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房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同應當包括下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務雙方和從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務人員的姓名、住所；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的項目、內(nèi)容、要求和完成標準；（3）服務費及其支付方式；（四）合同當事人的權(quán)利義務；（五）違約責任和爭議解決。

與正式的購房合同相比，很多人對房地產(chǎn)中介協(xié)議不太重視。為了說服買賣雙方簽訂中介協(xié)議，有的中介會將其介紹為初步協(xié)議，一切以購房合同為準。事實上，作為合同，中介協(xié)議自簽訂之日起生效。對于購房合同，很多人已經(jīng)知道所有房屋的共有人都需要簽字，但作為一份初步合同，共有人能否代表其他業(yè)主簽字？

我們先從一個案例說起：一套二手房的登記權(quán)利人是父女倆，父親代表女兒和購房者簽訂了《房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議》，并收取了5萬元定金。

協(xié)議約定，在中介協(xié)議簽訂后的日內(nèi)，父女雙方將與原告簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》或類似合同。

同時，父親承諾，如果女兒不同意出售房屋，導致未簽訂買賣合同，父親愿意承擔《中介協(xié)議》項下雙倍返還定金的責任。后來，女兒不同意簽銷售合同。原告要求雙倍退還定金。隨后發(fā)生了爭執(zhí)。這場官司有兩個爭議點：1。共有人簽訂房地產(chǎn)買賣中介協(xié)議是否有效？2賣方承諾其他共有人同意簽訂買賣合同是否有效？提示1：未經(jīng)共有人同意，簽署“居住協(xié)議”無效。

這種代表共有人簽字的行為在法律上稱為無權(quán)代理，法律行為既無效力也無無效，而是處于效力未定的狀態(tài)。

如果本《房地產(chǎn)買賣中介協(xié)議》在事件發(fā)生之前或之后未經(jīng)共同所有人授權(quán)，則買方不能要求另一方根據(jù)本《中介協(xié)議》承擔簽訂買賣合同的義務，并不能要求共有人根據(jù)本協(xié)議承擔違約責任。（當然，在這種情況下，這是不同的，因為父親的承諾書）。因此，買受人必須要求所有權(quán)利人與出賣人簽訂《房屋買賣中介協(xié)議書》。或者要求簽字人承諾，其他共有人不簽字的，愿意承擔定金的法律責任。特別是在房價上漲的情況下，只有這樣，賣房人才能避免未經(jīng)全體共有人同意而不賣房。

提示2:

應要求簽字人以書面形式承擔存款責任。

在本案中，被告曾承諾“房屋的出售、房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議的簽訂和定金的收取均已取得共同授權(quán)。如因共有人拒絕出售房屋，本人及代為簽署的《房地產(chǎn)銷售中介協(xié)議》未履行或不能繼續(xù)履行的，本人將承擔《房地產(chǎn)交易中介協(xié)議》約定的雙倍返還定金的違約金。這是別人是否會做出某些行為的保證。這種承諾是父親的真實意圖。不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。它是一種合法有效的法律行為。