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城中村的實質(zhì)是城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構存在的差異和矛盾在城市化進程中的集中反映，對于城市化管理者而言是一個必須面對的現(xiàn)實問題，又沒有一個現(xiàn)成的可以照搬照抄的模式。全國各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村231個，西安有187個，廣州有138個，南京繞城公路以內(nèi)有71個，太原有83個，在鄭州，這樣的城中村共有141個。

城中村形成的原因

1.城鄉(xiāng)二元體制和政策原因。城中村出現(xiàn)是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾、社會轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法律法規(guī)不健全、村落社會關系網(wǎng)絡的頑強存續(xù)、城市管理疏漏的結果。政府趨利型的土地征用是導致城中村形成的主要原因;城鄉(xiāng)二元社會保障政策刺激了對城中村空間需求;城市就業(yè)結構滯漲促進了城中村非正規(guī)就業(yè)環(huán)境的發(fā)展;二元化的市政與行政體制加劇了城中村的形成。

2.城中村是一個類型獨特的社區(qū)，其存在的經(jīng)濟基礎和生存的依賴之源是土地和物業(yè)。村民主要的經(jīng)濟來源是村集體經(jīng)濟分紅、出租屋收入以及小規(guī)模的商業(yè)。村集體擁有大量的土地、廠房、房產(chǎn)等，以村籍為邊界的高收入和高福利的支持、非正式經(jīng)濟體制外的強化促使城中村問題越來越嚴重。

3.宗族通常是村落的一個重要組成部分，宗族和村落重疊現(xiàn)象比較嚴重。宗族文化遲滯了從鄉(xiāng)村聚落到都市村莊的演進。傳統(tǒng)觀念的文化土壤、都市環(huán)境的心理適應以及經(jīng)濟利益的內(nèi)在牽引是都市村莊得以存續(xù)的條件。

城中村存在的問題

城中村在發(fā)展中缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，整體建筑非?；靵y，村內(nèi)建筑密度高、建筑間距小，街道臟亂差;城中村對外交通落后，數(shù)千人的城中村往往只有一兩條寬度5米左右的街道，多以房屋間距作為不倒，只有2-3米;公共配套極度缺乏，沒有綠地、公共廣場、教育配套等公建配套;市政管線工程薄弱，各種市政建設極不規(guī)范，隨意拉線鋪管，存在不少隱患;城中村消防管理時空，到處都是出租屋，若發(fā)生火災，消防車、救護車無法進入;城中村居住人口復雜，各種刑事、治安案件層出不窮。

城中村已成為我國大多數(shù)城市科學發(fā)展亟待解決的問題。城中村改造是國內(nèi)城市發(fā)展的必然選擇與結果。對于城市的發(fā)展具有重大的意義，城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強城市輻射力和帶動力，不斷提高城市知名度和競爭力;解決城鄉(xiāng)并存的二元結構，集約、節(jié)約利用土地，盤活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟收入;完善社會公共管理職能，優(yōu)化社會公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療、教育、社保等保障問題。

八大困境及對策

瑞安的新天地成為上海的新名片，南京夫子廟改造重新秦淮風情，深圳華僑城打造成為國內(nèi)最成功的主題公園。國內(nèi)房地產(chǎn)市場上，越來越多的開發(fā)企業(yè)遇到土地資源瓶頸，城市土地資源隨著開發(fā)日益減少，而多數(shù)城市老城區(qū)的功能及定位重新確立，因此房地產(chǎn)開發(fā)重新已經(jīng)移到舊城區(qū)。然而在舊城的城中村改造中，存在諸多困境，從深層次考慮，這些困境的成功解決是項目成功的要素。同致行對于城中村改造總結了八大困境。

1.改造成本困境

拆遷補償費用是城中村改造項目中開發(fā)企業(yè)投入的一項重要成本，城中村高密度的建筑體量和居民數(shù)量，未開發(fā)前期的安置增加的巨大的成本投入。開發(fā)企業(yè)不但進行拆遷補償安置，還要承擔大量道路拓寬、市政管線等市政配套費用。使得城中村改造項目用于拆遷補償?shù)馁M用在總投資中比重過大，上海世茂濱江花園當時僅拆遷就耗費22億元。因此，拆遷補償安置所占的總投資可能高達50%以上。面對成本困境，開發(fā)企業(yè)應該進行詳細的成本預算和資金平衡管理，詳細計算整個項目的成本收益，在項目周期內(nèi)，保持資金的平衡管理。

2.拆遷補償困境

城中村的原村民頭腦中有著根深蒂固的舊土觀念，不愿意離開固有的居住區(qū)域。由于這些村民主要依靠出租房屋維持生計，害怕失去房屋后，自身收益受到影響，因而會過高提出拆遷補償標準，而且由于村民數(shù)量眾多，很難達成一致的補償意見。在一些城市舊城改造中就出現(xiàn)了釘子戶現(xiàn)象。針對拆遷難、補償難的問題，開發(fā)企業(yè)必須爭取政府部門的配合與支持，用政府的公信力來主導城中村拆遷工作。

3.利益協(xié)調(diào)困境

在城中村項目改造過程中，會涉及到諸多利益關系，包括：市政府、區(qū)政府、開發(fā)商、村委會、村民等利益主體。如何協(xié)調(diào)這些利益主體，對于城中村項目的順利改造十分重要。開發(fā)商與政府的利益關系主要體現(xiàn)在：土地規(guī)劃、公用配套建設、土地費用返還、項目報建等方面;開發(fā)商與村委會的利益關系主要是村民安置房建設與選址，最主要的是開發(fā)商與村民的利益關系，主要體現(xiàn)在補償標準和方式。征求多方利益主體要求，共同商量。

4.土地權屬困境

土地權屬不清是城中村改造最大的制度障礙，經(jīng)過長時間的積累，城中村土地基本被各種建筑覆蓋，許多建筑屬于違規(guī)建筑。由于違法行為具有普遍性難以強制拆除，因此一旦承認其合法性必將加大改造補償成本并引發(fā)新的搶建;如不承認其合法性，又無法進行拆遷補償，改造難以進行。在進行城中村改造之前，必須對城中村所有建筑進行摸查，計算出需要拆遷的總面積以及各種建筑的產(chǎn)權、年代、功能等，為下一步的補償做好準備。

5.容積率困境

城中村改造項目容積率(紅線范圍內(nèi)建筑面積與土地面積之比)不提高，開發(fā)商無利可圖則無積極性。鄭州內(nèi)城中村平均容積率接近3.0—5.0，要想有利可圖，容積率要提高到6.0—8.0。即使在城中村范圍內(nèi)維持現(xiàn)狀的開發(fā)強度都難以達到改善城市環(huán)境的目的，容積率再提高，不但將犧牲城市環(huán)境，市政公用配套的壓力也太大。

6.規(guī)劃設計困境

由于城中村改造項目成本投入高、容積率高、總體量大，因而給項目整體規(guī)劃設計造成一定難題，如何來對項目進行科學定位策劃成為規(guī)劃的關鍵。開發(fā)企業(yè)一般需要借助于專業(yè)策劃公司來進行前期的定位。項目前期根據(jù)項目自身的狀況、區(qū)域特點、周邊配套、競爭樓盤、市場需求等多方面，對項目進行了全新的超前定位與科學規(guī)劃，實現(xiàn)項目收益的最大化，從而較好解決了項目規(guī)劃設計難的問題。

7.開發(fā)周期困境

各利益主體博弈的時間決定了整個城中村改造項目開發(fā)的周期。很多城中村房屋拆遷過程中，由于開發(fā)企業(yè)與村民之間矛盾與糾紛并沒有很好解決，結果造成了拆遷工作沒有順利完成，使得整個項目處于停滯狀態(tài)，后續(xù)的開發(fā)建設工作無法開展。同時，由于土地面積大和容積率相對較高，整個項目的總體量非常大，一般在30--50萬平方米，甚至一些項目超過100萬平方米。上述原因造成了城中村改造項目開發(fā)周期長，開發(fā)周期過長增加了開發(fā)企業(yè)資金管理的成本與風險。解決這一困境，需要協(xié)調(diào)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部各個部門工作，規(guī)劃、施工、報建、銷售等部門密切配合，同時開展多項工作，盡量縮短開發(fā)周期。

一、如果是城中村改造房能買嗎？

證件齊全的城中村改造房可以購買，否則需要謹慎。

1．城中村與商品房的本質(zhì)區(qū)別在于土地使用權。城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設，所用土地一般是通過劃撥方式取得，因而在一定程度上降低了樓盤開發(fā)成本，銷售價格較低。城中村的土地，除了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及村民生產(chǎn)、生活使用外，有一部分被進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)出的房屋可進入市場銷售；

2．城中村改造的房屋在交納土地出讓金，具備合法手續(xù)能夠上市的情況下，與普通的商品房是沒有實質(zhì)區(qū)別的；

3．商品房有完全產(chǎn)權，包括房產(chǎn)使用權證與國有土地使用權。商品房屋在進入二級市場時，無需繳納土地出讓金。本欄目在此提醒您，不管購買哪種性質(zhì)的項目，購買之前都需要查看五證，城中村改造房要上市銷售，也需要取得五證。