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商品房預(yù)售合同按揭下不來違約金是否需要承擔(dān)？

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2024-01-09 22:27:10 57 人看過

一、商品房預(yù)售合同按揭下不來違約金是否需要承擔(dān)？

商品房預(yù)售合同按揭下不來違約金是否需要承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)是根據(jù)實(shí)際情況來進(jìn)行不同的判斷的，如果是開發(fā)商或銀行的原因造成的，是可以全額退款且開發(fā)商還要補(bǔ)償同期的銀行利息的；如果是個(gè)人原因造成的不能放款，開發(fā)商有權(quán)依據(jù)購房合同里的約定收取一定的違約金的，具體詳見購房合同里的約定。

《民法典》

第五百八十五條

當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題若干問題的解釋》

第二十三條

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

二、可以退房的情形是什么？

（一）房屋主體質(zhì)量不合格。我國法律規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

也就是說，購房者在收房時(shí)或入住后認(rèn)為房屋結(jié)構(gòu)有明顯的質(zhì)量問題，可以請相關(guān)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)，如果經(jīng)檢驗(yàn)確屬主題質(zhì)量不合格，購買人有權(quán)退房并讓開發(fā)商賠償損失。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”，出現(xiàn)這種情況，開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》去交房，所以交房時(shí)出現(xiàn)主體質(zhì)量不合格的情況不多見。

（二）房屋質(zhì)量導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)我國相關(guān)的司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也會支持。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、房內(nèi)噪聲影響居住等。

可見，對于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，或者問題嚴(yán)重導(dǎo)致影響居住，比如頂層漏雨修了多次還是漏雨不能居住，使用不符質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料致使隔音效果很差，影響了業(yè)主正常居住使用等問題，購房者可以退房。但是對于墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等由于工程質(zhì)量而出現(xiàn)的問題，只能要求開發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，但不能因此而要求退房。

在當(dāng)代的社會購買房屋的時(shí)候，現(xiàn)在很多都難以全款購房，所以就會采取先申請貸款的方式購房，如果貸款審批手續(xù)一直沒有下來的話，是否需要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況來看，這比如說是本人導(dǎo)致的需要承擔(dān)違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》：第八章　違約責(zé)任　　第五百八十五條　當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。\n　　約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。\n　　當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

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如何設(shè)定預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)售房屋抵押權(quán)登記是指債權(quán)人或第三人（抵押人）與債權(quán)人（抵押權(quán)人）對企業(yè)批準(zhǔn)作為固定資產(chǎn)的自有住房或公有住房（房屋所有權(quán)證）設(shè)定抵押權(quán)已發(fā)布）。抵押期間，該房屋的所有權(quán)和使用權(quán)不變。抵押現(xiàn)有房屋時(shí)應(yīng)提交的證明為：1。抵押人為個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請表》兩份；房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件兩份；抵押人及其配偶身份證、結(jié)婚證原件兩份；擔(dān)保人身份證明或者營業(yè)執(zhí)照正本2份，每份合同、宣誓書、抵押物價(jià)值證明各2份，主合同2份，抵押合同4份。另外，部分抵押的，提供抵押部分建筑面積原件和復(fù)印件兩份；集體土地的，提供鄉(xiāng)政府或村委會同意抵押的證明原件和復(fù)印件兩份。抵押人為單位的，應(yīng)當(dāng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請表》兩份；房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件兩份；抵押人、被抵押人營業(yè)執(zhí)照原件兩份；抵押人法定代表人身份證明原件2份；抵押人、抵押人、被擔(dān)保人代

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一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。司法實(shí)踐中，普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。(一)按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨(dú)立的。其次，兩者所生之的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生，雙方是相對獨(dú)立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系

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法律綜合知識
辦完按揭商品房買賣預(yù)售合同有風(fēng)險(xiǎn)嗎

當(dāng)您在選擇購買商品房之初，務(wù)必同開發(fā)商深入洽談并簽署商品房預(yù)售合同。然而，在此過程中您可能會遭遇諸多風(fēng)險(xiǎn)。首先，若開發(fā)商未能提供具有法律效力且真實(shí)可靠的商品房預(yù)售許可證明，那么極有可能使得此類合同不具備有效性，甚至引發(fā)后續(xù)合同執(zhí)行過程中的困境。其次，部分樓盤的商業(yè)廣告往往存在夸大其詞或者虛假宣傳的現(xiàn)象，這無疑增加了購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾紛的可能性。再者，若開發(fā)商將該房屋抵押給了第三方，或者故意隱瞞預(yù)售房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)；又或者將預(yù)售房屋出售給了第三方，同時(shí)刻意掩蓋預(yù)售房屋已經(jīng)出售的真相，這些行為都可能使購房者的權(quán)益遭受嚴(yán)重?fù)p害。最后，如果開發(fā)商未能及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，或者擅自更改房屋設(shè)施或戶型結(jié)構(gòu)，同樣可能給購房者帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。因此，在選購商品房的過程中，您必須審慎地挑選合適的開發(fā)商，并且認(rèn)真研讀相關(guān)合同條款，以便更好地規(guī)避潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第五

2024-07-27

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商品房預(yù)售
商品房預(yù)售按揭登記程序是什么

依據(jù)：1。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。中華人民共和國房屋登記辦法。原購貨合同、借款合同。房地產(chǎn)銷售發(fā)票及首付收據(jù)復(fù)印件。預(yù)售商品房抵押登記表原件；4；4。抵押人身份證、結(jié)婚證復(fù)印件（離婚需提供離婚證復(fù)印件；離婚前預(yù)購需提供房產(chǎn)分割協(xié)議復(fù)印件，無婚姻登記原始記錄；未婚需提供婚姻登記機(jī)關(guān)的未婚證明）；5。借款人身份證、結(jié)婚證復(fù)印件（離婚需提供離婚證復(fù)印件，無原婚姻登記記錄）；未婚需提供婚姻登記機(jī)關(guān)的未婚證明）；6。接線員身份證復(fù)印件。辦理領(lǐng)用手續(xù)（夫妻雙方攜帶所需貸款資料到服務(wù)窗口簽字）→接待員初審→符合條件后登記→具體負(fù)責(zé)人審核→主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)→發(fā)放預(yù)售證商品房抵押登記表。房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：80元/箱（房屋），550元/箱（商務(wù)用房）辦理時(shí)間30個(gè)工作日辦理地點(diǎn)（咨詢電話）辦公室：市人民政府服務(wù)中心房產(chǎn)窗口

2023-05-08

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商品房預(yù)售
簽商品房預(yù)售合同需注意什么，商品房預(yù)售合同能否轉(zhuǎn)讓

一、簽商品房預(yù)售合同需注意什么第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時(shí)間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)模棱兩可的措辭來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交屋的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實(shí)際使用面積是多少。如果面積誤差超過經(jīng)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實(shí)測面積大于客戶購置面積時(shí)客戶可不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因?yàn)槊簹夤居幸?guī)定，必須等到樓房入住率達(dá)70％時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明入住不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展

2023-02-07

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