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咨詢內(nèi)容：我公司由事業(yè)單位改制為企業(yè)，原有房產(chǎn)（辦公樓）經(jīng)資產(chǎn)評估后增值。請問：房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值應(yīng)按照原先帳面的價值還是評估后的價值？房產(chǎn)評估增值部分可以計提折舊稅前扣除嗎？回復(fù)內(nèi)容：蘇地稅發(fā)［1999］087號：企業(yè)改組改制過程中，對資產(chǎn)進(jìn)行重新評估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計征房產(chǎn)稅。根據(jù)財稅[1997]77號：企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整帳戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除。

按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，各項財產(chǎn)物資應(yīng)當(dāng)按取得時的實(shí)際成本計價。按照歷史成本記賬的會計原則，企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營的情況下，一般不能對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估調(diào)賬，否則，由于計量基礎(chǔ)的不一致，不同會計期間產(chǎn)生的利潤將沒有可比性，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人及其他報表使用者，從而影響他們的決策;按照《商品流通企業(yè)會計制度》的規(guī)定，除根據(jù)國家規(guī)定對固定資產(chǎn)價值重新估價外，一般不能按評估確認(rèn)的價值調(diào)整資產(chǎn)的賬面價值。雖然隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易行為的增多，資產(chǎn)評估事項也越來越多，企業(yè)在進(jìn)行公司制改制、購買股權(quán)、企業(yè)兼并、資產(chǎn)置換、以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵債、以非現(xiàn)金資產(chǎn)投資、債轉(zhuǎn)股、企業(yè)清算、增資擴(kuò)股、將資產(chǎn)抵押、質(zhì)押或擔(dān)保、公司制企業(yè)變更、法人股拍賣等往往都需要進(jìn)行資產(chǎn)評估，但國家規(guī)定的可以調(diào)整賬面價值的事項僅限于下列兩種情況：一是國有企業(yè)按照《公司法》規(guī)定改制為股份有限公司，按照規(guī)定，應(yīng)對企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，并按資產(chǎn)評

以非貨幣財產(chǎn)權(quán)利出資，依據(jù)我國法律的規(guī)定，要對出資財產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估。在資產(chǎn)評估的過程中，通常存在以下法律風(fēng)險。（一）中介機(jī)構(gòu)選擇中的法律風(fēng)險對非貨幣財產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行資產(chǎn)評估，依據(jù)法律規(guī)定，必須聘請專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)，并由該機(jī)構(gòu)對評估的資產(chǎn)出具資產(chǎn)評估結(jié)論。該結(jié)論具有法律效力。因此，在中介機(jī)構(gòu)的選擇過程當(dāng)中，很可能就隱埋下法律風(fēng)險。比如，選擇了一家不具有執(zhí)業(yè)資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由此導(dǎo)致了評估結(jié)果不被有關(guān)機(jī)關(guān)認(rèn)可，延誤公司設(shè)立或者最終導(dǎo)致公司設(shè)立不能。因此，出資人在中介機(jī)構(gòu)的選擇當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的考察和權(quán)衡對比，比如該機(jī)構(gòu)是否具有業(yè)務(wù)資格；執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)質(zhì)量如何；服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，等等。（二）評估不實(shí)的法律風(fēng)險出資資產(chǎn)評估不實(shí)，指股東用以出資的實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)的實(shí)際價額顯著低于其出資時的評估價額。非貨幣財產(chǎn)權(quán)利的評估價值，關(guān)系到公司注冊資本金額的多寡，同時也關(guān)系到股權(quán)

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的新的增長點(diǎn)，但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè)，因此，作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要房地產(chǎn)投資價值評估的特點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果為非市場價值投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此，投資價值可能高于、等于，也可能低于市場價值。二、房地產(chǎn)投資價值評估條件是基于特定對象特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項目雙重含義。房地產(chǎn)投資價值評估一般以特定對象為基礎(chǔ)，這是房地產(chǎn)投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。三、房地產(chǎn)投資價值評估更強(qiáng)調(diào)合理性原則房地產(chǎn)投資價值評估除應(yīng)考慮一般的房地產(chǎn)估價原則外，更強(qiáng)調(diào)合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結(jié)果應(yīng)考慮各方的可接受性，有些

在二手房的交易過程中，雖然對房地產(chǎn)價值的評估師一個非常市場化的行為，但同時它也是一個非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為。為了保證對房地產(chǎn)價值評估的準(zhǔn)確性和嚴(yán)謹(jǐn)性，科學(xué)合理的評估方法是必不可少的。通常而言，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)價值的評估可分為比較法、收益法和成本法。下面，就給大家介紹一下目前市場上應(yīng)用最為廣泛，而且也是最為精確的一種評估方法——市場比較法。這里所講的比較法主要是指將被評估的房地產(chǎn)與同等條件的房地產(chǎn)進(jìn)行對比，然后再得出結(jié)論。評估機(jī)構(gòu)在運(yùn)用比較法評估房地產(chǎn)價值的時候至少要挑選3個以上與被評估房屋相類似的二手房進(jìn)行比照，然后再用這個比較得出的結(jié)果對所評估的房地產(chǎn)價值進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?。其中，在對房地產(chǎn)估價時的主要參考因素有所在小區(qū)的均價，周邊小區(qū)類似房源的成交價格，小區(qū)所在版塊的房價行情，以及被估算的二手房的特性，例如房子的戶型、樓層、朝向、房齡、裝修等多種因素。

一、傳統(tǒng)的估值方法(A股)傳統(tǒng)的估值方法有兩種，絕對的估值法與相對的估值法。絕對的估值法分兩類，一是現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，DCF模型十分嚴(yán)謹(jǐn)，原則上適用于任何類型的公司，但它非常復(fù)雜，需要研究員分析大量數(shù)據(jù)，并需要很多假設(shè)和前提條件?，F(xiàn)金流估值模型的優(yōu)點(diǎn)是用現(xiàn)金流取代股利，減少了人為因素的影響。但其預(yù)測的準(zhǔn)確性主要取決于研究員對于企業(yè)未來長期經(jīng)營狀況和其現(xiàn)金流折現(xiàn)的預(yù)估。第二個是股利貼現(xiàn)模型，它的前提假設(shè)條件比現(xiàn)金流折現(xiàn)估值模型要少，但它需要企業(yè)發(fā)放穩(wěn)定的股利。在這一過程中也要求研究員對企業(yè)的未來股利及其長期增長率進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測，因而存在預(yù)測風(fēng)險。相對估值模型是資本市場運(yùn)用比較廣泛的估值方式，主要是P/E，P/B，P/S等，在對一企業(yè)進(jìn)行估值時，要與市場上的同類企業(yè)進(jìn)行比對，確立合理價格區(qū)間。二、新三板的估值方法對于大多信息可得的新三板掛牌公司，申-萬將估值體系基礎(chǔ)框架分成如下兩部分：行業(yè)相對

工傷認(rèn)定和傷殘鑒定的區(qū)別有：一、申請鑒定主體不同工傷鑒定申請主體是已被認(rèn)定為工傷的職工本人、近親屬、雇傭單位均可；交通事故傷殘鑒定申請主體只能是傷者本人。二、申請鑒定的前提條件不同工傷鑒定的前提是，工傷申請鑒定主體已經(jīng)取得了社會保險行政部門出具的職工工傷認(rèn)定決定書，也即沒有工傷認(rèn)定決定書，工傷鑒定委員會不會受理工傷鑒定申請者的申請；交通事故傷殘鑒定的前提是，申請者需提供公安交警部門出具的交通責(zé)任事故認(rèn)定書。三、申請鑒定的依據(jù)、內(nèi)容和需要提交的材料不同工傷鑒定依據(jù)的法律、法規(guī)是《工傷保險條例》和《職工工傷與職業(yè)病致殘程度》；交通事故傷殘鑒定依據(jù)的法律、法規(guī)是《人體損傷致殘程度分級》。四、申請鑒定的時間不同工傷鑒定的申請時間是治療期滿（傷者病情相對穩(wěn)定后），可以提出申請；交通事故傷殘鑒定申請時間是醫(yī)療終結(jié)后。交通事故傷殘鑒定和工傷鑒定的區(qū)別交通事故傷殘鑒定與工傷鑒定的區(qū)別有：交通事故和工傷的傷

（1）結(jié)束套期保值首先，選擇套期保值結(jié)束的時間。一種辦法是選擇與現(xiàn)貨股票組合操作時間相一致的原則，即在了結(jié)現(xiàn)貨股票頭寸的同時結(jié)束期貨保值交易。這種方法屬于傳統(tǒng)的套期保值理論，其特點(diǎn)是不關(guān)注保值期間股市價格升跌的變化，只注重現(xiàn)貨交易與期貨現(xiàn)金交割非常方便。因此，當(dāng)套期保值的結(jié)束時間正好在交割日，交易者既可以選擇以現(xiàn)金交割的方式，也可以采取對沖平倉的方式了結(jié)套保頭寸。（2）評估套期保值效果只有建立完善的保值效果評估體系，才能確定保值是否達(dá)到預(yù)期效果，并對套期保值策略進(jìn)行完善。需要提醒的是，套期保值以規(guī)避風(fēng)險而非盈利為目的，因此，在進(jìn)行套保效果評估時，不能從現(xiàn)貨或期貨的單方面盈虧進(jìn)行評估，而是要從兩個市場進(jìn)行綜合評估。在某些情況下，套保交易結(jié)束時期貨一方是虧損的，這也是非常正常的現(xiàn)象，因為在套保初期確定是否需要進(jìn)行套期保值操作時，我們無法判斷現(xiàn)貨市場的走勢，不能確定現(xiàn)貨一方肯定盈利，否則就不會進(jìn)

我國上市公司資產(chǎn)重組的形式可簡單分為三種：(1)股東變換，指公司更換了大股東，控制權(quán)和核心管理人員有大的變動，屬于被兼并;(2)購并，指收購兼并其它企業(yè)使其成為自己的子公司，增添了新的利潤來源但并未改變本公司結(jié)構(gòu);(3)資產(chǎn)置換，指公司被注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的同時剝離出原有的不良資產(chǎn)，公司僅付出或收到等于二者評估價差額的現(xiàn)金，公司結(jié)構(gòu)發(fā)生大的變動，單純的資產(chǎn)剝離或注資也算為這一類。這三種形式才是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)重組，對其進(jìn)行價值評估需要較多的信息。股東變換屬朦朧利好，雖未改變公司的利潤結(jié)構(gòu)，但預(yù)示了不久后資產(chǎn)置換的可能性，如1997年5月的中遠(yuǎn)集團(tuán)控股眾城實(shí)業(yè)。假如股票市價單由公司業(yè)績決定的話，因為通過資產(chǎn)置換從而大幅提高公司業(yè)績的具體日期無法確定，大股東可在取得控股權(quán)后的一段時日內(nèi)有選擇地進(jìn)行，但也可能不進(jìn)行，所以投資者在股東變換日評估股票的價值就類似于美式期權(quán)定價。實(shí)務(wù)上最常用的期權(quán)定價方法是

一、房產(chǎn)稅能按評估價值計算嗎是可以的。個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。二、房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實(shí)施。

遺產(chǎn)房屋評估可以共同委托房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，也可以委托當(dāng)?shù)匚飪r局、房管局或國地局的評估機(jī)構(gòu)評估。遺產(chǎn)房屋評估如果是到法院訴訟，一般由法院委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行遺產(chǎn)房屋評估。評估機(jī)構(gòu)會根據(jù)房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業(yè)的價格分析和樓價評估，定出準(zhǔn)確的物業(yè)市值價格?！睹穹ǖ洹返谝磺б话俣邨l遺產(chǎn)按照下列順序繼承：（一）第一順序：配偶、子女、父母；（二）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始后，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承；沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。本編所稱子女，包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼子女。本編所稱父母，包括生父母、養(yǎng)父母和有扶養(yǎng)關(guān)系的繼父母。本編所稱兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有扶養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。

在展開房地產(chǎn)價值評估之前，以下多個重要細(xì)節(jié)均須得到深入關(guān)注并進(jìn)行周全考慮：首要環(huán)節(jié)便是對房地產(chǎn)自身的合法資質(zhì)加以詳細(xì)審查。作為支撐整個房地產(chǎn)價值評估體系的基石與必要條件，唯有那些嚴(yán)格遵循法律法規(guī)所制定的規(guī)劃條款，并且其使用用途合法且無違規(guī)現(xiàn)象的房地產(chǎn)項目，方能擁有參與后續(xù)評估工作的許可證。其次，在此價值評估流程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卦O(shè)定基準(zhǔn)計時點(diǎn)，并精準(zhǔn)掌握建筑物的折舊狀況等相關(guān)事宜，以確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第34條國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。

財務(wù)凈現(xiàn)值(NPV),是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,它是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其計算公式為:NPV=∑〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt(∑的上面是n下面是t=0,表示第0期到第n期的累計)NPV=項目在起始時間點(diǎn)上的財務(wù)凈現(xiàn)值i=項目的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率〔CI-CO〕ˇt〔1+i〕ˉt表示第t期凈現(xiàn)金流量折到項目起始點(diǎn)上的現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值率即為單位投資現(xiàn)值能夠得到的財務(wù)凈現(xiàn)值。其計算公式為：FNPVR=FNPV/PVI(16—40)式中FNPVR——財務(wù)凈現(xiàn)值率;FNPV——項目財務(wù)凈現(xiàn)值;PVI——總投資現(xiàn)值。在項目計算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定的折現(xiàn)率計算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和。凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。凈現(xiàn)值法就

一、現(xiàn)代社會金融的力量空前強(qiáng)大，以信用前提相對的風(fēng)險卻是她的克星，風(fēng)險造成的危機(jī)，可以使一切隨信用蕩然席卷而去，誰能不懼。銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商，隨著此項業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，由此而來的風(fēng)險問題，愈來愈引起有關(guān)各方的高度重視和警惕。盡管一些銀行不良資產(chǎn)通過銷售的方式轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)經(jīng)營公司，但抵押的成敗有效與否影響到這部分資產(chǎn)的質(zhì)量和出售價格，說到底還是銀行的風(fēng)險。在房地產(chǎn)金融中，房地產(chǎn)的抵押擔(dān)保在風(fēng)險管理過程中至關(guān)重要，它是銀行抵御風(fēng)險的重要防線，既十分有效，又不能完全抵御。因此必須對其的實(shí)際風(fēng)險狀況作一個有效的分析，以房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保的風(fēng)險情況，可通過對以下這些問題較系統(tǒng)地分析來認(rèn)識。（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)人的一般風(fēng)險；（2）權(quán)益、時差與抵押風(fēng)險；（3）不能抵而不漏，押而不死的風(fēng)險；（4）在建工程的抵押風(fēng)險；（5）住宅按揭的抵押風(fēng)險；（6）拍賣市場反饋的抵押風(fēng)險；（7）不同類型房地產(chǎn)的抵