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在二手房買賣過程中，部分房屋由房主自行擴建一部分，這種情況下的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移應該如何登記？房屋過戶過程中，登記部門會對房屋情況進行調(diào)查，如果房屋發(fā)生擴建情況，那么房屋的容積率就增大，這種情況下，可不可以進行不動產(chǎn)登記？如果可以，購房者該怎么進行辦理？本文以典型案例對這種情況進行分析。

案例：A公司從法院拍賣取得一塊用地及用地上的房屋（房屋、土地已經(jīng)辦理了登記），但是在公司人員辦理不動產(chǎn)過戶的時候，登記部門通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該房屋存在擴建情況，這種情況下，是否還能辦理不動產(chǎn)登記？A公司又該如何辦理呢？

案例分析：通過分析問題我們能夠得到兩個不動產(chǎn)過戶登記問題：①能否進行不動產(chǎn)登記，若能登記，需要準備什么資料，如何辦理？②房屋擴建部分如何處理？

問題解答：

1、案件中，由于法院拍賣有法律效力，A公司可以出具法院的拍賣結(jié)果和執(zhí)行通知書辦理不動產(chǎn)登記，但擅自擴建部分不予登記。

不動產(chǎn)登記包括“變更”、“轉(zhuǎn)讓”兩種方法。兩種方法是有區(qū)別的。如果房屋發(fā)生了買賣交易，那么土地權(quán)利轉(zhuǎn)移屬于變更登記。而經(jīng)過拍賣取得的房屋登記類型是轉(zhuǎn)移登記。A公司通過拍賣取得的房屋進行登記時，權(quán)利人發(fā)生改變，可以辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

申請時，A公司（買受人）可以攜帶個人組織機構(gòu)代碼證、人民法院拍賣房地產(chǎn)后確權(quán)的民事裁定書、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證以及其他材料，向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請登記。但

由于拍賣只對已經(jīng)登記的部分有權(quán)利，因此不動產(chǎn)登記機構(gòu)在這種情況下只會對已經(jīng)登記的部分予以轉(zhuǎn)移登記，而對于擅改擴建的部分是不予登記。

2、若想對擴建部分辦理不動產(chǎn)登記，需要補繳擴建部分的土地出讓金。

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中記載的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生改變，房屋權(quán)利人應當向當?shù)厝嗣裾青l(xiāng)規(guī)劃主管部門申請變更規(guī)劃條件。若由于房屋擴建，使得容積率增加，還需要城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門有責任向國土資源主管部門通報，國土資源主管部門備案。

我國《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》中有規(guī)定，“調(diào)整容積率的房屋，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積”。所以，案例中的A公司需要補繳出讓土地的地價款后才能申請辦理不動產(chǎn)登記。但有一點需要注意，如果房屋不符合變更條件，將不會予以登記。

通過分析案例，我們可以知道，如果我們購買擅自擴建的房屋，在辦理不動產(chǎn)登記的時候，需要將多出部分的土地地價款補繳，之后才能辦理。