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一、簽商品房預(yù)售合同需注意什么第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是按工程期分期付款。如是分期付款，每期的繳款時間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交屋，而不應(yīng)模棱兩可的措辭來表達(dá)，因為這里涉及到逾期交屋的違約問題。第三，對于購置房屋的面積要明確注明銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少、實際使用面積是多少。如果面積誤差超過經(jīng)約定范圍，客戶有權(quán)要求退房并追索利息損失。目前，如象上海等一些南方城市，甚至規(guī)定發(fā)展商售樓的實測面積大于客戶購置面積時客戶可不必追補(bǔ)面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時間。因為煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓房入住率達(dá)70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時間或注明入住不能按時通氣時發(fā)展

解決預(yù)售房屋轉(zhuǎn)手事宜需依法向房地產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，具體操作就是通過取消原先的網(wǎng)絡(luò)簽約并重新進(jìn)行備案處理。預(yù)先購買該房屋的客戶可以將原本的預(yù)售合同所產(chǎn)生的債權(quán)及其相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三方，在這種情況下，買賣雙方必須簽署一份詳細(xì)的轉(zhuǎn)讓合同，然后攜帶預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同以及相關(guān)的證明文件前往房地產(chǎn)管理部門申請辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖鍡l債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。

合同的轉(zhuǎn)讓，與合同的第三人履行或接受履行不同，第三人并不是合同的當(dāng)事人，他只是代債務(wù)人履行義務(wù)或代債權(quán)人接受義務(wù)的履行預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議甲方：×身份證號：×乙方(yifang)：×身份證號：×甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方(yifang)購買的上海市吳中路511弄"古北新城"×號×室房屋的《上海市商品房預(yù)售合同》之權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給甲方一事，達(dá)成如下一致意見。一、《預(yù)售合同》所購房地產(chǎn)的基本情況1.1物業(yè)類別：住宅；1.2地址面積：上海市吳中路511弄"古北新城"×號×室，建筑面積：×平方米(暫測)，戶型：3室2廳；1.3類型：預(yù)售房地產(chǎn)，未交付；1.4是否設(shè)定抵押：是，乙方辦理了銀行抵押貸款，貸款總額為：人民幣50萬元；1.5有無權(quán)利限制(司法查封)：無。二、轉(zhuǎn)讓價格人民幣×萬元整(RMB：×萬元)。三、支付方式與轉(zhuǎn)讓方式3.1鑒于乙方在浦東發(fā)展銀行辦理按揭貸款，雙方約定200×年×月×日上午8

一、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序是由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。二、預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要重新簽嗎預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購人(轉(zhuǎn)讓人)更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購的地位。這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。三、預(yù)售商品房買賣合同的訴

預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需遵守我國法律法規(guī)中有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,需有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,且預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)為還沒有竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房,轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示,商品房的預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)合法、有效才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓就屬于無效合同。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需滿足以下條件：首先，需遵守我國法律法規(guī)中有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。若允許預(yù)售，則可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；若不允許預(yù)售，則無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第二，轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，如果是沒有登記備案的預(yù)售商品房則不能轉(zhuǎn)讓。第三，預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)為還沒有竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已竣工驗收，預(yù)購方已經(jīng)實際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，就不屬于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表

尊敬的各位購房者們，您們可根據(jù)法律規(guī)定享有預(yù)購買型商品房時所簽訂的預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓權(quán)，然而值得注意的是，對于尚未竣工交付且購房者未能取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證明的商品住房，則不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在此情況下，房地產(chǎn)行政管理部門也會嚴(yán)格遵循相關(guān)法規(guī)，在預(yù)售商品房達(dá)到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)并完成交付工作，同時預(yù)購方成功獲得了房屋的所有權(quán)證書之前，是不會為他們辦理任何形式的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的。當(dāng)所有條件都已滿足并且得到確認(rèn)之后，預(yù)購商品住宅的用戶便可以自由轉(zhuǎn)讓原有的預(yù)售合同中所承載的債權(quán)或者權(quán)利義務(wù)給需要的第三方?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖鍡l債權(quán)人可以將債權(quán)的全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根據(jù)債權(quán)性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（二）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。當(dāng)事人約定非金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗善意第三人。當(dāng)事人約定金錢債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的，不得對抗第三人。

預(yù)購商品房再轉(zhuǎn)讓的合同具有法律效力。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；在取得房產(chǎn)證后，商品房預(yù)購人可以將原預(yù)售合同的債權(quán)及其權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記意思通常在該商品房成為現(xiàn)房之前，所有屬于現(xiàn)階段的未來房源，該商品房不能出房產(chǎn)證，只能通知登記證。如需辦理貸款，需使用該房屋辦理抵押登記手續(xù)，房屋委員會將給予抵押權(quán)人（通常為銀行）一份抵押證明，即為抵押通知書登記證明，憑此證明該房屋已抵押給抵押權(quán)人。如果不是貸款購買，則不應(yīng)有抵押通知登記。為保證將來物權(quán)的實現(xiàn)，房屋買賣雙方在簽訂《房屋買賣協(xié)議》或其他不動產(chǎn)權(quán)利協(xié)議時，可以按照約定向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分房地產(chǎn)的，不產(chǎn)生物權(quán)效力。通知登記后，自房地產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)債權(quán)消滅或者未申請房地產(chǎn)登記的，通知登記無效?！睹穹ǖ洹返谖灏偎氖?/div>

一、首次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效，如果導(dǎo)致無效的情形消失，再次轉(zhuǎn)讓不一定無效，要根據(jù)具體情況分析。二、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效合同呢，歸納起來，主要有以下七種：1房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。3產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有

在這種情況下，雖然房子還沒有關(guān)閉，但可以自由出售。業(yè)主只需將房屋銷售需求告知開發(fā)商，開發(fā)商將協(xié)助業(yè)主辦理過戶手續(xù)。這里有一個問題需要注意：買你房子的人必須全額付款。2。如果購房者剛交了首付，余款還沒有結(jié)清，不網(wǎng)簽比較容易，所以最好去開發(fā)商協(xié)調(diào)，變更房屋名稱；如果網(wǎng)簽還沒有申請貸款，必須先取消網(wǎng)簽，再辦理變更手續(xù)預(yù)售對象和再次簽訂合同，也需要與開發(fā)商協(xié)調(diào)；已經(jīng)網(wǎng)簽并還貸的預(yù)售房，也涉及銀行債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)移。由于該房屋尚未交付，需要開發(fā)商協(xié)調(diào)銀行和購房者辦理預(yù)售房屋過戶手續(xù)。預(yù)售房屋的轉(zhuǎn)讓并不完全是房屋權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，實際上是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的轉(zhuǎn)讓。實際上，預(yù)售房的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，不需要征得債務(wù)人（開發(fā)商）的同意，但需要告知債務(wù)人開發(fā)商，否則轉(zhuǎn)讓無法完成。在轉(zhuǎn)讓預(yù)售房屋的情況下，未足額購買房屋的買受人既是債權(quán)人，也是債務(wù)人。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓必須取得開發(fā)商和銀行的同意（貸款手續(xù)辦理完畢后），否則轉(zhuǎn)讓無法完成。

怎樣轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。事實上，我國商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件：1、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理，加強(qiáng)國家稅收。因為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購人取代原預(yù)購人成為新的權(quán)利主

本文介紹了商品房預(yù)售合同規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓和禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)。此外，房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。最后，實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，以防范私下交易行為。商品房預(yù)售合同規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓，且禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再次轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。 【 素 材 】 實 名 制 購 房 ： 預(yù) 售 合 同 網(wǎng) 上 備 案 能 避 免 哪 些

一、預(yù)售房能否轉(zhuǎn)讓給別人能轉(zhuǎn)讓，值得注意的是，預(yù)購人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況：1、買受人一次性付款的辦理程序：首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。第三、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。2、通過銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理：首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所

一、預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的處理預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓需要根據(jù)實際情況來處理。盡管炒“樓花”有利于及時籌集商品房建設(shè)資金，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；但在房地產(chǎn)市場尚未充分發(fā)育和市場經(jīng)濟(jì)法制體系尚不健全的情況下，也可能助長房地產(chǎn)領(lǐng)域的過分投機(jī)現(xiàn)象。從相關(guān)的司法解釋來看，在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之前，最高人民法院支持正常的預(yù)購商品房的轉(zhuǎn)讓，但對違反政策的炒“樓花”的投機(jī)行為仍持否定態(tài)度；在《城市房地產(chǎn)管理法》頒布之后，則完全肯定了預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓的合法性。同時，從民法典法的角度分析，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓，如無其他違法行為，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓如何規(guī)避風(fēng)險預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓規(guī)避風(fēng)險的方法有：1.買賣雙方簽訂一份預(yù)購協(xié)議，對預(yù)備買賣房屋的基本情況、價款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過戶的日期作基本約定。并由買方支付一定的定金待賣方取得產(chǎn)證時，雙方再按照預(yù)購協(xié)議的約定期限簽訂房

商品房預(yù)售合同具備明確的法律約束力，倘若雙方未能按照預(yù)先設(shè)定的條款履行義務(wù)，依法應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。簡言之，商品房預(yù)售合同乃購房者與開發(fā)商之間達(dá)成的一份協(xié)議，約定了開發(fā)商應(yīng)在約定日期向購房者移交已建設(shè)完成并符合設(shè)計要求的商品房所有權(quán)。作為購房者需向開發(fā)商支付一定比例的定金或全額款項，并按照約定的期限接收所購買的商品房。此種合同形式，受我國《中華人民共和國民法典》的規(guī)范和調(diào)整?！吨腥A人民共和國民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。