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一、明確的估價(jià)目的

司法鑒定評(píng)估的估價(jià)目的包括拍賣(mài)底價(jià)、分家析產(chǎn)、折價(jià)抵債等等。明確估價(jià)目的，對(duì)于我們進(jìn)一步設(shè)定價(jià)值定義，制定技術(shù)路線都十分重要。估價(jià)師在實(shí)際工作中，應(yīng)取得案件的起訴書(shū)、判決書(shū)、鑒定申請(qǐng)書(shū)等卷宗資料，并與法官就估價(jià)目的進(jìn)行充分的溝通，并應(yīng)在評(píng)估委托書(shū)中進(jìn)行明確。避免估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果答非所問(wèn)，給司法審判和執(zhí)行工作帶來(lái)不利影響，使估價(jià)機(jī)構(gòu)陷入被動(dòng)。

二、合理的價(jià)值定義

價(jià)值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價(jià)結(jié)論的可靠性。與其他評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值定義的相對(duì)確定性不同，鑒定評(píng)估的價(jià)值定義往往依估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象的不同，存在較大的差異，對(duì)控制估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來(lái)說(shuō)，拍賣(mài)目的情況下往往評(píng)估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件下的市場(chǎng)交易價(jià)值;但對(duì)于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評(píng)估，估價(jià)對(duì)象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價(jià)師與法官根據(jù)估價(jià)目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值定義。

合理的價(jià)值定義需要估價(jià)師在遵循估價(jià)基本理論的基礎(chǔ)上，很好估價(jià)的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場(chǎng)價(jià)值”，深刻的理解市場(chǎng)價(jià)值僅僅是價(jià)值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評(píng)估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件

估價(jià)師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對(duì)待假設(shè)和限制條件。司法鑒定評(píng)估結(jié)果必須同價(jià)值定義嚴(yán)格對(duì)應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的。原則上，估價(jià)報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會(huì)對(duì)審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評(píng)估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對(duì)權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價(jià)報(bào)告失去期望的使用價(jià)值。

四、科學(xué)的估價(jià)方法

司法鑒定評(píng)估應(yīng)當(dāng)僅僅圍繞價(jià)值定義，優(yōu)先選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。而在市場(chǎng)比較法使用過(guò)程中，必須注重選擇與估價(jià)對(duì)象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)的設(shè)定價(jià)值定義條件下的各個(gè)比較因素，使得估價(jià)結(jié)果不偏離價(jià)值定義的內(nèi)涵。

五、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線

1、現(xiàn)場(chǎng)踏勘。估價(jià)師在進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)應(yīng)當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場(chǎng)。現(xiàn)場(chǎng)踏勘過(guò)程中，估價(jià)師應(yīng)公開(kāi)收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價(jià)師必須拍攝估價(jià)對(duì)象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。

2、基礎(chǔ)資料校核。對(duì)于取得的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道進(jìn)行校核。對(duì)于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。

3、市場(chǎng)數(shù)據(jù)調(diào)研。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)渠道調(diào)查各種司法鑒定評(píng)估過(guò)程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對(duì)于一些電話咨詢(xún)、專(zhuān)家咨詢(xún)等數(shù)據(jù)應(yīng)做好書(shū)面記錄，以備查閱。

4、估價(jià)計(jì)算。司法鑒定中的每個(gè)估價(jià)計(jì)算過(guò)程和數(shù)據(jù)來(lái)源，必須嚴(yán)格遵循估價(jià)規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避免“拍腦門(mén)”,確保估價(jià)計(jì)算過(guò)程的科學(xué)合理，確保估價(jià)結(jié)果做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

六、規(guī)范的作業(yè)程序

司法鑒定估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)防范，關(guān)鍵是要估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)。估價(jià)師應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照估價(jià)程序，執(zhí)行每一步估價(jià)工作，做到有法可依、有據(jù)可查。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)代企業(yè)管理理念，建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)審核、資料存檔等制度，規(guī)范估價(jià)作業(yè)程序。