租用房屋被征收，承租人權(quán)利如何維護(hù)？
來源：法律編輯整理
時(shí)間： 2024-01-10 09:18:45
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裁判要旨：
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》
第二十五條規(guī)定：征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案盡快組織實(shí)施征地補(bǔ)償安置工作。
雖然房屋所有權(quán)屬于出租人，但是承租人依然有權(quán)利在征遷過程中獲得賠償，這是法律賦予承租人的權(quán)利。
庭審雙方：
上訴人（原審原告）：某金屬材料有限公司
委托代理人：北京市晏清律師事務(wù)所王xx律師
被上訴人（原審被告）：xx市自然資源和規(guī)劃局
案件概述：
2008年6月30日，某公司法定代表人與案外人耿某某簽訂租地協(xié)議，租用其位于某村10組住房西側(cè)的空地，并對(duì)有關(guān)區(qū)域進(jìn)行填土后開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，于2009年5月22日成立公司。2011年8月3日，江蘇省人民政府發(fā)布了xx市2011年度第三批次村鎮(zhèn)建設(shè)用地的批復(fù)，決定征收某村附近的土地，某公司所在地也在土地征收范圍內(nèi)。但是行政機(jī)關(guān)只對(duì)出租人進(jìn)行補(bǔ)償，拒絕為某公司補(bǔ)償，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，某公司將xx市自然資源和規(guī)劃局訴至法院，請(qǐng)求支付征地補(bǔ)償。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有二，一是上訴人提起本案訴訟是否需要先行向行政機(jī)關(guān)提出履職申請(qǐng)，二是被上訴人是否是本案的法定主體。
集體土地征收工作啟動(dòng)之后，市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案盡快組織實(shí)施征地補(bǔ)償安置工作，依法及時(shí)足額支付征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，以保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。故本案中，上訴人訟爭(zhēng)的征地補(bǔ)償安置職責(zé)屬于行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動(dòng)履行的法定職責(zé)。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第三十八條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定：“在起訴被告不履行法定職責(zé)的案件中，原告應(yīng)當(dāng)提供其向被告提出申請(qǐng)的證據(jù)。但有下列情形之一的除外：
（一）被告應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動(dòng)履行法定職責(zé)的”，上訴人提起本案訴訟，并不必然需要先行向行政機(jī)關(guān)提出履職申請(qǐng)。
《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款已經(jīng)明確規(guī)定：“征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施”，被上訴人作為xx市土地行政主管部門，明顯系上訴人訟爭(zhēng)的征地補(bǔ)償安置工作的法定職能主體。
法院判決：
撤銷一審法院裁定，要求xx市自然資源和規(guī)劃局判決生效起三個(gè)月內(nèi)依法履行補(bǔ)償法定職責(zé)。
案件總結(jié)：
在司法實(shí)踐中，征遷過程中的承租人的權(quán)利往往被侵害，行政機(jī)關(guān)忽略承租人權(quán)利認(rèn)為出租人應(yīng)對(duì)其補(bǔ)償，出租人認(rèn)為房產(chǎn)歸其所有，承租人無權(quán)獲取賠償，侵害了許多承租人的利益。有的承租人在權(quán)利被侵害后選擇忍氣吞聲，但是本案中的承租人勇敢的拿起了法律武器，本案中雖然一審法院裁定駁回起訴，但是二審在王炳峰律師的努力下力挽狂瀾，為當(dāng)事人博得了最公正的判決。這也正是法律的意義、律師的意義。
《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》（2017修正）：第五章 證 據(jù) 第三十八條 在起訴被告不履行法定職責(zé)的案件中，原告應(yīng)當(dāng)提供其向被告提出申請(qǐng)的證據(jù)。但有下列情形之一的除外：\n（一）被告應(yīng)當(dāng)依職權(quán)主動(dòng)履行法定職責(zé)的；\n（二）原告因正當(dāng)理由不能提供證據(jù)的。\n在行政賠償、補(bǔ)償?shù)陌讣?，原告?yīng)當(dāng)對(duì)行政行為造成的損害提供證據(jù)。因被告的原因?qū)е略鏌o法舉證的，由被告承擔(dān)舉證責(zé)任。
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1、出租人隱瞞房屋被抵押事實(shí)，承租人在行使具體權(quán)利中，也需要分不同情況具體討論：2、首先得看隱瞞了出租房屋是否給承租人造成了損失。如果沒有給承租人造成損失的話，也就是說在租賃期限內(nèi)抵押權(quán)未行使的話，承租人正常使用租賃標(biāo)的物，那么，租賃標(biāo)的物是否被抵押的事實(shí)沒有對(duì)承租人權(quán)益造成損害。3、如果在租賃期限內(nèi)，抵押權(quán)人對(duì)租賃標(biāo)的物行使了抵押權(quán)并實(shí)現(xiàn)后，則抵押權(quán)人(或買受人)不受原出租人和承租人所簽署的租賃合同的約束，可以要求承租人返還租賃標(biāo)的物，此時(shí)就給承租人造成了損害，當(dāng)然可以依據(jù)租賃合同要求原出租人承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任，賠償由此給承租人造成的損失。4、但總體地來說，出租人的抵押行為發(fā)生在訂立租賃合同前，在訂立租賃合同時(shí)，出租人故意隱瞞抵押這一與合同條款相悖的重大事實(shí)，違反先合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成欺詐。該欺詐行為最終導(dǎo)致承租人解除合同并造成經(jīng)營(yíng)損失的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。3、法律規(guī)定：《民法典》第2023-03-15118人看過 -
在遭遇“以租代征”時(shí)，如何保護(hù)被征收人的權(quán)益，是一種違法行為?！薄耙宰獯鳌笔侵刚魇杖松米詫⑥r(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模。其實(shí)質(zhì)是逃避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的法律審批，擴(kuò)大規(guī)劃外建設(shè)用地規(guī)模，逃避繳納相關(guān)稅費(fèi)和履行耕地占補(bǔ)平衡的法律義務(wù)?！薄耙宰獯鳌币殉蔀楦鞯仄毡榇嬖诘倪`法形式，嚴(yán)重阻礙了國(guó)家土地的正常使用，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生了惡劣影響。如果你在生活中遇到“以租代征”的情況，與當(dāng)?shù)夭疬w方簽訂土地租賃合同，不用擔(dān)心，因?yàn)樵摵贤`反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該是無效的。確認(rèn)租賃合同無效后，可以起訴要求有關(guān)部門返還土地。被拆遷人強(qiáng)行占用土地的，可以通過尋求專業(yè)拆遷律師的幫助，依法向人民法院提起行政訴訟，要求返還土地。所有懂法的人都知道，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第十二條的規(guī)定，人民法院受理公民提起的下列訴訟：，法人或者其他組織：（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)2023-05-08150人看過 -
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法律綜合知識(shí)出租方計(jì)劃將房屋出售給第三方，但原承租人拒絕騰房。房東可以要求原承租人承擔(dān)違約責(zé)任。原承租人繼續(xù)占有使用房屋期間的租金仍需支付，如新租金高于原租金，新承租人需賠償差額部分。若出租方將房屋租賃給他人，新承租人不能免除責(zé)任，同時(shí)出租方也不能免除違約責(zé)任。若原承租人提起侵權(quán)之訴，出租方可要求其早日返還房屋并承擔(dān)損失，包括可得利益的損失、違約賠償或侵權(quán)賠償，同時(shí)需承擔(dān)訴訟費(fèi)用和執(zhí)行費(fèi)用。1、出租方計(jì)劃將這間房屋出售給第三方，租賃期滿后，將房屋交付給第三人。然而，由于原承租人拒絕騰房，房東未能按照房屋買賣合同的規(guī)定交付房屋給第三人。在這種情況下，房東可以要求原承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、原承租人繼續(xù)占有使用房屋期間的租金不得因?yàn)樽赓U期限屆滿而免除，相反應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照原租金的標(biāo)準(zhǔn)支付，如果出租人又將房屋租賃給他人的，且新的租金高于原租金的，新租金減去原租金的差額部分是出租人可得利益的損失，應(yīng)當(dāng)由原承租2024-04-2359人看過 -
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在房屋征收過程中，如何保護(hù)承租人的權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋被拆遷時(shí)，承租人可以獲得臨時(shí)安置補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用，承租人可以與出租人協(xié)商處理補(bǔ)償問題，如果達(dá)成共識(shí)，就可以簽署協(xié)議。如果協(xié)商不成，承租人可以提起訴訟解決問題。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括：（一）對(duì)被征收房屋的價(jià)值補(bǔ)償；（2）房屋征收造成的搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償；（三）房屋征收造成的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)制定被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。第二十二條因房屋征收造成拆遷的，由房屋征收部門向被征收人支付拆遷費(fèi)；發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)交易的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋交付前向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)房。第二十五條房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、產(chǎn)權(quán)交易房屋的位置和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)等訂立補(bǔ)償協(xié)議或者周轉(zhuǎn)房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷2023-05-08301人看過 -
被征收人是指房屋所有權(quán)人，承租人是指該房屋的租戶。一、房屋拆遷不合理怎么處理房屋拆遷不合理，房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的；由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。二、民法典房屋征收補(bǔ)償條款民法典房屋征收補(bǔ)償條款為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng),維護(hù)公共利益,保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益,制定本條例。條例中明確規(guī)定了征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障等事項(xiàng)。三、房屋拆遷補(bǔ)償方案中應(yīng)該有幾種補(bǔ)償方式房屋拆遷補(bǔ)償方案中應(yīng)該有以下這幾種補(bǔ)償方式：1、貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償是房屋征收中最常見的補(bǔ)償方式，是指在房屋征收補(bǔ)償中，根據(jù)被征收人的選擇，市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門以貨幣的形式對(duì)被征收人的房屋價(jià)值給予補(bǔ)2023-03-28420人看過
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農(nóng)村宅基地以租代征的方式非法征地可以向上級(jí)政府申訴，經(jīng)被拆遷人申請(qǐng)交由房屋拆遷管理部門裁決，對(duì)裁決結(jié)果不滿的可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者依法向法院提起行政訴訟。一、房屋拆遷定的補(bǔ)償款低了怎么辦房屋拆遷定的補(bǔ)償款低了，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起6個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。二、宅基地拆遷補(bǔ)償太低該怎樣辦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照法律法規(guī)規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。農(nóng)村2023-03-20185人看過 -
解除合同，要求承租人進(jìn)行補(bǔ)償依據(jù)《民法典》的規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同。因國(guó)家征收導(dǎo)致租賃合同無法履行的，作為被征收入的出租人，對(duì)租賃關(guān)系享有法定的單方解除權(quán)。在因征收不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情況下，對(duì)承租人如何進(jìn)行合理的補(bǔ)償，維護(hù)其合法權(quán)益，就可以在合同中進(jìn)行約定。附：什么是承租人承租人可直稱為“租賃人”，比如有一物業(yè)主對(duì)其所有的某一些特定范圍，如攤位、店面、商業(yè)場(chǎng)所或居住所進(jìn)行對(duì)外出租，那和該物業(yè)所有者進(jìn)行協(xié)議簽約，租賃該場(chǎng)所或居所的另一方就是“承租人”。社會(huì)生活中，房屋租賃法律關(guān)系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛也比比皆是，其中承租人在租賃合同期限即將屆滿想要繼續(xù)簽訂租賃合同，出租人利用自己所有權(quán)人的地位而左右房屋的租賃，導(dǎo)致承租人承租地位極不穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)。其主要義務(wù)是：支付租金、按照約定的方法使用租賃物、妥善保管租賃物、不得擅自改善和增設(shè)他物、瑕疵通知。2023-06-1574人看過 -
1、承租人與出租人之間，就拆遷的爭(zhēng)議是基于雙方的租賃關(guān)系，在租賃期間因租賃標(biāo)的物被拆遷導(dǎo)致無法繼續(xù)履行租賃合同，并引發(fā)租賃物內(nèi)的添置物、設(shè)備設(shè)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等因拆遷而造成損失的補(bǔ)償問題爭(zhēng)議，因此，其實(shí)質(zhì)仍是房屋租賃合同糾紛。2、拆遷時(shí)，租賃合同合法有效仍在履行，承租人以拆遷房屋為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在此實(shí)際經(jīng)營(yíng)，其要求出租人給付拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中確定的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)該得到支持。3、并且，在房屋租賃合同還在履行的過程中，拆遷部門取得了房屋拆遷許可證或其他合法審批手續(xù)，并發(fā)布了拆遷公告。承租人此時(shí)可以主張解除租賃合同，并根據(jù)租賃合同要求出租人承擔(dān)一定的違約賠償責(zé)任。承租人拆遷由誰補(bǔ)償?shù)谝?、解除租賃合同的房子拆遷過程中，你和房東達(dá)成一致，解除了租賃合同，或者說房東已經(jīng)給你進(jìn)行其它安置的，在房屋拆遷后拆遷方給被拆遷人補(bǔ)償后，將不需要再給你進(jìn)行任何補(bǔ)償，其中的道理很簡(jiǎn)單，在這期間房東已經(jīng)2023-07-10178人看過 -
房屋承租人和其他使用人一般不屬于被征收人。被征收人指房屋所有權(quán)人，承租人與房屋所有權(quán)人解除租賃關(guān)系的可以要求適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償以及相應(yīng)損失的賠償，承租人與房屋所有權(quán)人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的可以要求房屋所有權(quán)人對(duì)其進(jìn)行安置。簽約搬遷補(bǔ)貼辦法（被征收人、公有房屋承租人為企事業(yè)單位的除外）（一）臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)貼選擇購買的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，被征收戶、公有房屋承租戶自行過渡。自辦理被征收房屋交房手續(xù)之日起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交房日止（按月統(tǒng)計(jì)），按被征收居住房屋建筑面積給予每月70元／的臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)貼，每月補(bǔ)貼低于3，000元／證的，按3，000元／證計(jì)。如因故未能在約定的期限內(nèi)交付房屋的，在原有基礎(chǔ)上增發(fā)臨時(shí)安置費(fèi)，凡超過期限3個(gè)月以內(nèi)（含）的，增發(fā)50％；超過期限3個(gè)月以上的，增發(fā)100％。說明：1、選擇全貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予3個(gè)月臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)貼。2、選擇購買的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為現(xiàn)房的，不享受臨時(shí)安置費(fèi)補(bǔ)貼。（2023-07-27385人看過
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房屋出租期間維修費(fèi)用的責(zé)任一般由出租人承擔(dān)，如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯(cuò)造成、或者是因?yàn)椴豢煽沽Φ囊蛩卦斐?、或者雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查和維修房屋的，出租人可以免責(zé)，雖然出租人也負(fù)責(zé)維修，但應(yīng)當(dāng)由承租人承擔(dān)費(fèi)用。房屋租賃期間遇到拆遷怎么辦房屋租賃期間遇到拆遷，盡管是不可抗因素，但是雙方簽訂的租房合同是具有法律效力的。為了避免房屋拆遷發(fā)生糾紛，市規(guī)劃部門建議單位或個(gè)人租賃房屋應(yīng)注意：1、房屋租賃必須簽訂租賃協(xié)議；2、租賃協(xié)議中應(yīng)明確約定遇到房屋拆遷時(shí)的解決方式和責(zé)任；3、租賃期限約定要明確?！睹穹ǖ洹返谄甙僖皇粭l承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。第七百一十四條承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百一十五條承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未2023-07-2568人看過 -
侵權(quán)行為承租人損害租賃物，出于故意或過失給租賃物造成損害的，承租人應(yīng)依不履行債務(wù)而負(fù)賠償損失的責(zé)任。而因承租人不注意，致租賃物為第三人所毀損或竊取時(shí)，出租人基于承租人債務(wù)不履行，或者基于第三人的侵權(quán)行為，均得主張損害賠償責(zé)任。承租人返還租賃物包括哪些內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百三十三條的規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。這是租賃合同中承租人的一項(xiàng)主要義務(wù)，它主要包括以下三方面的內(nèi)容：1、承租人應(yīng)于租賃關(guān)系終止時(shí)向出租人返還租賃物。租賃關(guān)系終止的原因多種多樣。一般情況下，租賃期間屆滿，租賃關(guān)系即終止。但也可因當(dāng)事人一方行使解除或者終止合同的權(quán)利，或者因其他原因而終止。在租賃關(guān)系終止時(shí)，只要租賃物還存在，承租人就應(yīng)當(dāng)返還原租賃物；只有當(dāng)租賃物不存在時(shí)，承租人才不負(fù)返還義務(wù)。2、承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的2023-08-15499人看過
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法律綜合知識(shí)是指涵蓋法律領(lǐng)域各個(gè)方面的基礎(chǔ)知識(shí)和應(yīng)用技能。它包括法律理論、法律制度、法律實(shí)務(wù)等方面的內(nèi)容，涉及憲法、刑法、民法、商法、經(jīng)濟(jì)法、行政法等多個(gè)法律領(lǐng)域。... 更多>
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出租房屋后承租人違約問題，如何維權(quán)上海在線咨詢 2021-12-24房屋租賃后，承租人在租賃期內(nèi)違約如下：出租人可以選擇終止合同，承租人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并向出租人支付違約賠償；出租人拒絕行使終止合同的權(quán)利的，可以要求承租人繼續(xù)履行租賃合同。 -
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