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自1999年至2001年，李某承租了翠×中學(xué)的臨時門店，并且五次簽訂了租賃合同。豈料2001年7月3日，李某的店鋪因無照經(jīng)營而被查封。

李某認(rèn)為，因出租方未能提供房屋租賃許可證，從而導(dǎo)致自己不能辦理營業(yè)執(zhí)照，造成諸多損失。李某遂起訴出租方。

羅湖法院一審判決：李某應(yīng)將門店內(nèi)設(shè)施物品自行搬出，校方應(yīng)予配合;校方應(yīng)退回李某多收的電費3387.42元，租賃押金9000元;李某應(yīng)向校方支付水電費5671.87元。

近日，深圳中院認(rèn)定案涉租賃合同違規(guī)均無效，并終審判決：維持原判。

實際上，本案所涉的出租屋是翠×中學(xué)的臨時店面，房號為德智路18-19號，李某租賃該屋后開辦了一家名為雪岳山的燒烤店。

1999年10月27日，李某與怡×中學(xué)(翠×中學(xué)前身)簽訂《租賃合同書》，約定：校方將該門店出租給李某，該房校方已取得臨時營業(yè)許可證;每月租金人民幣4800元，租期為1999年全年;排污管理疏通費由李某自行交付;還有其他權(quán)利義務(wù)。當(dāng)日，校方即將該門店交付李某。

此前該門店由沈×承租，據(jù)李某稱向沈支付了轉(zhuǎn)讓費14.1萬元。李某還向校方交納租賃押金9000元。

2000年1月，李某與翠×中學(xué)再簽訂一份《租賃合同書》，約定：因校方未取得合法營業(yè)許可證，該房屋僅租給李某居住，如李某因違法、營業(yè)引起罰款、封門等一系列后果均自行負(fù)責(zé)，其余租金等條款與前一份合同一致。同日，雙方還簽訂一份規(guī)劃國土部門提供的、格式文本的《房屋租賃合同書》，約定：此房租作商業(yè)用途，房屋建筑面積84平方米，租期為2000年全年，月租金4800元，校方交付房屋時可向李某收取2個月租金數(shù)額的保證金等內(nèi)容。2000年4月21日，該合同進(jìn)行租賃登記。

2001年1月，雙方再行續(xù)租，簽訂租賃合同，租期為2001年全年，租金變更為每月5200元，其余條款與前一致。同日，雙方再簽一份國土部門提供的格式文本的《房屋租賃合同書》，內(nèi)容與前一份合同基本一致，并于2001年7月9日進(jìn)行租賃登記。

門店交付給李某使用后，李加以裝修，并購置部分餐飲設(shè)備進(jìn)行營業(yè)，但未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。翠×中學(xué)亦未按合同約定提供營業(yè)執(zhí)照。

直到2001年7月3日，因李某無照經(jīng)營，被深圳市工商局羅湖分局查封停業(yè)。

2001年9月7日，校方召開包括李某在內(nèi)的臨時門店租戶開會，通知李解除租賃合同。但雙方未達(dá)成一致意見，李亦未交還房屋。

李某認(rèn)為，之所以造成雙方所簽的租賃合同無效，其過錯責(zé)任在于校方。李某認(rèn)為翠×中學(xué)給自己造成諸多損失，為此將其起訴至羅湖法院。

李某訴稱：我已付給原租戶轉(zhuǎn)讓費14.1萬元，投入裝修7.5萬元。1999年11月14日，我的雪岳山燒烤店正式開張營業(yè)。之后，被告并未向我提供臨時營業(yè)許可證。為保證餐廳合法經(jīng)營，我曾多次要求被告提供房屋租賃許可證等手續(xù)，以便辦理工商營業(yè)執(zhí)照，一直未果。2001年7月3日，深圳市工商局羅湖分局查封我的商鋪。此后，我多次走訪工商等相關(guān)部門，被告知只要校方能提供房屋租賃許可證即可辦理合法證照。但我又從國土局得知，商鋪屬違章建筑，無法領(lǐng)取房屋租賃許可證。另外，被告還多收了我的水電費。為此，李某請求法院判決：我與被告雙方簽訂的租賃合同無效，被告賠償我的經(jīng)濟(jì)損失25萬余元，退還合同押金9000元(庭審期間變更為3928.93元)，退還多收水電費8982元，并由被告承擔(dān)訴訟費。

被告翠×中學(xué)庭審時口頭答辯并反訴稱：校方興建的商鋪有租賃許可證、建筑許可證、深圳市土地使用費登記證，與原告簽訂的合同書完全符合《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃合同》;原告要求被告賠償?shù)馁M用主要是轉(zhuǎn)讓費、裝修費和購買物品費用，這些費用完全與校方無關(guān)，是原告的自主行為，租賃合同書中并無約定，雙方又未簽訂其他的協(xié)議，不應(yīng)該由我方承擔(dān);校方向自來水公司交納的水費是每立方米2.778元，其向原告收取的是每立方米2.5元，原告應(yīng)向我校補交0.278元的差額水費。我校向供電局繳納的電費每度0.93元，考慮到總電表和分電表的分擔(dān)不合理，我校按每度1.1元向原告收取。

為此，被告提出反訴，請求判令：原告補還所欠我方租金水電費4.2萬余元;終止《租賃合同書》，限時原告退還房屋，并保證房屋及內(nèi)部設(shè)施完好;由原告承擔(dān)訴訟費。

除前述情況外，羅湖法院還查明了下述事實：

案涉臨街門店位于羅湖區(qū)德智路的一側(cè)，系原怡×中學(xué)(翠×中學(xué)前身)于1994年4月報建的臨時建筑。被告向國土規(guī)劃部門交納土地使用費至2000年度。2001年7月12日，被告領(lǐng)取了房屋租賃許可證，注明臨時門店用途為商業(yè)，有效期自2001年7月12日至2002年12月31日。

法院還委托相關(guān)機構(gòu)對原告的裝修、裝飾工程進(jìn)行了評估，評估價值為人民幣4萬余元。另外，2002年1月13日，被告按深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局拆除臨時建筑的要求，自行封住了該臨時門店，原告店內(nèi)設(shè)施物品由被告原地封存。

羅湖法院審理認(rèn)為：被告申建的臨時門店，房屋性質(zhì)屬臨時建筑，經(jīng)國土部門審批進(jìn)行建造，并領(lǐng)取了商業(yè)用途的房屋租賃許可證。被告在繳納土地使用費期間出租房屋給原告，其租賃行為有效。

2001年1月簽訂的房屋租賃合同，雖然在租賃許可證的租期之內(nèi)，但因被告的臨時建筑并未繳納土地使用費，被告將房屋出租給原告收取租金，無法律依據(jù)，雙方簽訂的租賃合同無效。造成合同無效雙方均有責(zé)任。

原告使用了房屋，租金不作退回;被告要求原告支付2001年4月1日起的租金，于法無據(jù)，不予支持，但所收原告租賃押金應(yīng)予退回;被告向原告自行收取的電路損耗費用，缺乏依據(jù)，應(yīng)退還原告;被告反訴要求原告支付實際已用的水電費，理由充分，應(yīng)支持。

為此，羅湖法院判決：原、被告于2001年1月簽訂的《租賃合同書》和《房屋租賃合同書》無效;原告應(yīng)于本判決生效后十五日內(nèi)將臨時門店的設(shè)施物品自行搬出，被告應(yīng)予配合辦理交接;被告應(yīng)退付原告多收的電費3387.42元，退回原告租賃押金9000元;原告應(yīng)向被告支付水電費5671.87元;駁回原、被告其它訴訟請求。

原告李某不服，向深圳市中級人民法院提起上訴。

深圳市中級人民法院審理認(rèn)為，原審法院查明的事實無誤。涉案房屋只在1994年取得了建筑許可證，屬臨時建筑，其使用期限不得超過兩年，而后被上訴人也未再續(xù)辦手續(xù)，因此該房屋屬違法建筑。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，違法建筑不得出租，雙方簽訂的合同違反了法律法規(guī)禁止性的規(guī)定，均無效，原審法院對雙方簽訂的1999年、2000年的合同效力認(rèn)定不妥。雙方所簽合同是自愿有償?shù)摹⑹请p方真實意思的表示，雙方對無效合同的造成均有過錯。同時上訴人所承租的房屋被查封原因是上訴人無照經(jīng)營，被上訴人雖在雙方1999年簽訂的合同中說明了已取得臨時許可證，但在2000年、2001年簽訂的合同中均說明了所出租的房屋因未取得合法經(jīng)營許可證，該房屋僅租給上訴人居住，如違法營業(yè)引起罰款、封門等一系列后果由上訴人負(fù)責(zé)。故對由無效合同造成的損失及鋪面查封造成的損失雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，即各自承擔(dān)各自的損失。

上訴人支出的14.1萬元門店轉(zhuǎn)讓費，是上訴人與案外人沈×之間進(jìn)行門店轉(zhuǎn)讓所發(fā)生的，與被上訴人沒有關(guān)系，故上訴人此部分訴請不予支持。

近日，深圳市中級人民法院認(rèn)定：原審法院事實清楚，雖然在合同效力認(rèn)定上有不妥之處，本院已經(jīng)予以糾正，但未影響實體處理，故駁回上訴，維持原判。