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北京博儒律師事務(wù)所張志曉律師房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)很復(fù)雜和漫長(zhǎng)的過程，包括的內(nèi)容和要點(diǎn)也很多，詳細(xì)敘述起來多少本書都不行，為了便于實(shí)務(wù)操作者理解和運(yùn)用，我希望運(yùn)用關(guān)鍵點(diǎn)的方法，向房地產(chǎn)開發(fā)的操盤者提供最核心的要點(diǎn)，所以不是解釋全部的過程，而只對(duì)其中的要點(diǎn)進(jìn)行提示，所以我將本文命名為房地產(chǎn)開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的節(jié)點(diǎn)控制。在法律節(jié)點(diǎn)上，一定要請(qǐng)專業(yè)的律師把關(guān)，參與企業(yè)方案的設(shè)計(jì)。一定要注意，律師不是打官司的，律師的作用常常說叫預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)這樣說也不確切，律師只有深度參與到企業(yè)經(jīng)營(yíng)方案的設(shè)計(jì)中，才能從根本上保證企業(yè)方案的正確性，如果方案確定再由律師審查合同意義已經(jīng)不大。當(dāng)然對(duì)律師的要求也很高，要精通法律，財(cái)務(wù)、金融、稅務(wù)、行業(yè)情況、企業(yè)情況、項(xiàng)目的目的等才能勝任工作。一、房地產(chǎn)開發(fā)的大概過程和方面。房地產(chǎn)開發(fā)整體包括：土地取得、建筑施工，銷售，物業(yè)管理。某種意義上物業(yè)管理已經(jīng)不是房地產(chǎn)開發(fā)商的事情了，物業(yè)服

一、房產(chǎn)抵押經(jīng)營(yíng)貸款風(fēng)險(xiǎn)其貸款額度取決于對(duì)房產(chǎn)證的價(jià)值評(píng)估，低于房產(chǎn)證的市場(chǎng)價(jià)格。一般來說，房產(chǎn)證評(píng)估價(jià)值會(huì)受到房產(chǎn)證的使用時(shí)間、房產(chǎn)證市值、地段、房產(chǎn)類型和變現(xiàn)能力等一些列因素的影響。而房產(chǎn)證抵押貸款成數(shù)是不超過房產(chǎn)證評(píng)估價(jià)值的70％。但是根據(jù)房產(chǎn)類型的不同，較高貸款成數(shù)也是有影響的。如個(gè)人商品住宅抵押貸款成數(shù)較高，為70％。而寫字樓、商鋪的抵押貸款成數(shù)較高只有60％；廠房抵押貸款成數(shù)較高只有50％。而新房抵押貸款的期限不超過30年，二手房抵押貸款的期限不超過20年。同時(shí)，以下類型的房產(chǎn)證是無法（或者說很難）抵押的：面積小于30平方米，房齡大于20年的住房；使用未到五年的經(jīng)濟(jì)適用房；小產(chǎn)權(quán)房，為受房管認(rèn)同；部分已購公房等。二、房子抵押貸款利息是多少目前銀行住房抵押貸款分為自有房產(chǎn)和按揭房產(chǎn)抵押貸款，兩者貸款利率有所不同，按揭房產(chǎn)抵押貸款的利率通常高于自有房產(chǎn)。接下來，我們以招行和中行為例

(一)管理層對(duì)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)不足。中小企業(yè)的專業(yè)內(nèi)部審計(jì)人員，在開展工作的過程中經(jīng)常會(huì)遇到其他部門的冷遇和刁難，而陷入無法開展審計(jì)工作的窘境。究其根本原因，在于他們?nèi)狈ζ髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的重視和支持，這是由于中小企業(yè)的高層一般都對(duì)內(nèi)部審計(jì)缺乏基本的了解，意識(shí)不到內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)管理的重要性意義。甚至感性地認(rèn)為企業(yè)效益與內(nèi)部審計(jì)之間并不存在什么直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，甚至在一些中小企業(yè)經(jīng)理看來，內(nèi)部審計(jì)是削弱其權(quán)力的負(fù)面因素。即便是那些已經(jīng)存在內(nèi)部審計(jì)力量的企業(yè)，許多并非是認(rèn)識(shí)到內(nèi)部審計(jì)的重要性而主動(dòng)為之，絕大多是為了應(yīng)付政府和行業(yè)主管機(jī)構(gòu)的檢查而組建內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍。(二)缺乏有效的內(nèi)部審計(jì)環(huán)境。出于種種主客觀原因，我國(guó)中小企業(yè)普遍尚未建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度，企業(yè)開展內(nèi)部審計(jì)過程中，審計(jì)對(duì)象缺乏對(duì)內(nèi)部審計(jì)的正確認(rèn)識(shí)，大多消極應(yīng)付，很少能夠積極配合。在審計(jì)報(bào)告的編制過程中，內(nèi)審人員既需要規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，從外部審計(jì)的視角監(jiān)

“案件事實(shí)”公訴機(jī)關(guān)：上海市浦東新區(qū)人民檢察院被告單位：**祥嶺房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（原**中專房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司）被告人：王*嶺1993年在上海市34所中專學(xué)校下轄上海市教委聯(lián)合投資184萬元，成立了全民所有制企業(yè)**中專聯(lián)合實(shí)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱“中專聯(lián)合公司”），中專房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)公司”）是中專合資公司的子公司，主要從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，法定代表人、總經(jīng)理為王×玲。1994年至1995年，**房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)期間，王某玲決定將單位工程承包給**南匯建盛建設(shè)有限公司，收受對(duì)方賄賂23萬元，后分給公司內(nèi)部員工13萬元，其余10萬元用于公司其他費(fèi)用公司。1996年初，**房地產(chǎn)公司陷入困境。經(jīng)股東大會(huì)決定，將中專聯(lián)合公司及其子公司**房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓給中建四局（上海）進(jìn)行補(bǔ)償。中國(guó)建筑第四工程局（上海）投資260萬元收購兩家公司全部資產(chǎn)權(quán)利、經(jīng)營(yíng)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、債權(quán)債務(wù)后，向工商行政管理

對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的資格問題，雖然目前法律和行政法規(guī)沒有明確的限定，但根據(jù)現(xiàn)行立法精神和最高人民法院法發(fā)〔199b〕2號(hào)《解答》的規(guī)定及以往判例，基本一致的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和社會(huì)公共安全，作為一個(gè)特種行業(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)人許可限制，其經(jīng)營(yíng)者應(yīng)是依照《城市房地產(chǎn)管理法》第29條規(guī)定設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。與此相應(yīng)，對(duì)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的合作各方，也就必然要求至少其中一方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，否則，合作各方訂立的房地產(chǎn)合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)合同無效。但就開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，存在一個(gè)如果是非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的合作開發(fā)行為，是否也要受開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格限定的問題。如，一方出地，一方出資，合作建房用于自用，不對(duì)外銷售的，對(duì)此合作行為能否要求合作方具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。多數(shù)意見認(rèn)為，此類合作行為不能認(rèn)定為是開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為，只能看作是一般的合建、聯(lián)建房屋行為，合作方

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善及市場(chǎng)的不斷開放，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中存在著諸多問題，這些問題既有觀念的原因，也有體制方面的原因，具體分析主要有以下幾個(gè)方面：觀念危機(jī)觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的最大障礙，這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，有這種意識(shí)的主要來源于政府和行政主管部門;認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)體制不完善，開發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，卻無競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷，等待思想起作用，怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等，信心不足，怨天尤人，有這種意識(shí)的主要來源于開發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，“蝴蝶”、“蒼蠅”來了都是客，只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字，誰都可以搞開發(fā)，誰都能搞好開發(fā)，這種觀念主要來源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo)，他們急于發(fā)展城市建設(shè)

一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在哪些風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在多種風(fēng)險(xiǎn)，包括內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、無效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)、抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)以及抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)。1．內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)主要源于信貸人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足和不規(guī)范的操作流程。2．抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)涉及抵押物的完整性和合法性。3．無效抵押行為風(fēng)險(xiǎn)則可能因違反法律規(guī)定或未經(jīng)共有人同意而導(dǎo)致抵押無效。4．抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)由市場(chǎng)環(huán)境和評(píng)估機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作引起。5．抵押登記不完備風(fēng)險(xiǎn)則與抵押手續(xù)的有效性和及時(shí)性有關(guān)。6．抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)涉及法律限制和操作流程的復(fù)雜性。7．抵押物滅失風(fēng)險(xiǎn)主要源于未能及時(shí)投?；蚶m(xù)保。二、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估誤差1．房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估誤差可能導(dǎo)致貸款額度的不當(dāng)確定，進(jìn)而增加貸款風(fēng)險(xiǎn)。2．評(píng)估誤差可能源于多個(gè)方面，包括評(píng)估方法的不當(dāng)選擇、市場(chǎng)數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確、評(píng)估人員的專業(yè)素養(yǎng)不足等。因此，在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)

多數(shù)情況下，開發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作，尚有償債能力，消費(fèi)者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但有的開發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項(xiàng)揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)無力償債。(一)開發(fā)商牟利的原因。房地產(chǎn)業(yè)幾度升溫，使不少不法開發(fā)商更加看到該行業(yè)潛在的巨大經(jīng)濟(jì)利益，在強(qiáng)烈的趨利心理支配下，他們置法律不顧，挺而走險(xiǎn)，以身試法。采取一房多賣、預(yù)售商品房不開據(jù)正規(guī)發(fā)票等手段，騙取購房者的錢財(cái)，給國(guó)家和個(gè)人造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，給社會(huì)帶來不安定的因素。有的房地產(chǎn)開發(fā)商在無預(yù)算資金的情況下，倉促開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工程上馬后，因資金嚴(yán)重不足或根本無開發(fā)資金，而騎虎難下，欲罷不能，便采取一房多賣、一房多抵空手道的欺詐方式騙錢，從而陷入違法犯罪的深淵。(二)職能部門監(jiān)管混亂。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放的深入而蓬勃發(fā)展起來的一支朝陽產(chǎn)業(yè)。由于職能部門的職能、體制、運(yùn)作機(jī)制等方面的原因，致使在房地產(chǎn)監(jiān)管方面存

真實(shí)案例2011年4月，某單位與某開發(fā)商簽訂購買辦公、住宅樓相關(guān)協(xié)議，明確每平方米均價(jià)3760元，地下小房和地下車位的價(jià)格與團(tuán)購價(jià)每平方米相差不得超過100元等。2011年5月，王某等100多名單位干部職工，分別與該開發(fā)商簽訂購房協(xié)議，約定2012年5月31日前交房，并辦理好房產(chǎn)證，并明確了延期交房辦證的違約責(zé)任和建筑材料品質(zhì)。交房到期后，開發(fā)商未能交房。2013年4月，開發(fā)商向該單位發(fā)函，承諾對(duì)地下小房款業(yè)主可暫不交，作為最終解決違約事項(xiàng)的質(zhì)押金，同時(shí)免除業(yè)主一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2013年5月，開發(fā)商向100多戶業(yè)主交房。2013年10月，開發(fā)商催促該單位及時(shí)支付車位款并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書等事宜。因雙方爭(zhēng)議無法協(xié)商解決，100多戶業(yè)主將開發(fā)商訴至法院，要求開發(fā)商對(duì)延期交房辦證的違約行為進(jìn)行賠償。業(yè)主方主張，開發(fā)商未按購房協(xié)議如期交房，并且電梯、門窗等品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不符合約定，履行協(xié)議嚴(yán)重違約，開發(fā)

（一）武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的管轄機(jī)關(guān)建筑面積在2萬平方米以上（包括2萬平方米）的群體及12層以上（包括12層）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，由市開發(fā)辦負(fù)責(zé)組織；其他房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，由轄區(qū)建委（開發(fā)辦）負(fù)責(zé)組織。（二）竣工驗(yàn)收的適用范圍根據(jù)《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理辦法》第二條的規(guī)定:在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，依照本辦法規(guī)定實(shí)施項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。（三）武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的程序1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向市開發(fā)辦或區(qū)建委(開發(fā)辦)提出書面竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，按規(guī)定填寫《武漢市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》，并提交如下材料:（1）規(guī)劃部門及其他專業(yè)部門批準(zhǔn)的選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、修建性詳細(xì)規(guī)劃；（2）國(guó)有土地使用證；（3）建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程施工許可證；（4）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)是相關(guān)的行業(yè)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說明其開發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)，反之亦然。如果某一個(gè)開發(fā)企業(yè)沒有開發(fā)資質(zhì)，多半情況是這個(gè)企業(yè)第一次涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，資金及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)欠缺，可能因?yàn)榉椒矫婷娴年P(guān)系或施工組織設(shè)計(jì)等原因?qū)е卵悠诮环?，最?yán)重的后果是沒有后續(xù)資金跟上，在預(yù)售不理想的情況下，不能及時(shí)回款，建筑承包商，材料設(shè)備商拒絕與開發(fā)商繼續(xù)合作，最終導(dǎo)致樓盤爛尾。在購買期房時(shí)，一定要看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，如果沒有銷售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么消費(fèi)者與其簽訂的售房合同就是無效合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)應(yīng)具備的條件（一）注冊(cè)資本不低于５０００萬元；（二）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)５年以上；（三）近３年房屋建筑面積累計(jì)竣工３０萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（四）連續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)１００％；（五

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)涵蓋如下幾個(gè)方面：首先是涉及托管定金，交樓押金以及首期款處置等多項(xiàng)財(cái)務(wù)問題的資金風(fēng)險(xiǎn)；其次是涉及到中介服務(wù)費(fèi)的支付方式和費(fèi)用計(jì)算方法的傭金風(fēng)險(xiǎn)；再者就是涉及到房屋買賣或者租賃合同是否有效的標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)；此外，還包括一方違反承諾使得交易無法順利進(jìn)行的履約風(fēng)險(xiǎn)；最后，也包括了由于房屋沒能解封、無法完成贖樓手續(xù)、無法完成按揭貸款審批等原因?qū)е陆灰资〉娘L(fēng)險(xiǎn)?！睹穹ǖ洹返诰虐倭粭l中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。第九百六十二條中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第九百六十三條中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。

在面臨開發(fā)方違約的情況下，妥善的處理方式應(yīng)包括：首先，當(dāng)事人雙方可以優(yōu)先嘗試通過友好協(xié)商來解決問題；其次，購房者有權(quán)依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)選擇終止合同并讓開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，例如向買受人支付逾期交付的違約金等；再者，也可根據(jù)房屋購買協(xié)議中的具體條款，向公正無私的仲裁機(jī)構(gòu)提交仲裁申請(qǐng)或者向具有司法管轄權(quán)的人民法院提起訴訟，以期獲得法律支持，要求開發(fā)商繼續(xù)履行其應(yīng)盡的合同義務(wù)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百零九條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。當(dāng)事人在履行合同過程中，應(yīng)當(dāng)避免浪費(fèi)資源、污染環(huán)境和破壞生態(tài)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的范疇和要求有哪些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的范疇有房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施。但是，不可以有＂承接市政工程、建筑裝飾工程、水電、冷暖氣工程安裝、維修。物業(yè)管理、建筑策劃，土地轉(zhuǎn)讓等＂，市政工程、建筑裝飾工程、水電、冷暖氣工程安裝、維修和物業(yè)管理要另外成立專業(yè)公司，并取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)以外的相應(yīng)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍可以有：接受委托進(jìn)行物業(yè)管理；提供冬季煤、油、氣供暖服務(wù)；房地產(chǎn)信息咨詢（中介除外）；企業(yè)形象策劃；接受委托提供勞務(wù)服務(wù)；技術(shù)培訓(xùn)；家居裝飾；商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)；公廁改造建設(shè)等。但是，不可以有＂園林工程設(shè)計(jì)和建設(shè)；＂，要另外成立專業(yè)公司，取得相應(yīng)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開發(fā)要求如下：1．有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)。2．有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。3．有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本。4．有足夠的專業(yè)技術(shù)人員。5．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。二、房產(chǎn)辦理抵押