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“我現(xiàn)在人不在大連，合同讓我丈夫代簽一下?！比绻I房前對方提出這樣的要求，請一定要留個心眼。在二手房買賣過程中，代簽合同是經(jīng)常遇見的事情，如果操作規(guī)范，這是法律允許的。但是，如果操作不規(guī)范，事后無法證明賣方本人與代理人之間的委托關(guān)系，卻往往容易出現(xiàn)交易風(fēng)險，尤其對于買方而言，可能帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。從去年開始，由于房價快速上漲，委托代理成為二手房近期糾紛的關(guān)鍵詞。那么，什么樣的情況會出現(xiàn)代簽二手房合同的風(fēng)險，這些風(fēng)險又應(yīng)該如何規(guī)避呢？記者就此采訪了我市幾家二手房中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人。

夫妻之間代簽也需委托

代簽合同在二手房買賣時比較常見，這種交易方式本身也是被法律所允許的。除了常見的定金合同、房產(chǎn)買賣合同之外，在法律規(guī)定范圍內(nèi)還可委托辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、代理還貸、退保、代理變更注銷房地產(chǎn)抵押登記、支付相關(guān)稅費(fèi)等諸多事宜，都可實(shí)行代簽方式。代簽合同并不總是會出問題，但是在房價出現(xiàn)劇烈波動時，尤其是房價快速上漲時，賣方往往以代簽為借口終止合同。當(dāng)然，也不排除有人惡意代簽合同。因此，代簽合同要求交易雙方嚴(yán)格按照法律規(guī)定來操作。

在二手房買賣過程中，親人之間委托代簽形式最多，如夫妻之間、父母子女之間、兄弟姐妹等，當(dāng)然也有朋友之間委托。有一些人對代簽這種形式有些誤解，比如在出售共同財(cái)產(chǎn)時，法律規(guī)定需要所有產(chǎn)權(quán)人都到場簽訂買賣合同，但對于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有不少人認(rèn)為丈夫或妻子可以代替對方簽字，但一旦產(chǎn)生糾紛，這種代簽的做法卻得不到法律的認(rèn)可。

經(jīng)紀(jì)人小李給記者講述了一個案例。吳先生和妻子將一套共有房產(chǎn)出售給何先生，在簽訂買賣合同時只有吳先生一人到場，雖然根據(jù)中介的要求吳先生在買賣合同的附件中注明妻子同意出售該房屋，但隨后不久吳先生便以妻子不同意出售房產(chǎn)為由而要求撤銷買賣合同。后經(jīng)法院判決，交易合同無效，同時吳先生只需退回先期所收定金，而不必按照事先約定的“退一賠一”條款來執(zhí)行。何先生既沒有得到賠償，還耽誤了買房的最佳時機(jī)。這個案例，就是最典型的夫妻代簽合同帶來的風(fēng)險。

據(jù)了解，除了夫妻之間互為代簽經(jīng)常引發(fā)糾紛之外，還有一些情況也容易出現(xiàn)問題。比如，親友或其他熟人借用房主的房產(chǎn)證、身份資料等，然后隱瞞房主將房屋私自出售；房屋共有人之一假冒其他共有人的簽名，或者偽造授權(quán)委托書，將房屋出售；賣房人為方便購房者看房，將房屋鑰匙留給中介公司，購房者誤認(rèn)為中介公司有權(quán)代賣房屋而與其簽訂買賣居間協(xié)議；繼承人以被繼承人名義與自己簽訂房屋買賣合同，將被繼承人的房屋賣給自己，在被繼承人去世分割遺產(chǎn)時引發(fā)糾紛。

為了確定買賣的二手房是不是共同財(cái)產(chǎn)，二手房在交易之前，首先要做的就是查清房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，仔細(xì)審核房產(chǎn)證，必要時要向當(dāng)?shù)氐姆抗芫只蚪ㄎ樵?，看房屋是否登記為共有產(chǎn)權(quán)、是否還有其他共有人。買方尤其應(yīng)審核或查詢房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人的婚姻狀況與結(jié)婚時間，注意房屋是不是夫妻的共有財(cái)產(chǎn)。在很多情況下，盡管房產(chǎn)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為一人，但由于產(chǎn)權(quán)人已婚，而且結(jié)婚的時間早于取得房產(chǎn)證的時間，按照法律規(guī)定該房屋通常為其夫妻共有，轉(zhuǎn)讓時必須征得其配偶同意。

代簽委托書應(yīng)經(jīng)過公證

李先生在簽訂購買二手房合同時，并不是所有產(chǎn)權(quán)人都在現(xiàn)場，但是中介公司為了促成交易，讓買賣雙方簽約，并聲明其他所有權(quán)人都同意出售，隨后讓房產(chǎn)所有權(quán)的其他人來對交易進(jìn)行追認(rèn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果房價上漲，其他所有權(quán)人可能會故意不進(jìn)行追認(rèn)而導(dǎo)致交易中斷，并致使買家利益受損。對于這種情況而言，買家要么暫緩簽約，要么簽約之后要求對方在規(guī)定時間內(nèi)補(bǔ)齊相關(guān)文件。

張先生購買一套房產(chǎn)，在簽訂買賣合同時，產(chǎn)權(quán)人因故不能到場，由朋友幫助代簽，雖然中介出具了該產(chǎn)權(quán)人同意出售的證明，但張先生堅(jiān)持要求對方對委托書進(jìn)行公證之后才與之簽約。張先生的要求并非多此一舉，而是非常有必要的。業(yè)內(nèi)人士表示，對于房屋所有權(quán)人實(shí)在是無法到場簽訂合同的，那么一定要求委托人提供產(chǎn)權(quán)人簽署的授權(quán)委托書，且該授權(quán)委托書必須經(jīng)公證。簽約后，對方經(jīng)公證的授權(quán)委托書應(yīng)與合同一起妥善保管。

對于授權(quán)委托書公證的真?zhèn)吻闆r，買方也應(yīng)該根據(jù)其提供的信息具體核實(shí)，避免出現(xiàn)委托書造假的情況。境外人士的授權(quán)委托書，必須由領(lǐng)事館出具的公證書才具備法律效力。

即使委托人提供了產(chǎn)權(quán)人簽署的、經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，買家一定要了解代理人的代理范圍。買家必須要了解清楚，代理人的代理權(quán)限有多大，同時，其代理時限有多長。業(yè)內(nèi)人士提醒買方，代理人通常可以代理的范圍包括簽訂定金合同、買賣合同、代理收取定金、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、支付稅費(fèi)、交房等十一項(xiàng)內(nèi)容，不能超越代理范圍。