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今年1月1日起，廣州市開始全面實行新的賣房個人所得稅征收規(guī)定。不少市民擔心被征盈利額20%的重稅而趕在年前賣樓。但該政策實施半個多月后，不少按揭公司反映交易中絕大部分市民買賣房交易都是采用原來的核定征收方式，新個稅的出臺對市民賣房基本沒有影響，市民大可放心地買賣房屋。

甚少采用據(jù)實征收法

據(jù)不少按揭公司透露，在新個稅政策實施半個多月以來，甚少房屋買賣交易被采用據(jù)實征收辦法，即賣房不盈利的可以免征個稅，有盈利的按照盈利額20%征收。而基本沿用回原來的核定征收辦法，即按賣房價的1%-1.5%征收。中原地產(chǎn)旗下匯瀚按揭公司高級外聯(lián)經(jīng)理冼霖表示，自新個稅政策實施以來，公司尚未辦理一宗據(jù)實征收的個案。而合富置業(yè)方面也表示，辦理案件中極少是采用據(jù)實征收的。

也就是說，在賣房新個稅征收中，甚少市民能夠因為沒有盈利而免征個稅的，也甚少市民被征盈利額20%的重稅。

據(jù)實征收和核定征收實質(zhì)具選擇性

中介按揭公司透露，目前據(jù)實征收和核定征收兩種征稅方式具一定的選擇性，如果提供的合理費用、購房發(fā)票等單據(jù)不齊全，可以選擇核定征收辦法。而如果購房單據(jù)齊全，而且能確認賣房沒有盈利的，可以提交所有資料申請采取據(jù)實征收的辦法。

合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪先生表示，征收20%個稅的政策是在以往所開征的稅費的基礎上的一個補充，讓買家在以前1%個稅的繳納方式以外再多了一種選擇，尤其對一些以前買樓虧了錢的買家來說，是一個機遇。

據(jù)了解，由于目前廣州一二手樓價都在上升，近期賣房的業(yè)主一般都有盈利，加上申請據(jù)實征收要提交的資料非常多，不少購房者都難以找齊資料，實現(xiàn)免稅或者少繳稅，所以大都采取核定征收的辦法，住宅按照賣房價的1%征收。

增值額大于房價5%核定征收更抵

針對市民賣房采取哪種個稅征收辦法更優(yōu)惠，匯瀚按揭通過驗證計算出了一個判斷方法。如果房屋賣出的增值額等于成交價的5%時，采用據(jù)實征收或核定征收計征的個稅稅費金額一致;若增值額大于成交價的5%，采用核定征收計征可節(jié)省個稅稅費;若增值額小于成交價的5%，采用據(jù)實征收計征可節(jié)省個稅稅費。

按揭費、保險費、中介費不納入合理費用范圍

據(jù)悉，有中介按揭公司透露，經(jīng)過操作實踐發(fā)現(xiàn)，相當一部分購房費用是不能納入合理費用中，用于盈利額的扣減的。

據(jù)了解，據(jù)實征收的計算公式是應納稅所得額=每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理費用;應納稅額=應納稅所得額×20%。其中房產(chǎn)原值是指購買商品房時購進價格及購房支付的其他有關(guān)費用(包括契稅、印花稅、權(quán)證綜合費等)

而合理費用，是指轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時按照國家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務費、交易手續(xù)費以及房產(chǎn)交易過程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費用。

這也就是說，如果業(yè)主買、賣房屋都是通過中介公司進行的，那么購房時的中介費不能納入房產(chǎn)原值和合理費用中，賣房時涉及的中介費則可以算入合理費用中。而業(yè)主購房時的按揭費、保險費、供樓利息等也不能納入房產(chǎn)原值和合理費用中。

二手交易稅費比較

王先生前幾年用50萬元房價買了一套商品房：契稅、權(quán)證綜合費共2萬元，現(xiàn)以成交價55萬元出售，支付中介費1萬元，契稅交易費等1萬元。

王先生前幾年用80萬元房價買了一套商品房：契稅、權(quán)證綜合費共2萬元，現(xiàn)以成交價95萬元出售，支付中介費3萬元，契稅交易費等1.5萬元。

據(jù)實征收法

應納稅所得額=55-(50+2)-(1+1)=1萬元;應納稅額=1萬元×20%=2000元;

應納稅所得額=95-(80+2)-(3+1.5)=8.5萬元;應納稅額=8.5萬元×20%=17000元;

核定征收法應納稅額=55萬元×5%×20%=5500元應納稅額=95萬元×5%×20%=9500元