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房地產(chǎn)商標(biāo)專用權(quán)與地名使用權(quán)的沖突包括兩個(gè)方面：一是合法正當(dāng)?shù)牡孛褂门c合法正當(dāng)?shù)淖?cè)商標(biāo)使用的沖突，亦即地名使用權(quán)與商標(biāo)專用權(quán)的直接沖突；二是濫用地名使用權(quán)（包括商業(yè)性使用、商標(biāo)性使用、不當(dāng)使用等情形）與商標(biāo)專用權(quán)的間接沖突。

當(dāng)?shù)孛褂脵?quán)與商標(biāo)專用權(quán)直接沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)權(quán)利的性質(zhì)、權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)序確定何種權(quán)利優(yōu)先保護(hù)。房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)專用權(quán)是根據(jù)商標(biāo)法取得的，該法第四條第三款規(guī)定本法有關(guān)商品商標(biāo)的規(guī)定，適用于服務(wù)商標(biāo)。服務(wù)商標(biāo)的保護(hù)目的及保護(hù)起訖點(diǎn)與商品商標(biāo)是一致的，二者均是作為一種區(qū)別性標(biāo)志而存在，其保護(hù)的起訖點(diǎn)均從申請(qǐng)之日起即受到保護(hù)。地名使用權(quán)則是根據(jù)國(guó)務(wù)院《地名管理?xiàng)l例》以及各省、自治區(qū)、直轄市《地名管理辦法》，經(jīng)地名管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)取得，無(wú)論是法律依據(jù)還是取得程序方面，商標(biāo)專用權(quán)效力更強(qiáng)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，地名使用權(quán)的實(shí)質(zhì)并非是權(quán)利，而是政府的一種審批和認(rèn)可，這種行政審批和認(rèn)可并非民事免責(zé)的條件或依據(jù)。行政審批只表明官方的認(rèn)可，不能排除使用行為因違反其他法律或侵權(quán)而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。也并非只要經(jīng)過(guò)行政審批，所有使用地名的行為就具有正當(dāng)性，就不構(gòu)成侵權(quán)。由于樓盤的不動(dòng)產(chǎn)屬性，使得樓盤的名稱具有了商品房的特有名稱與地名的雙重性質(zhì)。在這里，地名是基于房屋的建造而產(chǎn)生的，因此，地名的行政審批不能成為排除商標(biāo)權(quán)的依據(jù)，更不能成為民事免責(zé)的理由。當(dāng)商標(biāo)專用權(quán)與地名使用權(quán)發(fā)生沖突，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)效力更強(qiáng)的商標(biāo)專用權(quán)。另外，如果商標(biāo)申請(qǐng)?jiān)缬诘孛暾?qǐng)，則更應(yīng)受到優(yōu)先保護(hù)。實(shí)踐中，為保護(hù)商標(biāo)專用權(quán)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分地名在公法和私法領(lǐng)域范圍內(nèi)的使用。當(dāng)?shù)孛氖褂冒l(fā)生公法范疇與私法范疇的混同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將超越公法范疇使用的部分分離出來(lái)并認(rèn)定其侵權(quán)。

當(dāng)?shù)孛褂脵?quán)與商標(biāo)專用權(quán)間接沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮服務(wù)商標(biāo)的特殊性及地名使用是否合理。房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)畢竟不同于商品商標(biāo)，其保護(hù)范圍和保護(hù)方式都有自身的特殊性。商標(biāo)合理使用是指在考慮到商標(biāo)權(quán)人及第三方的合法利益的情況下，將他人的注冊(cè)商標(biāo)在自己的商品或服務(wù)上善意地作敘述性使用。商標(biāo)的合理使用應(yīng)當(dāng)滿足以下三個(gè)要件：（1）對(duì)他人商標(biāo)的使用不是商標(biāo)意義上的使用，即并非用于識(shí)別商品來(lái)源；（2）行為人對(duì)他人商標(biāo)的使用有正當(dāng)?shù)睦碛?，不違反誠(chéng)實(shí)信用原則；（3）當(dāng)事人并非出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的，而是善意的使用。目前我國(guó)對(duì)于服務(wù)商標(biāo)的使用，主要規(guī)范是國(guó)家商標(biāo)局在1999年出臺(tái)的《關(guān)于保護(hù)服務(wù)商標(biāo)若干問(wèn)題的意見》，其中對(duì)于服務(wù)商標(biāo)的使用方式采取了列舉和概括結(jié)合的方式，強(qiáng)調(diào)在下列情形下的使用，視為服務(wù)商標(biāo)的使用：?1、服務(wù)場(chǎng)所；2、服務(wù)招牌；3、服務(wù)工具；4、帶有服務(wù)商標(biāo)的名片、明信片、贈(zèng)品等服務(wù)用品；5、帶有服務(wù)商標(biāo)的賬冊(cè)、發(fā)票、合同等商業(yè)交易文書；6、廣告及其他宣傳用品；7、為提供服務(wù)所使用的其他物品。另外，該意見還特別強(qiáng)調(diào)：他人正常使用服務(wù)行業(yè)慣用的標(biāo)志，以及以正常方式使用商號(hào)（字號(hào)）、姓名、地名、服務(wù)場(chǎng)所名稱，表示服務(wù)特點(diǎn)，對(duì)服務(wù)事項(xiàng)進(jìn)行說(shuō)明等，不構(gòu)成侵犯服務(wù)商標(biāo)專用權(quán)的行為，但具有明顯不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)意圖的除外。例如《商標(biāo)法實(shí)施條例》第四十九條規(guī)定：注冊(cè)商標(biāo)中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號(hào)，或者直接表示商品的質(zhì)量、主要原料、功能、用途、重量、數(shù)量及其他特點(diǎn)，或者含有地名，注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)人無(wú)權(quán)禁止他人正當(dāng)使用。該條中的地名是指行政區(qū)劃意義上的地名。該條規(guī)定的目的是：先于商標(biāo)存在的行政區(qū)劃地名屬于公共領(lǐng)域的詞匯，具有公共性的特點(diǎn)，為了防止這種在先的公共性被商標(biāo)注冊(cè)人絕對(duì)地壟斷使用，法律在保護(hù)此類商標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到該區(qū)劃內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者對(duì)該地名的合理使用。住宅小區(qū)的地名從其根本意義上講，更確切的性質(zhì)應(yīng)為住宅小區(qū)名稱，是用于居住的商品房群落，不涉及到眾多的經(jīng)營(yíng)者對(duì)該名稱的使用，對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)者來(lái)講，該地名不具有公共性，更不是行政區(qū)域意義上的地名。因此，將商標(biāo)申請(qǐng)為住宅小區(qū)地名并進(jìn)行使用的行為，違反《商標(biāo)法實(shí)施條例》的規(guī)定。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售是一種無(wú)形的服務(wù)行為，這些行為不能和服務(wù)本身區(qū)分開來(lái)。如果服務(wù)商標(biāo)無(wú)法體現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)銷售等的保護(hù)，則申請(qǐng)注冊(cè)房地產(chǎn)商標(biāo)就成了毫無(wú)意義的事情。因此，充分考慮房地產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)保護(hù)范圍及方式的特殊性和地名的正當(dāng)使用，應(yīng)是司法實(shí)踐中處理案件的重要原則。