家之間的關(guān)系應(yīng)該是租賃關(guān)系。但是建設(shè)部又頒發(fā)《城市房屋租賃管理辦法》（1995年6月1日起施行）第一章第三條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以依據(jù)本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。第四條規(guī)定：公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。

分析上述兩個(gè)規(guī)定，后一個(gè)規(guī)定對(duì)出租公房問(wèn)題也有了適當(dāng)?shù)姆潘?，但?guī)定的原則是如果承租人（個(gè)人）將所租用的公房出租，前提條件是需經(jīng)公家（原出租人）同意。實(shí)際上，該法規(guī)把公房能否出租的問(wèn)題留給了有產(chǎn)權(quán)的單位。如果該單位作為原出租人同意其單位職工轉(zhuǎn)租房子，那么轉(zhuǎn)租就為合法。

將已經(jīng)出售給個(gè)人的公房出租是否合法呢？按現(xiàn)行房改規(guī)定，售出的公房5年以后可以出租、出售。目前，北京最早的一批房改房已經(jīng)夠了5年的年限，出租不存在問(wèn)題。而不到5年的房改房也擁有完全產(chǎn)權(quán)，完全產(chǎn)權(quán)自然包括將房屋出租的權(quán)利，這與目前房改房5年內(nèi)不準(zhǔn)出租有一定矛盾。很多專(zhuān)家、學(xué)者也正對(duì)這個(gè)問(wèn)題進(jìn)行探討，希望能盡早理順其中關(guān)系。

公房出租問(wèn)題目前的法律規(guī)定還有待完善，法規(guī)與法規(guī)之間的銜接還有待加強(qiáng)，實(shí)務(wù)操作中存在一些不合理之處。

一、南京公房租賃規(guī)定

《南京市公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓實(shí)施細(xì)則》昨日出臺(tái)。記者從南京市房產(chǎn)局獲悉，《細(xì)則》的出臺(tái)為公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓明確了陽(yáng)光操作規(guī)則。

《細(xì)則》規(guī)定，所謂公有住房承租權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵腹凶》砍凶馊耍ㄞD(zhuǎn)讓人），經(jīng)房屋出租人（產(chǎn)權(quán)人）同意，將租用的公有住房按規(guī)定的程序，轉(zhuǎn)讓給他人（受讓人）承租，并獲得一次性轉(zhuǎn)讓收益的行為。公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谕葪l件下，公有住房出租人有優(yōu)先受讓權(quán)；破套使用的公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的，在同等條件下，同套內(nèi)其他承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。

公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的價(jià)款，由轉(zhuǎn)讓雙方協(xié)商議定，同時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向產(chǎn)權(quán)人如實(shí)申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。產(chǎn)權(quán)人按每平方米使用面積向轉(zhuǎn)讓人收取100—200元的補(bǔ)償費(fèi)用，專(zhuān)項(xiàng)用于公有房屋的維修。

公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)使用統(tǒng)一印制的規(guī)范合同文本，辦理公有住房退、承租手續(xù)應(yīng)提交如下資料：轉(zhuǎn)讓協(xié)議，公有住房租賃合約；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證；戶(hù)口簿；經(jīng)公證的同戶(hù)籍家庭成員意見(jiàn)；其他證明或全家遷離本市的證明；其他相關(guān)資料，承租權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原租賃合約中承租方的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)歸受讓人。受讓?xiě)?yīng)遵守公房管理的各項(xiàng)規(guī)定。受讓人可根據(jù)房改政策購(gòu)買(mǎi)所受讓的公有住房，原產(chǎn)權(quán)單位與受讓人（承租人）無(wú)特別約定的應(yīng)予出售。

《細(xì)則》還規(guī)定，有下列情況之一的，公有住房承租權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)何慈〉米》孔赓U合法證件的；有房屋租賃、使用糾紛的；擅自改變房屋用途和拆改結(jié)構(gòu)的，已列入拆遷改造范圍的；轉(zhuǎn)讓后，家庭人均住房使用面積低于8平方米的；涉及代管產(chǎn)及其他需落實(shí)政策房產(chǎn)的；同戶(hù)籍家庭成員不能協(xié)商一致的；有違法搭建的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定不宜轉(zhuǎn)讓的。

有下列情形之一的，變更承租戶(hù)名免收補(bǔ)償費(fèi)用：承租人死亡，與其同戶(hù)籍同住二年以上且他處無(wú)住房的家庭成員申請(qǐng)繼續(xù)承租的；法院判決、調(diào)解離婚以及在民政部門(mén)辦理協(xié)議離婚的；承租人已在他處購(gòu)房或他處有住房戶(hù)口遷出，與其同戶(hù)籍同住二年以上的家庭成員申請(qǐng)繼續(xù)承租的；套式房屋由兩人分割承租，相互之間轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的；拆遷安置的幾套住房，由一人承租的，安置協(xié)議中有其使用份額且他處無(wú)住房的人申請(qǐng)承租其中一處住房的；轉(zhuǎn)讓人為最低生活保障線(xiàn)以下的。

二、公租房租金標(biāo)準(zhǔn)

目前，由于商品房價(jià)格呈持續(xù)上升趨勢(shì)，影響租金標(biāo)準(zhǔn)不斷攀升，這對(duì)沒(méi)有住房的弱勢(shì)群體和外來(lái)務(wù)工人員帶來(lái)了很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。為了有效利用政府的可支配資源，適當(dāng)降低公租房租金標(biāo)準(zhǔn)，讓住房困難群體充分受益，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，以目前西寧市場(chǎng)租金為基礎(chǔ)，按五個(gè)檔次分別確定了我市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，原則上每?jī)赡暾{(diào)整一次，其調(diào)整的主要依據(jù)是根據(jù)當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況和物價(jià)指數(shù)上漲幅度確定調(diào)整幅度。

根據(jù)《青海省公共租賃住房管理辦法》中公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)原則上控制在市場(chǎng)租金水平的70％左右的規(guī)定和《西寧地區(qū)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的請(qǐng)示》意見(jiàn)，我市公租房租金標(biāo)準(zhǔn)五個(gè)檔次分別為：一類(lèi)地區(qū)公租房租金標(biāo)準(zhǔn)為21元／月·平方米；二類(lèi)地區(qū)租金標(biāo)準(zhǔn)為17．5元／月·平方米；三類(lèi)地區(qū)為12．25元／月·平方米；四類(lèi)地區(qū)為10．5元／月·平方米；五類(lèi)地區(qū)（以城南地區(qū)平均房屋租賃標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)確定）為8元／月·平方米