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一、起訴物業(yè)公司的程序

直接起訴，搜集證據(jù)材料，起草訴狀遞交到物業(yè)公司注冊(cè)地的法院立案庭。

（一）準(zhǔn)備起訴資料

（二）委托授權(quán)書

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力，同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯對(duì)策。

（三）起草起訴狀

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀，沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。

（四）證據(jù)清單

1、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

2、物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)許可證、街道辦事處或居委會(huì)出示的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

3、相關(guān)的文件，如政府28號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?wèn)題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性，包括滯納金。

4、房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表、商鋪，證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

5、其它有證明作用的文件。

二、對(duì)于物業(yè)公司亂收費(fèi)反映有五個(gè)渠道

（一）向物價(jià)局投訴，前期物業(yè)收費(fèi)要經(jīng)過(guò)物價(jià)局批準(zhǔn)，物價(jià)局對(duì)物業(yè)公司執(zhí)行收費(fèi)規(guī)定，有權(quán)有義務(wù)監(jiān)管；

（二）向房管局投訴，房管局是物業(yè)公司的行業(yè)管理部門，有義務(wù)對(duì)物業(yè)公司的違規(guī)行為進(jìn)行處理；

（三）向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴；

（四）向法院起訴；

（五）成立了業(yè)主大會(huì)的，可以向業(yè)主大會(huì)反映。

三、物業(yè)糾紛類型有哪些

（一）物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問(wèn)題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為維護(hù)自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。

（二）業(yè)主委員會(huì)更替、業(yè)主或業(yè)委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會(huì)對(duì)各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來(lái)，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。

（三）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主糾正違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對(duì)業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過(guò)起訴方式解決糾紛。

（四）因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用場(chǎng)地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。

（五）因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過(guò)程中發(fā)生的糾紛等。

（六）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無(wú)專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。

（七）前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過(guò)程中引發(fā)的爭(zhēng)議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭(zhēng)議；開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議等。