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拆遷住宅改商鋪被拆遷怎么補(bǔ)償？從各地立法來(lái)看，當(dāng)前并不完全統(tǒng)一，有的以房屋權(quán)屬登記為準(zhǔn)，有的以房屋的實(shí)際用途為準(zhǔn)，有的以房屋權(quán)屬登記兼實(shí)際用途為準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》的明確規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！鄙啼伈疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一是搬遷前期費(fèi)用和搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)器設(shè)備調(diào)試修復(fù)費(fèi)用以及物資的拆卸、包裝和運(yùn)輸、解聘員工補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。二是基于拆遷政策發(fā)生的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用，包括速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。需要看到拆遷協(xié)議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。三是拆除非住房住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，也將得到補(bǔ)償：拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在規(guī)定的過(guò)渡期限內(nèi)，按照所涉及的在冊(cè)工人數(shù)或者工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的實(shí)際從業(yè)人數(shù)給予一次性最低工資補(bǔ)償。其中過(guò)渡期18

需要。首先，對(duì)于居住性質(zhì)的住宅一般是不能改成商鋪的，更改房屋用途需要備案批準(zhǔn)，其他可以向工商局和住建局投訴。其次，其行為影響使用房屋的，可以就噪音擾民以及氣味的問(wèn)題起訴維權(quán)提起民事訴訟，要求其停止侵權(quán)、排除妨礙?！睹穹ǖ洹返诙倨呤艞l規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。由于這是可以妥善處理相鄰關(guān)系、充分尊重相鄰權(quán)的一種具體表現(xiàn)，所以如果相關(guān)的業(yè)主不同意，那么即使相關(guān)的法律、法規(guī)和管理規(guī)約沒(méi)有禁止，也不能將住宅改作商用。律師補(bǔ)充：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。住宅要改商鋪需要：1、符合房屋使用安全及城市規(guī)劃要求。2、沿街底層住宅。3、不影響相鄰房屋使用，也不會(huì)影響到文物和優(yōu)秀近代建

商鋪投資者都關(guān)心商鋪的售價(jià)，它直接關(guān)系到商鋪的投資回報(bào)率。有人認(rèn)為，應(yīng)該按照同一區(qū)域住房的一定倍率來(lái)確定商鋪售價(jià)，有人認(rèn)為1：1.5至1：3是合適的，也有人認(rèn)為1：4至1：6也是合理的。筆者認(rèn)為比較商鋪與住房的售價(jià)，簡(jiǎn)單、片面地追究所謂的倍率，既不科學(xué)，也容易對(duì)商鋪投資者產(chǎn)生誤導(dǎo)。商鋪售價(jià)住房售價(jià)無(wú)必然關(guān)系事實(shí)上，成熟的開(kāi)發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價(jià)時(shí)，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價(jià)簡(jiǎn)單地按某一倍率定價(jià)的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利於經(jīng)商的各種因素來(lái)確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)等。商鋪與住房物業(yè)屬性完全不同商鋪與住房雖同屬不動(dòng)產(chǎn)，但即使相互毗鄰，抑或是上下連體的物業(yè)，除了物理特性相同之外，物業(yè)的其他所有屬性都是完全不同的。比如商鋪的土地使用權(quán)限僅40年(住宅一般為70年);商鋪產(chǎn)權(quán)所有人的戶口不能遷入商鋪;非餐飲用商鋪不?接入煤氣，等等。由此可見(jiàn)，一個(gè)商業(yè)價(jià)值

一、商鋪?zhàn)≌疬w怎么補(bǔ)償合理？一般來(lái)說(shuō)，合理的商鋪和住宅拆遷補(bǔ)償應(yīng)該包括以下方面：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償：包括對(duì)被拆遷商鋪或住宅的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這通常是按照土地和房屋的實(shí)際價(jià)值來(lái)確定的。安置補(bǔ)助：對(duì)于被拆遷的住戶，政府可能會(huì)提供安置補(bǔ)助，用于購(gòu)買或租賃新的住房，或者安置在新的社區(qū)。過(guò)渡期安置：對(duì)于商鋪和住宅的拆遷，政府也應(yīng)該給予一定的過(guò)渡期，在此期間可以協(xié)助被拆遷方尋找新的商鋪或住所。補(bǔ)償協(xié)商：在拆遷過(guò)程中，政府和被拆遷方可以通過(guò)協(xié)商達(dá)成補(bǔ)償方案，以滿足雙方的合理訴求?！痉梢罁?jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。二、商鋪拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是怎樣

一、商鋪拆遷按照普通住宅補(bǔ)償合理嗎是不合理的?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。二、拆遷后可以房屋置換嗎《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人依照本條例規(guī)定，計(jì)算被拆除房屋的補(bǔ)償金額和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的面積實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。未經(jīng)被拆遷人同意，不得擅自擴(kuò)大或者縮小產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積。拆遷非公益事業(yè)用房的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

民宅改商鋪的規(guī)定如下：1、符合房屋使用安全及城市規(guī)劃要求；2、沿街底層住宅；3、不影響相鄰房屋使用，也不會(huì)影響到文物和優(yōu)秀近代建筑物的保護(hù)；4、不會(huì)造成居住使用困難；5、必須有使用人、相鄰業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意證明，如果是將住宅改作經(jīng)營(yíng)餐飲和娛樂(lè)業(yè)的，還需提交該房屋全體業(yè)主或使用人的書(shū)面同意證明；改作其他用途的，還需提交相鄰的上、左、右業(yè)主或使用人的書(shū)面同意證明；6、承租人要求改變住宅使用性質(zhì)的，需要征得出租人書(shū)面同意證明。一、業(yè)主大會(huì)如何決議才有效首先業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)合法有效，即參與業(yè)主應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主的專業(yè)面積占三份之二以上的業(yè)主且人數(shù)占三份至二以上的業(yè)主參與表決。一般事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。比如：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

在實(shí)踐中，住宅改為非住宅的情況普遍存在，尤其是在金融危機(jī)的背景下。為促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)的活躍，各地工商部門近期在實(shí)踐中對(duì)“住改商”開(kāi)了綠燈，但新司法解釋對(duì)“住改商”進(jìn)行了嚴(yán)格限制。根據(jù)新司法解釋，業(yè)主將住宅改為商品房，必須遵守兩點(diǎn)：一是遵守法律法規(guī)和管理規(guī)定，二是征得利害關(guān)系人的同意。在以往的司法實(shí)踐中，利害關(guān)系人往往僅限于相鄰所有人。在這個(gè)司法解釋中，這幢樓的業(yè)主被列為有利害關(guān)系的業(yè)主。在這種情況下，李女士如果想利用自己居住的房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，必須征得大廈所有業(yè)主的同意，因?yàn)椤耙苑哭D(zhuǎn)商”是大廈用途的改變，帶來(lái)了不少問(wèn)題，包括人進(jìn)出混雜、噪音大、，水電超載等司法解釋的規(guī)定擴(kuò)大了利益范圍，有利于維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

一、商鋪契稅稅率和住宅一樣嗎商鋪契稅稅率和住宅是不一樣的，普通商品房（住宅）3％，首套房住宅：1．5％；90平米以下并且是首套房為1％。非普通住宅，140平米以上住宅，公寓，別墅、商業(yè)、辦公等均為3％。商品房如果符合普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，是可以享受契稅優(yōu)惠政策的，但是商鋪就沒(méi)有這種權(quán)利。商鋪買賣稅費(fèi)是指在房產(chǎn)交易活動(dòng)中商業(yè)房產(chǎn)買賣的相關(guān)稅費(fèi)。按商鋪性質(zhì)可分為新開(kāi)發(fā)商鋪（開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷售的商業(yè)房產(chǎn)）買賣稅費(fèi)和二手商鋪買賣稅費(fèi)；按稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況可分為買方稅費(fèi)和賣方稅費(fèi)；按稅費(fèi)性質(zhì)可分為交易稅和交易費(fèi)等。商鋪契稅都是3％。收取契稅要看你買的房子的用途是住宅還是商鋪，看是不是開(kāi)發(fā)商該的是住宅卻已商鋪的名義外賣，你仔細(xì)看看購(gòu)房合同里的說(shuō)明。二、商鋪契稅新政策對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按

一、商場(chǎng)改造住宅有產(chǎn)權(quán)嗎這種情況一般是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的，凡是變更涉及圖紙、增加建筑面積的，需報(bào)主管部門審批，你可以要求開(kāi)發(fā)單位出具相關(guān)建房資料，否則構(gòu)成違約。二、什么是商改住商改住是一個(gè)法律名詞，是指用地單位為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將依法批準(zhǔn)的商業(yè)建設(shè)用地改作居住土地使用，并最終以商務(wù)公寓或酒店式公寓的形式推出。一些區(qū)域不適合商，適合住，將商業(yè)房改為住宅，即商改住后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。二、商改住的相關(guān)事宜一般來(lái)說(shuō)，商改住有以下幾種情況：①該區(qū)域不適合商，適合??；②開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的這個(gè)階段也是適合住，而非商用；③商改住后的售價(jià)高于早先商業(yè)用途的價(jià)格。從某種意義上講，政府的規(guī)劃指導(dǎo)意見(jiàn)長(zhǎng)期跟市場(chǎng)脫離，導(dǎo)致了住改商、商改住的出現(xiàn)。在這種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商從市場(chǎng)角度出發(fā)的改造，一定意義上彌補(bǔ)了規(guī)劃的漏洞。但是，需要說(shuō)明的是，商改住是否是一種違法行為要以最終用途來(lái)界定。相關(guān)法律條文規(guī)定：建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，用地

一、住改商顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房;二是連宅基證都沒(méi)有，直接建造商業(yè)用房。二、住宅改商用手續(xù)好辦嗎住房改商用手續(xù)要辦理1、土地證、房產(chǎn)證齊全的，將老房拍照，寫出申請(qǐng)，持土地證、房產(chǎn)證、身份證、老房照片，到行政審批大廳規(guī)劃局窗口報(bào)建。2、沒(méi)有房產(chǎn)證的，如土地證上四鄰清楚，將老房拍照，寫出申請(qǐng)，持土地證、身份證、老房照片到行政審批大廳規(guī)劃局窗口報(bào)建。3、沒(méi)有房產(chǎn)證，且土地證四鄰不清的(四鄰均為本主外墻根)，需土地部門對(duì)土地證認(rèn)定后，寫出申請(qǐng)，持土地證、身份證、老房照片，到行政審批大廳規(guī)劃局窗口報(bào)建。4、報(bào)建后，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，用地性質(zhì)符合城市總體規(guī)劃的，可進(jìn)入辦理程序，并提供以下資料:現(xiàn)狀圖、布置圖、施工圖紙、立面效果圖。5、報(bào)建后，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘查，用地性質(zhì)與城市總體規(guī)劃不相符合的，不允許翻建、改建、擴(kuò)建。

一、住改商顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房;二是連宅基證都沒(méi)有，直接建造商業(yè)用房。二、住宅改商用需要交稅嗎按產(chǎn)權(quán)證登記用途住宅計(jì)算。如果滿五年且為賣方唯一住宅，只需要繳納1.5%契稅(國(guó)家規(guī)定由買方繳納，如果買方購(gòu)買非首套住宅，契稅為3%)。如果滿五年為賣方非唯一住宅，需要繳納1%個(gè)人所得稅(國(guó)家規(guī)定由賣方繳納，但是現(xiàn)在實(shí)際中都轉(zhuǎn)嫁給買方繳納)、1.5%契稅(國(guó)家規(guī)定由買方繳納，如果買方購(gòu)買非首套住宅，契稅為3%)。如果未滿五年(無(wú)論是否為賣方唯一住宅)，需要繳納1%個(gè)人所得稅(國(guó)家規(guī)定由賣方繳納，但是現(xiàn)在實(shí)際中都轉(zhuǎn)嫁給買方繳納)、5.6%營(yíng)業(yè)稅(國(guó)家規(guī)定由賣方繳納，但是現(xiàn)在實(shí)際中都轉(zhuǎn)嫁給買方繳納)、1.5%契稅(國(guó)家規(guī)定由買方繳納，如果買方購(gòu)買非首套住宅，契稅為3%)

根據(jù)具體情況分析來(lái)看，主要取決于相關(guān)法律條款的約束。首先，無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)所有者或?qū)嶋H光顧者，均不得擅自變更房產(chǎn)的用途，比如將用于居住的房屋變更為商業(yè)場(chǎng)所，這需要征得與之存在利益關(guān)聯(lián)性的其他業(yè)主們的許可。其次，對(duì)于那些以盈利為主要目的的托管機(jī)構(gòu)而言，他們必須在工商行政管理局進(jìn)行注冊(cè)登記，并依法取得相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。對(duì)于那些不符合相關(guān)要求且未持有有效證件進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的小區(qū)托管班，居民有權(quán)向相關(guān)監(jiān)管部門進(jìn)行舉報(bào)。所謂托管，即是指受托方接受委托人的委任，依照事先約定的合同條款，對(duì)被托管對(duì)象實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的行為?！吨腥A人民共和國(guó)幼兒園管理?xiàng)l例》第九條舉辦幼兒園應(yīng)當(dāng)具有符合下列條件的保育、幼兒教育、醫(yī)務(wù)和其他工作人員：（一）幼兒園園長(zhǎng)、教師應(yīng)當(dāng)具有幼兒師范學(xué)校（包括職業(yè)學(xué)校幼兒教育專業(yè)）畢業(yè)程度，或者經(jīng)教育行政部門考核合格。（二）醫(yī)師應(yīng)當(dāng)具有醫(yī)學(xué)院校畢業(yè)程度，醫(yī)士和護(hù)士應(yīng)當(dāng)具有中等衛(wèi)生學(xué)校畢業(yè)程度，或者取得衛(wèi)

1．協(xié)商之含義本質(zhì)在于雙方在自主意識(shí)的基礎(chǔ)之上共商共謀，以期達(dá)到問(wèn)題解決的共識(shí)；2．調(diào)解制度則是借助于第三方權(quán)威力量的介入，綜合運(yùn)用勸解、教育等多元化手段，致力于妥善處理矛盾爭(zhēng)端，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題的最終解決；3．仲裁程序系指委托專門設(shè)立的仲裁機(jī)構(gòu)依據(jù)客觀事實(shí)做出公平理性的斷判，進(jìn)而對(duì)涉及權(quán)益義務(wù)關(guān)系的事項(xiàng)給予具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的裁決意見(jiàn)；4．若經(jīng)充分協(xié)商并無(wú)成效以致糾紛未得妥善解決，任何一方均可根據(jù)法律賦予自身的權(quán)利選擇向相應(yīng)管轄區(qū)域內(nèi)的法院提起訴訟。《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第三十九條消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議的，可以通過(guò)下列途徑解決：（一）與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商和解；（二）請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)或者依法成立的其他調(diào)解組織調(diào)解；（三）向有關(guān)行政部門投訴；（四）根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁；（五）向人民法院提起訴訟。

一、住宅小區(qū)商鋪餐飲標(biāo)準(zhǔn)住宅樓下的商鋪不能開(kāi)餐飲。主要根據(jù)《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》第81條規(guī)定，禁止在居民住宅樓、未配套設(shè)立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內(nèi)與居住層相鄰的商業(yè)樓層內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建產(chǎn)生油煙、異味、廢氣的餐飲服務(wù)項(xiàng)目。餐廳一旦開(kāi)業(yè)，油煙和噪音勢(shì)必對(duì)居民正常生活造成影響。2010年，國(guó)家環(huán)保部發(fā)布的《飲食業(yè)環(huán)境保護(hù)技術(shù)規(guī)范》中規(guī)定，經(jīng)油煙凈化后的排放口，與周邊敏感目標(biāo)距離不應(yīng)小于20米。新建產(chǎn)生油煙的飲食業(yè)單位邊界與環(huán)境敏感目標(biāo)邊界水平間距不宜小于9米。此為行業(yè)規(guī)范，開(kāi)設(shè)餐飲服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)遵照此規(guī)范。二、轉(zhuǎn)讓商鋪的流程是怎樣的（一）購(gòu)房資格核驗(yàn)（住宅類）。（二）網(wǎng)簽合同。（三）地稅部門核定契稅。（四）房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。商鋪出售合同是商鋪出售過(guò)程中關(guān)于權(quán)利和義務(wù)的合同。商鋪出售是商鋪所有權(quán)即產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般商鋪購(gòu)買者擁有商鋪產(chǎn)權(quán)證，商鋪的產(chǎn)權(quán)總共有40年，商鋪