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有一甲某購(gòu)置了房產(chǎn)，已以他個(gè)人名義辦妥房產(chǎn)證。在辦土地使用權(quán)證時(shí)，甲某依法交納了土地出讓金后領(lǐng)取了國(guó)土使用證，但在辦證時(shí)，土地證辦在甲某的私有公司名下。該私有公司甲某持有95％股份，其妻持有5％股份?，F(xiàn)甲某要求房產(chǎn)證與土地使用證一致，對(duì)此應(yīng)作變更登記，還是應(yīng)辦轉(zhuǎn)移登記?

甲某購(gòu)置房產(chǎn)后，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條關(guān)于“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，同時(shí)獲得了該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。辦理房、地權(quán)屬證書的程序，應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第三款“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記”。而在本例中，土地管理部門把土地證直接辦在甲某的私有公司名下。究其原因，可能是對(duì)原國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的某一條規(guī)定(或是對(duì)該規(guī)定的理解)所產(chǎn)生的問題。

甲某受讓房產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)讓方的土地使用權(quán)并非是出讓所得，否則就不用再次繳納土地使用權(quán)出讓金(按《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條的規(guī)定，改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，雖然要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但是只要“調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”)。在國(guó)家土地管理局《劃拔土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條中，將除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式所取得的國(guó)有土地使用權(quán)，都規(guī)定為劃撥土地使用權(quán)。而按《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，以劃拔方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除應(yīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)外，還應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。1995年3月11日國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定)第四十條規(guī)定：“以出讓方式取得的土地使用權(quán)或以劃撥方式取得的土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)后作為資產(chǎn)入股的，土地使用權(quán)確定給股份制企業(yè)?！北纠小凹啄骋婪ń患{了土地出讓金”，無論甲某是以個(gè)人或其公司的名義補(bǔ)辦出讓手續(xù)，土地管理部門都有可能依這一條規(guī)定把土地證直接辦給其公司。

但是認(rèn)真看一下《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)本例中直接由公司來補(bǔ)辦出讓手續(xù)是有問題的。因?yàn)樵摋l十分明確地規(guī)定“應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金”。房地產(chǎn)的受讓人是甲某而不是公司，應(yīng)當(dāng)由甲某來辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。甲某的“私有公司”是股份制企業(yè)，雖然股東就是甲某和其妻子，但該公司與個(gè)體工商戶不同，公司和甲某夫婦是完全不同的民事主體，兩者的財(cái)產(chǎn)不能隨意混同。因而，越過甲某直接由該公司辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)與《城市房地產(chǎn)管理法》三十九條的規(guī)定不符。

土地管理部門把土地證直接辦給公司，很有可能是經(jīng)辦人員對(duì)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十條內(nèi)容的理解問題：因?yàn)檫@一規(guī)定是對(duì)如何“確定”所作的規(guī)定(把土地證直接辦給公司，在實(shí)體上并沒有問題，既然甲某把房地產(chǎn)作為資產(chǎn)入股，土地使用權(quán)確實(shí)應(yīng)當(dāng)確定給股份制企業(yè))，而并不是登記規(guī)則?！锻恋氐怯浺?guī)則》第三十七條則明確規(guī)定了：因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物而一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，在申請(qǐng)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交變更后的房屋所有權(quán)證書。

無論是對(duì)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十條規(guī)定的理解抑或是該條立法本身的問題，都應(yīng)以《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條和第六十條第三款的規(guī)定為準(zhǔn)。甲某要求將房產(chǎn)證與土地使用證的權(quán)利人變?yōu)橐恢?，如果認(rèn)定甲某是將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)入股，應(yīng)憑相應(yīng)的登記文件辦理轉(zhuǎn)移登記而非變更登記。