久久精品免费一区二区喷潮,精品人妻乱码一,二,三区,精品一区二区三区在线成人,久久国产劲暴∨内射,精品久久久久成人码免费动漫

上海市動(dòng)遷安置房不能辦理交易過戶手續(xù)的依據(jù)是《上海市配套商品房和中低價(jià)普通商品房管理試行辦法》第二十八的規(guī)定，配套房、中低價(jià)房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。上海市房地產(chǎn)交易中心就是依據(jù)該條規(guī)定要求該類房屋必須在取得產(chǎn)權(quán)證滿五年才能辦理過戶手續(xù)，今年上海市政府的房地產(chǎn)新政將此類房屋的過戶時(shí)間由五年變更為三年，并且變更了滿三年的起算時(shí)間，由以前的取得房地產(chǎn)權(quán)證的日期改為簽訂動(dòng)遷協(xié)議或開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期，一般來講，簽訂動(dòng)遷協(xié)議在先，開發(fā)商取得大產(chǎn)證在后，所以基本是以開發(fā)商取得大產(chǎn)證的日期為準(zhǔn)，只要開發(fā)商的大產(chǎn)證滿三年，此類房屋就可以辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。

如何防范購買動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)

（一）針對(duì)買房人毀約的風(fēng)險(xiǎn)

買房人應(yīng)該在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無壞處。因?yàn)檫`約金過高或過低，并沒有絕對(duì)的所謂“20％”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來3年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于買房人來講，選擇前者相對(duì)更有利一些。高額的違約金也會(huì)讓產(chǎn)權(quán)人對(duì)自己的違約行為有所顧忌，不會(huì)輕易做出毀約的行為。

（二）針對(duì)一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)

依據(jù)法律規(guī)定，有以下原則可以認(rèn)定在一房二賣情況下哪方有權(quán)取得房屋。一是看向哪方實(shí)際交房；二是看沒交房時(shí)哪方先簽約；三看向哪方辦理了過戶手續(xù)。因?yàn)閯?dòng)遷房都無法辦理過戶手續(xù)，以上這幾個(gè)原則其中哪方實(shí)際取得房屋最為關(guān)鍵，而且一旦實(shí)際交房，再行出售房屋的可能性也不大，因?yàn)槌鍪鄯课荼厝灰捶?，如果房屋已?jīng)交付的話，看房成為不可能，由此看來，辦理交房手續(xù)對(duì)于購房人來講是規(guī)避一房二賣的最好手段。

（三）針對(duì)動(dòng)遷房被查封的風(fēng)險(xiǎn)

首先購房前先了解產(chǎn)權(quán)人的誠(chéng)信以及資產(chǎn)狀況，如果了解到產(chǎn)權(quán)人有很多債務(wù)，就要慎重考慮了；其次可以要求進(jìn)行房款的第三方監(jiān)管或者產(chǎn)權(quán)人提供其他資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保；第三根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的規(guī)定，付清價(jià)款并實(shí)際占有房產(chǎn)且購房人是善意的，人民法院不得查封扣押和凍結(jié)。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，如果善意的購房人能夠在人民法院采取保全措施前付清全部房款的并且實(shí)際占有該房產(chǎn)的，那么可以規(guī)避被查封的風(fēng)險(xiǎn)。