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1、如何確定房屋評(píng)估價(jià)值財(cái)政部部長(zhǎng)肖鋼近日在《中共十九大報(bào)告指導(dǎo)書(shū)》中談到房地產(chǎn)稅，明確未來(lái)房地產(chǎn)稅將按房屋評(píng)估價(jià)值征收。按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按評(píng)估價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)減輕建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制。在上述文章中，肖*首次明確表示，房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施。立法在先根據(jù)法定征稅原則，任何新稅種都必須先立法后征收。因此，“立法先行”已成為社會(huì)共識(shí)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融戰(zhàn)略研究所研究員楊志勇說(shuō)：“所謂完全授權(quán)，應(yīng)該是對(duì)地方政府給予充分授權(quán)，讓地方政府根據(jù)實(shí)際情況決定具體實(shí)施方案?！薄?/p>

國(guó)家行政學(xué)院馮**教授也持同樣觀點(diǎn)：“各地房地產(chǎn)的情況差別很大，所以地方政府對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的情況比較熟悉。充分授權(quán)地方政府選擇具體開(kāi)征時(shí)間，有利于房地產(chǎn)稅的順利實(shí)施，授權(quán)范圍內(nèi)的適用稅率和征收對(duì)象?！毙?說(shuō)，在中央統(tǒng)一立法和有權(quán)征稅的前提下，根據(jù)稅收的特點(diǎn)，通過(guò)立法授權(quán)，適當(dāng)擴(kuò)大地稅管理權(quán)限，地稅管理權(quán)限主要集中在省級(jí)。“分步征收原則，是指房地產(chǎn)稅收可以采取先城市后城鎮(zhèn)、先市民后農(nóng)民、先企業(yè)后個(gè)人的戰(zhàn)略，并逐步實(shí)施。”，中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)學(xué)術(shù)研究委員會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)。如何確定房屋的評(píng)估價(jià)值？

這一次，肖*提到要對(duì)工商房地產(chǎn)和個(gè)人住房按評(píng)估價(jià)值征稅，這是業(yè)界首次達(dá)成按評(píng)估價(jià)值征稅的共識(shí)。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，房屋的評(píng)估價(jià)值應(yīng)該是房屋的市場(chǎng)價(jià)值，而不是房屋的原價(jià)（即購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格）。不過(guò)，由于近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲，最終評(píng)估值應(yīng)該打折扣。

現(xiàn)行的工商業(yè)房地產(chǎn)房產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)原值減去10%至30%的殘值計(jì)算繳納，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定。

在征收房地產(chǎn)稅的同時(shí)，降低建設(shè)和交易的稅收負(fù)擔(dān)

對(duì)于肖邦*在文章中提出的適當(dāng)降低建設(shè)和交易的稅收負(fù)擔(dān)，馮喬斌認(rèn)為，隨著對(duì)后端居民住房所有權(quán)的征稅，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)有所減輕前端建設(shè)和交易的成本將相應(yīng)降低，從而保證整體稅負(fù)的穩(wěn)定，這有利于房地產(chǎn)稅的開(kāi)征。據(jù)朱**介紹，降低建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)主要涉及土地增值稅制度改革和各項(xiàng)行政收費(fèi)改革。如何減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，可能需要考慮財(cái)政承受能力等多方面因素。對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋的評(píng)估和真實(shí)價(jià)格不了解的，可以參考以下房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：

1。房屋的年限

房屋的新舊程度直接關(guān)系到購(gòu)房者是否喜歡，房屋修繕完成后進(jìn)入折舊期。在出售二手房時(shí)，必須計(jì)算房屋折舊，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊年限為50年。

2。再看戶(hù)型

市場(chǎng)上大多數(shù)消費(fèi)者青睞的戶(hù)型主要是正式的2套、3套等，這直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。相反，不規(guī)則形狀的戶(hù)型，或過(guò)小、過(guò)大的戶(hù)型等，都會(huì)使房?jī)r(jià)往下走。

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地板的質(zhì)量也直接影響房?jī)r(jià)。中間的房子是最好賣(mài)的。如果一樓有室外花園或頂層有屋頂花園，價(jià)格可能會(huì)更高。

4。朝北和朝南的房子最受歡迎。房屋朝向東西等方向是由于室內(nèi)通風(fēng)采光性能差。如果裝修時(shí)間少于5年，裝修費(fèi)用會(huì)略有增加。

6、物業(yè)管理

小區(qū)物業(yè)管理主要體現(xiàn)在新建商品房上。1995年前后建成的住宅小區(qū)和單位宿舍區(qū)沒(méi)有正式的物業(yè)管理。一般來(lái)說(shuō)，沒(méi)有物業(yè)管理的小區(qū)要相對(duì)降低成本。臨街的房子價(jià)格會(huì)更低，而居住環(huán)境更好的房子價(jià)格會(huì)更高。

8，見(jiàn)配套設(shè)施

消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，會(huì)重點(diǎn)關(guān)注周邊交通條件、醫(yī)療、教育、購(gòu)物、餐飲等配套基礎(chǔ)設(shè)施。一般來(lái)說(shuō)，如果房子周?chē)囊恍┰O(shè)施沒(méi)有配備齊全或缺失，就會(huì)按照相應(yīng)的比例減少。

9。住宅小區(qū)的配套設(shè)施是否完善，對(duì)于家居來(lái)說(shuō)尤為重要。在同一區(qū)域，二手房的環(huán)境將不如新建住宅區(qū)。根據(jù)房屋的布局、設(shè)施、綠化、體育設(shè)施和外觀，需要減少。

10、看市場(chǎng)