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承租人、轉(zhuǎn)租人先買權(quán)的競合,雙方優(yōu)先權(quán)的順位問題
來源：法律編輯整理 時間： 2023-03-04 10:10:49 228 人看過

如果幾個先買權(quán)共存于同一標(biāo)的，且權(quán)利人都主張該權(quán)利，某一權(quán)利的行使必然排斥其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，就會產(chǎn)生先買權(quán)的競合問題。

(一)對于承租人、轉(zhuǎn)租人先買權(quán)，先要澄清次承租人享有先買權(quán)及轉(zhuǎn)租人是否喪失先買權(quán)的問題?！?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/zhishi/minfadian/">民法典》第716條規(guī)定之轉(zhuǎn)租，系承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃物轉(zhuǎn)租給次承租人占有和使用，并未涉及次承租人的權(quán)利義務(wù)。由此，先買權(quán)之于次承租人的享有和行使，遂成為一個實(shí)踐中的棘手難題。

從法律解釋學(xué)角度，解決這一問題的切入點(diǎn)，在于對《民法典》第726條進(jìn)行擴(kuò)張解釋，也就是判斷該條所稱的承租人能否包括次承租人在內(nèi)。與共有、典權(quán)、合伙等法律關(guān)系相類似，承租人先買權(quán)的制度設(shè)計指向的是維護(hù)財產(chǎn)流轉(zhuǎn)的有序和高效，換言之，先買權(quán)雖發(fā)生在出租人與承租人的債的關(guān)系中，可其產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系卻是承租人對租賃房屋的實(shí)際占有和使用。

在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，承租人作為轉(zhuǎn)租人將房屋轉(zhuǎn)移給次承租人占有，使次承租人形成對所租房屋的一種特殊依賴或者生產(chǎn)和生活上的便利。因之，賦予次承租人先買權(quán)有利于所租房屋的安定性和高效使用，較為符合立法本意。故此，次承租人應(yīng)包括在享有先買權(quán)的“承租人”涵義之內(nèi)。

(二)次承租人享有先買權(quán)是否就意味著承租人喪失了該項權(quán)利

先買權(quán)是一種從其產(chǎn)生之初就與物的占有和使用密切相關(guān)的制度設(shè)計，轉(zhuǎn)租形成了承租人對物的占有和使用之脫離，導(dǎo)致租賃權(quán)的虛擬化，這會導(dǎo)致不少人誤以為承租人的先買權(quán)也一并移轉(zhuǎn)給了次承租人，而不再享有先買權(quán)。

澄清這一誤解的關(guān)鍵，在于區(qū)別“轉(zhuǎn)租”與“租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓”這兩個概念。轉(zhuǎn)租，是承租人在租賃期內(nèi)將所租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，承租人并不退出租賃關(guān)系，在享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)同時，還必須履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，這與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓后承租人完全退出租賃關(guān)系，不繼續(xù)享有租賃權(quán)完全不同。

引申言之，承租人在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)并未由于轉(zhuǎn)移而解除，承租人對房屋的占有和使用可以在轉(zhuǎn)租期滿后加以恢復(fù)，并且還要為次承租人對轉(zhuǎn)租房屋的損壞向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，由此得知，轉(zhuǎn)租后的承租人依然享有先買權(quán)。

一、承租人與次承租人均有先買權(quán)，權(quán)利指向共存于同一標(biāo)的，孰者順位在前

一般而言，轉(zhuǎn)租房屋由次承租人實(shí)際占有和使用，說明次承租人對轉(zhuǎn)租房屋的評價高于轉(zhuǎn)租人，也就是原承租人，社會資源從評價低者流向評價高者，至少有利于資源優(yōu)化配置，加之次承租人的合法權(quán)益也更容易由于房屋所有權(quán)的任意處分而受到侵害，因而，次承租人之先買權(quán)的順位在前順理成章。

但是，次承租人這種順位在前的先買權(quán)究竟如何實(shí)現(xiàn)，還需要進(jìn)一步推敲。次承租人對先買權(quán)的占有和使用取決于轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同得以履行的基礎(chǔ)，乃在于轉(zhuǎn)租人依據(jù)原租賃合同對租賃權(quán)的保持。也就是說，次承租人對于先買權(quán)的實(shí)際行使，很大程度是建立在轉(zhuǎn)租人享有租賃權(quán)的穩(wěn)定性之上的。

可是，當(dāng)轉(zhuǎn)租人意欲行使先買權(quán)時，完全可以與出租人通謀而使原租賃合同終止、解除、撤銷或無效，或者另行訂立租賃合同。此時的次承租人雖然能夠向轉(zhuǎn)租人主張債務(wù)不能履行的違約和賠償責(zé)任，然而，次承租人可能涉及的重大利益卻無從保障。

有鑒于此，有必要在立法上對出租人和轉(zhuǎn)租人行使解除權(quán)有所限制，一方面，增設(shè)行使解除權(quán)時的通知義務(wù)，就是出租人或轉(zhuǎn)租人在對原租賃合同行使解除權(quán)時，應(yīng)提前向次承租人履行告知義務(wù)；另一方面，確立次承租人作為第三人的代位權(quán)，出租人行使解除權(quán)而轉(zhuǎn)租人怠于抗辯的，次承租人可逕行向出租人行使代位請求權(quán)；轉(zhuǎn)租人行使解除權(quán)的，次承租人可選擇是否取代轉(zhuǎn)租人，向出租人直接履行合同義務(wù)；出租人與轉(zhuǎn)租人合意解除合同的，次承租人在合理期間內(nèi)，可向出租人和轉(zhuǎn)租人提起侵權(quán)之訴。

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    租賃權(quán)的設(shè)立先于抵押權(quán)。當(dāng)租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設(shè)定抵押時，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效。一、承租人優(yōu)先購買權(quán)是指什么承租人優(yōu)先購買權(quán)是指承租人基于租賃合同出售租賃物時，在同等條件下可以優(yōu)于他人購買的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購買的適用條件是：1、必須是房屋租賃合同；2、出租人在租賃期間出售房屋、拍賣房屋，應(yīng)當(dāng)與抵押權(quán)人協(xié)議租賃債務(wù)，或者抵押權(quán)人拍賣租賃房屋；3、必須在同等條件下購買；4、優(yōu)先購買權(quán)必須在排斥期間行使。二、出租房屋能不能抵押呢出租房屋能作抵押。房屋的所有權(quán)人可以將已經(jīng)出租的房屋進(jìn)行抵押，房屋的租賃者不可以將房屋抵押出去。房屋所有權(quán)人將已經(jīng)出租的房屋抵押出去的，原租賃關(guān)系不受影響，租賃合同需要繼續(xù)履行直至租賃期限屆滿。也就是說如果當(dāng)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，租賃合同尚未到期，抵押權(quán)人需要繼續(xù)履行租賃合同直至租賃期結(jié)束。三、規(guī)定房屋出租要什么手續(xù)1、出租人與承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同
    2023-06-20
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  • 什么是共有人的優(yōu)先承租權(quán)
    共有人的優(yōu)先承租權(quán)，是指共有的房屋出租時，在同等條件下，該房屋的其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。首先，共有人的優(yōu)先承租權(quán)是基于共有人的身份而產(chǎn)生。房屋共有人除了按份或者共同享有對所有房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)外，還享有一些可以按個人意愿單獨(dú)行使的權(quán)利。優(yōu)先承租權(quán)即是房屋共有人享有的可單獨(dú)行使的權(quán)利之一。一旦半數(shù)以上共有人同意出租房屋，應(yīng)當(dāng)將出租的意思和條件通知全部共有人。在法律規(guī)定的期限內(nèi)，如其他共有人沒有承租的意思，或所給條件不及他人，則該共有房屋方可出租給其他人。其次，共有人的優(yōu)先承租權(quán)是在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，既指房屋的出租價格，又包括租金交付的期限、方式等，是綜合各個因素的同等條件，而不是針對每一項而言，所謂“優(yōu)先”是指在條件等同時，享有優(yōu)先權(quán)的共有人可以優(yōu)于他人取得房屋的租賃權(quán)。
    2023-05-01
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  • 租賃權(quán)與抵押權(quán)的優(yōu)先順序
    該段內(nèi)容講述了抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系。如果抵押權(quán)在租賃權(quán)之前設(shè)立，租賃權(quán)將優(yōu)先于抵押權(quán)；反之，如果抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立，抵押權(quán)優(yōu)先。另外，當(dāng)租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設(shè)定抵押時，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效，抵押權(quán)人不得組織租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果抵押權(quán)在租賃權(quán)之前設(shè)立，那么租賃權(quán)將優(yōu)先于抵押權(quán)。當(dāng)租賃合同先成立時，其后出租人又以該出租物設(shè)定抵押時，該租賃關(guān)系繼續(xù)有效，抵押權(quán)人不得組織租賃權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)立的，則抵押權(quán)優(yōu)先。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 租 賃 權(quán) 與 抵 押 權(quán) 哪 個 優(yōu) 先 ？租賃權(quán)與抵押權(quán)在法律上存在一定的優(yōu)先級。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零六條規(guī)定，抵押權(quán)人可以就租賃物的價值優(yōu)先受償。同時，根據(jù)該法第七百零七條規(guī)定，租賃權(quán)人可以就其享有的租賃物的價值優(yōu)先受償。因此，在存在多個債權(quán)人主張優(yōu)先受償時，優(yōu)
    2023-09-08
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#抵押擔(dān)保
北京
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    優(yōu)先權(quán)是法律上基于特殊政策性考慮而賦予某些特種債權(quán)或其他權(quán)利的一種特殊效力，以保障該項權(quán)利能夠較之普通債權(quán)而優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。被法律賦予優(yōu)先受償效力的特種債權(quán)雖具有物權(quán)的某些效力特點(diǎn)，但其與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)等典型擔(dān)保物權(quán)在立法目的、特性、成立要件、基本... 更多>

    #優(yōu)先權(quán)
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    • 合伙人優(yōu)先購買權(quán)的問題
      陜西在線咨詢 2023-02-27
      根據(jù)《合伙企業(yè)法》第二十三條的規(guī)定，合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的財產(chǎn)份額的，在同等條件下，其他合伙人有優(yōu)先購買權(quán)；但是，合伙協(xié)議另有約定的除外。合伙人進(jìn)行外部財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不僅涉及到財產(chǎn)份額的變化而且涉及到合伙人的變更。 根據(jù)合伙企業(yè)人合性的特點(diǎn)，只有全體合伙人同意轉(zhuǎn)讓，才能與接受轉(zhuǎn)讓的人共同經(jīng)營合伙企業(yè)；如果有合伙人不同意轉(zhuǎn)讓，合伙企業(yè)就無法形成人合，無法達(dá)到共同經(jīng)營的目的。所以，對合伙
    • 承租人優(yōu)先購買權(quán)與共有人優(yōu)先購買權(quán)選哪個
      湖南在線咨詢 2022-06-10
      承租人的優(yōu)先購買權(quán)與共有人的優(yōu)先購買權(quán)共有人更優(yōu)先。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，承租人應(yīng)當(dāng)享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利，但房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的除外。
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      寧夏在線咨詢 2022-06-17
      根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)指的是：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。《民法典》第七百二十八條規(guī)定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不
    • 承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否產(chǎn)生被承租人
      西藏在線咨詢 2023-07-23
      共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如果房屋產(chǎn)權(quán)人侵犯了他們的優(yōu)先購買權(quán)的，他們可以向法院申請認(rèn)定買賣合同無效。所謂優(yōu)先購買權(quán)是指法律賦予特定對象的先于其他權(quán)利人主張自己財產(chǎn)權(quán)利的權(quán)利。
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      寧夏在線咨詢 2022-05-03
      1、對方侵害了你的優(yōu)先承租權(quán)。 2、你可以向法院提起訴訟，主張對方新簽訂的租賃合同無效，要求以同等條件優(yōu)先承租。 3、打同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)的官司要注意訴訟技巧。實(shí)踐中，對方往往舉出很多條件作為同等條件，來阻礙原租戶行使優(yōu)先承租權(quán)。建議先收集全相關(guān)證據(jù)再起訴。不清楚之處可以電話聯(lián)系或帶上原租賃合同來所面談。