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1、房產(chǎn)的初次購(gòu)買價(jià)格：初次的購(gòu)買價(jià)格會(huì)對(duì)價(jià)值評(píng)估產(chǎn)生一定的影響，房屋的價(jià)值一般是隨著時(shí)間的推移在初次購(gòu)買的價(jià)格上上升或者下降，所以在進(jìn)行房屋估值時(shí)，需要用初次購(gòu)買的價(jià)格加以參考。并且，還要考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)的整體升值或貶值幅度，不背離正常的價(jià)格規(guī)律。

2、房產(chǎn)的使用時(shí)間：二手房一般都是經(jīng)過了一段時(shí)間的使用之后才出售的，所以在估值時(shí)就需要考慮到房屋的使用時(shí)間。使用時(shí)間長(zhǎng)的房屋，價(jià)格自然就低一些，使用時(shí)間短的房屋，價(jià)格相對(duì)就高一些，合理的算法是每年折舊2％。

3、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向：好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素，通常一個(gè)層次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3％至8％之間。

4、小區(qū)的周邊環(huán)境：售房者所出售的房產(chǎn)如果周邊環(huán)境十分優(yōu)良的小區(qū)會(huì)，那就會(huì)比較容易得到購(gòu)房者的心理認(rèn)可，不錯(cuò)的周邊環(huán)境會(huì)為房產(chǎn)每平米加價(jià)2％至5％左右，反之也是如此。

5、電梯數(shù)量和品牌：很多人買房都會(huì)看電梯，尤其是買樓房，因?yàn)橛袝r(shí)電梯數(shù)量和品牌會(huì)是便利性與安全性的象征。即使較多的電梯數(shù)量和信譽(yù)度較高的電梯品牌不一定會(huì)為房產(chǎn)價(jià)值加分，也會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心里舒適度產(chǎn)生重大影響。

6、房屋所處的地段：地段的問題相信大家都不會(huì)有所疑問，地段好的房子相對(duì)于地段不好的房子來說，價(jià)格就會(huì)偏高，這點(diǎn)是顯而易見的。尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項(xiàng)目產(chǎn)生的情況下，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會(huì)帶來不可估量的價(jià)值空間。

7、小區(qū)的配套設(shè)施：交通便利、配套設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會(huì)相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價(jià)時(shí)將會(huì)被扣減5％左右的價(jià)格。

8、房屋的區(qū)域規(guī)劃：許多購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)會(huì)比較看重所在房產(chǎn)區(qū)域的未來規(guī)劃，一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為該房產(chǎn)提供2％至5％的加價(jià)空間。

房屋評(píng)估有哪些方法

1、市場(chǎng)比較法。

市場(chǎng)比較法說的通俗些，其實(shí)就是貨比三家，售房者想要對(duì)房子做出準(zhǔn)確的定價(jià)，基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)于購(gòu)房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價(jià)格相等的住宅中選取效用高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格的方法，從中挑選出自己中意的一個(gè)。

2、收益還原法。

收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計(jì)房?jī)r(jià)的做法，首先要估計(jì)房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計(jì)算方法一般為房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

3、成本估價(jià)法。

成本估價(jià)法是指建造成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)，成本估價(jià)法適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場(chǎng)比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采用成本估價(jià)法。二手房的的價(jià)格按成本估價(jià)法進(jìn)行計(jì)算，其公式為：房地產(chǎn)價(jià)格＝房地產(chǎn)重新建造完全價(jià)值－建筑物折舊。