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尊敬的聽證主持人、聽證員：

作為其房屋強(qiáng)制拆遷聽證會(huì)的代理人，我經(jīng)過詳細(xì)詢問當(dāng)事人，查閱相關(guān)資料，進(jìn)行法律分析后，認(rèn)為市建設(shè)局做出的BY建拆裁字（2008）第7號(hào)拆遷裁決書是無(wú)效的，房屋拆遷程序是違法的，同時(shí)認(rèn)為有關(guān)部門目前依法不應(yīng)對(duì)范jz的房屋申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷。具體代理意見如下：

一、房屋拆遷行政裁決在程序上違法

市建設(shè)局在行政裁決前，沒有依法告知被拆遷人有關(guān)程序性權(quán)利。依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十條的規(guī)定當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，且未經(jīng)房屋所在地房地產(chǎn)專家評(píng)估委員會(huì)鑒定的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托專家評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的估價(jià)結(jié)果作為裁決依據(jù)。鑒定時(shí)間不計(jì)入裁決時(shí)限。在被拆遷人根本不認(rèn)可評(píng)估結(jié)果的情況下，市建設(shè)局完全應(yīng)該依法告知被拆遷人在行政裁決中有專家鑒定委員會(huì)鑒定的程序。從《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第十條第四款規(guī)定可見，不管被拆遷人是否同意對(duì)評(píng)估報(bào)告復(fù)核，市建設(shè)局都應(yīng)當(dāng)依職權(quán)委托專家評(píng)估委員會(huì)鑒定，這是必經(jīng)程序，而不是依當(dāng)事人申請(qǐng)才啟動(dòng)的程序。市建設(shè)局規(guī)避該程序，沒有委托專家鑒定委員會(huì)鑒定。在無(wú)法保障被拆遷人最基本的程序性權(quán)利前提下，被拆遷人的實(shí)體性權(quán)利很難得到保護(hù)。

二、房屋拆遷行政裁決在實(shí)體上違法

1、市建設(shè)局剝奪了被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償方式的選擇權(quán)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。因此，被拆遷人在符合法律規(guī)定的情況下完全有權(quán)要求實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。建設(shè)局對(duì)被拆遷人的合法要求沒有充分聽取，更沒有依法支持，侵犯了被拆遷人選擇拆遷補(bǔ)償方式的權(quán)利。因此，該行政裁決書是違法的。

2、市建設(shè)局在沒有認(rèn)真審查被拆遷人房屋出租的有關(guān)情況下做出的行政裁決書是草率的、錯(cuò)誤的?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十七條的規(guī)定被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。因此，在被拆遷人范JZ與承租人韓CM就解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的客觀現(xiàn)實(shí)情況下，行政裁決書采納貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞矫黠@是違法的。

3、行政裁決書有重大遺漏，嚴(yán)重侵犯了被拆遷人、承租人的利益。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定：被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。被拆遷人范JZ、房屋承租人與拆遷人就房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額一直沒有達(dá)成一致意見，而行政裁決書對(duì)裝修裝飾的補(bǔ)償金額問題沒有涉及，就草率的做出了行政裁決書。

三、裁決書中依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是無(wú)效的

1、評(píng)估公司的選擇方式是不公平的、違法的?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。評(píng)估公司的選擇沒有與被拆遷人范JZ協(xié)商，是在被拆遷人不知情的情況下由另一方單獨(dú)確定的，這種違法行為侵犯了被拆遷人的知情權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。

2、評(píng)估公司沒有提供證據(jù)證明評(píng)估人對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行了詳細(xì)的實(shí)地勘察，違反了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定。如果評(píng)估公司不實(shí)地詳細(xì)勘察，評(píng)估報(bào)告就失去了真實(shí)性和合法性，是無(wú)效的。

3、評(píng)估方法的選擇上，評(píng)估公司違反了根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》及《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中確定的估價(jià)原則，被拆遷人原本價(jià)值近600萬(wàn)元的房屋被評(píng)估為440多萬(wàn)元，評(píng)估結(jié)果偏離了市場(chǎng)正常價(jià)格，評(píng)估公司沒有依照最新的價(jià)格情況進(jìn)行評(píng)估作業(yè)，因?yàn)椤冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估公司應(yīng)該依據(jù)市政府或授權(quán)的部門最近公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，而不能依2006年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

4、拆遷人沒有履行向被拆遷人送達(dá)房屋評(píng)估報(bào)告的義務(wù)，被拆遷人沒有收到過拆遷人送達(dá)的拆遷評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告的送達(dá)有基本有三種方式：直接送達(dá)、郵寄送達(dá)和公告送達(dá)。拆遷人沒有采取這三種中的任何一種方式將評(píng)估報(bào)告送達(dá)被拆遷人，程序嚴(yán)重違法。

5、評(píng)估公司違反了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第十八條規(guī)定。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價(jià)報(bào)告。評(píng)估公司沒有依法履行其公示、說明的義務(wù)，其違法行為侵犯了被拆遷人的權(quán)利。

6、評(píng)估報(bào)告有嚴(yán)重缺陷，沒有技術(shù)報(bào)告部分。違反了建標(biāo)（1999）48號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第8部分第2條的規(guī)定，缺少了估價(jià)技術(shù)報(bào)告這部分重要內(nèi)容，內(nèi)容不完整，不應(yīng)被采納。

總之，Y建拆裁字（2008）第7號(hào)拆遷裁決書應(yīng)是被撤消的，房屋拆遷程序是違法的。在范JZ已經(jīng)對(duì)該裁決書提出行政復(fù)議并被JN建設(shè)局受理的以及BY市人民法院已經(jīng)受理撤消拆遷許可證案件的情況下，范JZ的房屋在是不應(yīng)該被行政強(qiáng)制拆遷的。

行政聽證的具體程序

聽證應(yīng)當(dāng)依照以下程序組織：

1、當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在行政機(jī)關(guān)告知后五日內(nèi)提出；

2、行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在舉行聽證的七日前，通知當(dāng)事人及有關(guān)人員聽證的時(shí)間、地點(diǎn)；

3、除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私依法予以保密外，聽證公開舉行；

4、聽證由行政機(jī)關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持；當(dāng)事人認(rèn)為主持人與本案有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避；

5、當(dāng)事人可以親自參加聽證，也可以委托一至二人代理；

6、當(dāng)事人及其代理人無(wú)正當(dāng)理由拒不出席聽證或者未經(jīng)許可中途退出聽證的，視為放棄聽證權(quán)利，行政機(jī)關(guān)終止聽證；

7、舉行聽證時(shí)，調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處罰建議，當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證；

8、聽證應(yīng)當(dāng)制作筆錄。筆錄應(yīng)當(dāng)交當(dāng)事人或者其代理人核對(duì)無(wú)誤后簽字或者蓋章。當(dāng)事人或者其代理人拒絕簽字或者蓋章的，由聽證主持人在筆錄中注明。