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二手房的四種隱性權(quán)利瑕疵
來源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-04-22 18:40:09 270 人看過

二手房的四種隱性權(quán)利瑕疵在購買二手房時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋所有人的身份證明同樣重要，買房人往往通過查看賣房人證件的來了解房屋的基本情況。本站也提供過房產(chǎn)證真?zhèn)舞b別，二手房的四種隱性權(quán)利瑕疵

在購買二手房時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋所有人的身份證明同樣重要，買房人往往通過查看賣房人證件的來了解房屋的基本情況。本站也提供過房產(chǎn)證真?zhèn)舞b別，房產(chǎn)證的類別等文章以供參考，但房產(chǎn)證為真的，是否就一定不會(huì)遇到法律上的糾紛？

買賣二手房不能只看房產(chǎn)證，房屋買賣雙方對(duì)房屋了解情況的不對(duì)稱，在賣方無意的疏忽甚至是有意的隱瞞下，買方往往無法完全獲知交易的風(fēng)險(xiǎn)，特別是有一些無法反應(yīng)在房產(chǎn)證上的權(quán)利瑕疵。常見的房屋實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)證上注明的不符的瑕疵為：

一、所購房屋為共有財(cái)產(chǎn)，出賣人擅自處分他人財(cái)產(chǎn)。

雖然房產(chǎn)證登記的是賣方，但房屋實(shí)際屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)，賣方在沒有經(jīng)過其他共有人的同意下，擅自將他人財(cái)產(chǎn)出賣。界時(shí)，其他共有人發(fā)覺后要對(duì)買賣行為的效力提出異議，甚至訴之法院。當(dāng)然，因?yàn)橘I方是不知情的，又支付了相應(yīng)的房屋價(jià)款，法律上稱這樣的買方為善意第三人，其他共有人訴稱房屋買賣未經(jīng)其同意，因此買賣行為無效的主張是不能成立的，法律保護(hù)善意第三人的權(quán)利，使整個(gè)社會(huì)的交易保持安全，最終其他共有人應(yīng)當(dāng)向無權(quán)處分的出賣人主張自己的損失，但買方無辜陷入一場(chǎng)訴訟也不是一件很愉快的事情。

對(duì)策：

按照本站律師的經(jīng)驗(yàn)，以上情況大多數(shù)發(fā)生在賣方在離婚前積極轉(zhuǎn)移夫妻共同財(cái)產(chǎn)過程中，了解賣方的婚姻狀況和家庭組成，特別是注意查明欲購房產(chǎn)是否為家庭共同財(cái)產(chǎn)或夫妻共同財(cái)產(chǎn)。具體方式可以通過詢問，如果賣方同意的可以查看其戶籍本，留意賣方是否已婚及其家庭成員組成。如果賣方不同意提供戶籍資料的，可以委托律師查詢其戶籍資料。

除此之外還可以請(qǐng)賣方的家庭成員親自到場(chǎng)，出具同意售房的書面證明，當(dāng)然此時(shí)也要注意查驗(yàn)對(duì)方的身份證明，防止有人冒名頂替。

二、房產(chǎn)上帶租約。

買房人在付清二手房的房款并成為合法的房屋所有權(quán)人后，卻未必能順利的入住。房屋上存在其他有權(quán)居住的人一般有這幾種：

購買的房屋帶租約。根據(jù)買賣不破除租賃的規(guī)定，原房屋所有人（出租人）和承租人之間的房屋租賃合同對(duì)新的房屋所有人依然有效，除非租賃合同已到期或者新房東愿意根據(jù)原租賃合同承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

由于房屋租賃不象房屋買賣一樣需要到房地產(chǎn)交易中心去登記，因此租約不會(huì)反映在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書上，最終的解決方式往往是買房人給予租賃房等同于數(shù)月房租補(bǔ)償?shù)姆绞綋Q得順利入住。

對(duì)策：

買房之時(shí)一定要親自實(shí)地查看，如發(fā)現(xiàn)房屋帶租約的，要先和承租人達(dá)成解除房屋租賃合同的書面協(xié)議，該協(xié)議可以是一個(gè)附生效條件的合同，即買房人一旦取得房屋產(chǎn)權(quán)可以和承租人解除合同。更方便的做法是，可以要求賣房人在轉(zhuǎn)讓房屋前和承租人先解除房屋租賃合同。

三、房產(chǎn)上存在不能排除的居住權(quán)。

詳細(xì)請(qǐng)查看本站其他文章《如何防止買到的二手房上有不能排除的居住權(quán)？》

四、房屋被法院查封

房屋被查封未必反映在房產(chǎn)證上，但一般可以在房地產(chǎn)交易中心查詢到該房屋屬不能交易的標(biāo)的，當(dāng)然也會(huì)遇到查詢時(shí)房屋處于正常狀態(tài)，而房屋過戶時(shí)被法院查封。

這種情況往往發(fā)生在賣房人有大量債務(wù)纏身，聽說債權(quán)人要起訴自己，趕緊將房屋出售，如果在法院接受債權(quán)人訴訟保全前過戶，對(duì)于以合理價(jià)格交易的買房人來將是沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的，如在部分房款交付后，房屋過戶前，房屋被法院查封的就無法過戶。(

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    2023-06-12
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  • 房屋負(fù)擔(dān)其他權(quán)利或產(chǎn)權(quán)瑕疵
    出賣人交付的房屋之上可能負(fù)擔(dān)多種權(quán)利，如銀行的抵押權(quán)、先買受人的債權(quán)、工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；或者已被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制房屋權(quán)利。買受人盡管領(lǐng)受房屋，但權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證書可能無法辦理，隨時(shí)將被真正權(quán)利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實(shí)際情況，買受人有權(quán)拒絕接受房屋。房屋交付后，約定或者法定辦證期限屆滿后超過一年，由于出賣人原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買受人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。如果屬于一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據(jù)相關(guān)法律，要求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。一、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更規(guī)劃涉及房屋乃至小區(qū)整體的環(huán)境與格局；設(shè)計(jì)則關(guān)系房屋的結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規(guī)劃與設(shè)計(jì)，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應(yīng)當(dāng)尊重買受人的知情權(quán)，如實(shí)告知變更情況，由
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  • 票據(jù)權(quán)利有哪些瑕疵
    票據(jù)權(quán)利
    1、票據(jù)偽造。指假冒或虛構(gòu)他人名義為票據(jù)行為并在票據(jù)上簽章。被偽造人不承擔(dān)任何票據(jù)責(zé)任，偽造人亦不承擔(dān)票據(jù)義務(wù)但須承擔(dān)其他法律責(zé)任。偽造的簽章不影響真實(shí)簽章的效力。付款人或代理付款人在付款時(shí)，只要按法律規(guī)定對(duì)票據(jù)簽章和各記載事項(xiàng)進(jìn)行了通常審查，即使未能辨認(rèn)出偽造的簽章，付款行為仍然有效。2、票據(jù)變?cè)?。指無合法變更權(quán)限之人，對(duì)除簽章外的票據(jù)記載事項(xiàng)加以變更。變?cè)烊嗽谄睋?jù)上沒有簽章，則不承擔(dān)票據(jù)義務(wù)，但應(yīng)負(fù)相應(yīng)刑事、民事及行政責(zé)任;若變?cè)烊嗽谄睋?jù)上有簽章，則按其變?cè)煲院蟮钠睋?jù)記載事項(xiàng)承擔(dān)票據(jù)義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)刑事、民事及行政責(zé)任;在變?cè)熘昂炚碌钠渌藢?duì)原記載事項(xiàng)負(fù)責(zé);在變?cè)熘蠛炚碌钠渌藢?duì)變?cè)旌蟮挠涊d事項(xiàng)負(fù)責(zé);不能辨別在變?cè)熘昂炚禄蜃冊(cè)熘蠛炚碌?，視為在變?cè)熘昂炚隆?、票據(jù)更改。指依《票據(jù)法》有更改權(quán)限的之人，以法定方式對(duì)票據(jù)上的可更改記載事項(xiàng)加以更改。票據(jù)更改應(yīng)在原記載人交付票據(jù)之前進(jìn)
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    2023-04-06
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    2023-07-19
    150人看過
  • 二手房買賣合同有瑕疵如何處理
    一、二手房買賣合同有瑕疵如何處理二手房買賣合同出現(xiàn)瑕疵要根據(jù)不同的瑕疵來決定解決方式，具體為：(一)格式合同中對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定過高。定金罰則和違約金條款通常并存于格式合同中，且違約金約定為轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的20%，按照該比例若違約少則要承擔(dān)十幾萬的違約金、多則數(shù)百萬，遠(yuǎn)高于適用定金罰則獲得的賠償，導(dǎo)致雙方因守約方主張適用違約金條款而產(chǎn)生較大分歧。判決違約方承擔(dān)巨額的違約金明顯有失公平，違約方會(huì)主張違約金過高要求調(diào)整，法院在判決中通常會(huì)予以調(diào)整，導(dǎo)致守約方往往以合同系雙方真實(shí)意思表示為由提起上訴。對(duì)此，建議買賣雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)予以明確約定;降低違約金標(biāo)準(zhǔn)，將違約金定為轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的5%-10%，既可防止合同當(dāng)事人隨意違約，也可防止違約金條款成為中介方串通合同一方非法獲利的工具;(二)未約定無法申請(qǐng)到預(yù)期貸款導(dǎo)致合同無法履行時(shí)的責(zé)任承擔(dān)。受國家調(diào)整房貸政策影響，買方未能申請(qǐng)到預(yù)期貸款，遂以情勢(shì)變
    2023-04-15
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  • 瑕疵的種類及其解釋
    仲裁機(jī)構(gòu)
    意思表示瑕疵，就是意思表示不真實(shí)，內(nèi)心意愿與行為表示不一致，達(dá)不到行為人預(yù)期目的的行為。種類：欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解?；谥卮笳`解實(shí)施的民事法律行為，行為人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。合同瑕疵履行是什么意思一般瑕疵履行包括數(shù)量不足、質(zhì)量不符、履行方法不當(dāng)、履行地點(diǎn)不當(dāng)、履行遲延等多種形式，當(dāng)事人履行合同除有一般瑕疵外，還造成對(duì)方當(dāng)事人的其他財(cái)產(chǎn)、人身損害的，為加害履行，上述案例就屬加害履行。一般瑕疵履行有兩種表現(xiàn)：一種是賣方交付時(shí)的貨物有瑕疵。在這種情況下，如果標(biāo)的物能夠修理，那么損失賠償額原則上應(yīng)按照修理該標(biāo)的物所需要的合理的修理費(fèi)來確定。所謂合理，是指在正常情況下，修理該有瑕疵的貨物所必須支出的費(fèi)用，即使修理結(jié)果并不能達(dá)到合同所規(guī)定的質(zhì)量，違約方也應(yīng)當(dāng)支付已經(jīng)花費(fèi)的修理費(fèi)。值得注意的是，在修理期間，因標(biāo)的物不能使用所造成的損失，也應(yīng)由違約方負(fù)責(zé)賠償。比如案例中的電機(jī)交
    2023-07-05
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  • 權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任有什么特征，什么是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任
    一、權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任有什么特征權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任有以下特征：1.權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是法定責(zé)任權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任出于法律的規(guī)定，并非當(dāng)事人意思表示之結(jié)果。2.權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是就權(quán)利之瑕疵應(yīng)負(fù)的責(zé)任權(quán)利擔(dān)保責(zé)任是僅就買賣標(biāo)的之權(quán)利，應(yīng)負(fù)的責(zé)任，屬于一種無過失責(zé)任，只要買賣標(biāo)的之權(quán)利有瑕疵，即須負(fù)責(zé)，出賣人有無過失，在所不問。3.瑕疵擔(dān)保責(zé)任是出賣人的責(zé)任瑕疵擔(dān)保責(zé)任是出賣人的責(zé)任，因買賣為有償契約，買受人之取得權(quán)利，系支付對(duì)價(jià)而來，故不論出賣人有無過失，總應(yīng)使買受人所取得之權(quán)利無瑕疵始可，否則有失公平。二、什么是權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指在交易活動(dòng)中當(dāng)事人一方移轉(zhuǎn)權(quán)利給另一方時(shí)，應(yīng)擔(dān)保該權(quán)利無瑕疵，若移轉(zhuǎn)的權(quán)利有瑕疵，則應(yīng)向?qū)Ψ疆?dāng)事人承擔(dān)相當(dāng)?shù)呢?zé)任。在買賣合同中，因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。三、權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是違約責(zé)任嗎權(quán)利
    2023-04-25
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  • 一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)項(xiàng)的專利性有瑕疵的專利權(quán)能否受到保護(hù)
    「案件提要」專利權(quán)的保護(hù)應(yīng)以權(quán)利要求書所記載的獨(dú)立權(quán)項(xiàng)為其最大保護(hù)范圍。但獨(dú)立權(quán)項(xiàng)的專利性發(fā)生動(dòng)搖時(shí)，是否一定應(yīng)中止案件審理，而等待專利復(fù)審委員會(huì)的審理結(jié)果？就本案而言，縮小專利的保護(hù)范圍以求得專利權(quán)的相對(duì)穩(wěn)定性，可以最大限度的保護(hù)專利權(quán)不受侵害?！府?dāng)事人情況」原告**淮陰輝煌太陽能有限公司（下簡稱**公司），住所地在江蘇省淮陰市北京西路111號(hào)。被告揚(yáng)州市**太陽能熱水器有限公司（下簡稱**公司），住所地在揚(yáng)州市李典鎮(zhèn)。「訴辯主張」原告**公司的起訴的主要理由是，通過專利檢索，原告專利的獨(dú)立權(quán)項(xiàng)1無專利性，但從屬權(quán)項(xiàng)2有專利性，所以原告自行將要求保護(hù)的專利范圍縮小為專利權(quán)利1和2的組合。雖然保護(hù)范圍縮小了，但被告**公司的太陽能熱水器產(chǎn)品還是全面覆蓋了原告專利的保護(hù)范圍，故被告構(gòu)成專利侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被告**公司的答辯意見是，1、被告和案外人已向?qū)＠麖?fù)審委員會(huì)啟動(dòng)專利無效程序，應(yīng)中
    2023-05-05
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換一批
#財(cái)產(chǎn)分割
北京
律師推薦
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    在雙方結(jié)為夫妻期間所得的下列財(cái)產(chǎn)為夫妻雙方共同所有： 領(lǐng)取的工資、獎(jiǎng)金；夫妻一方或雙方從事生產(chǎn)、經(jīng)營，得到的財(cái)產(chǎn)；知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；通過繼承或贈(zèng)與得到的財(cái)產(chǎn)，如房屋等；其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)；雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金、... 更多>

    • 有瑕疵的二手房維權(quán)途徑
      山東在線咨詢 2022-10-21
      在合同法中，對(duì)于買賣的物品存在的質(zhì)量瑕疵，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式包括修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或報(bào)酬等。消費(fèi)者如發(fā)現(xiàn)商品存在質(zhì)量瑕疵，可以先行選擇要求出賣人對(duì)物品進(jìn)行修理，出賣人拒絕修理或在修理后仍無法排除質(zhì)量缺陷的，應(yīng)認(rèn)為符合解除合同的條件，這樣既可以為修復(fù)缺陷創(chuàng)造條件，實(shí)現(xiàn)物品最大的利用價(jià)值，又節(jié)約了協(xié)商、訴訟等諸多成本。
    • 權(quán)利瑕疵擔(dān)保的效力是什么，權(quán)利瑕疵擔(dān)保中的租賃物權(quán)利瑕疵擔(dān)保？
      山東在線咨詢 2022-03-05
      權(quán)利瑕疵擔(dān)保又稱“權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任”，瑕疵擔(dān)保責(zé)任的一種，移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利交會(huì)對(duì)方的債務(wù)人，未依法律的規(guī)定或合同的約定將應(yīng)移轉(zhuǎn)的財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利完全轉(zhuǎn)移給對(duì)方(即轉(zhuǎn)移的權(quán)利有瑕疵)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如買賣合同的出賣人有使買受人取得標(biāo)的物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)，應(yīng)擔(dān)保第三人不能對(duì)買受人就買賣標(biāo)的主張任何權(quán)利，若第三人能主張權(quán)利，出賣人即應(yīng)負(fù)責(zé)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任;出租人有將租賃物的使用權(quán)完全移轉(zhuǎn)給承租人的義務(wù)，應(yīng)擔(dān)保
    • 買二手房后發(fā)現(xiàn)賣方隱瞞房屋瑕疵能嗎
      江西在線咨詢 2022-10-06
      涉嫌合同欺詐，但要看具體的瑕疵而定合同欺詐是以訂立合同為手段，以非法占有為目的，用虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相的欺騙方法騙取公私財(cái)物的行為。司法解釋為“一方當(dāng)事人故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意、隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示”。
    • 買二手房出現(xiàn)房屋的瑕疵能退房嗎
      內(nèi)蒙古在線咨詢 2022-04-21
      二手房交易手續(xù)已經(jīng)完成，一般是不能退房的。但是對(duì)于賣方故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但對(duì)于賣方已如實(shí)告知瑕疵或買方已明知瑕疵的，則賣方不承擔(dān)責(zé)任。在合同里，要約定賣方對(duì)其交付的房屋如果出現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如要求賣方保證房屋無滲漏，無違章搭建等情況;保證管線暢通，設(shè)施完備;房屋出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵，由賣方進(jìn)行修復(fù)，并承擔(dān)賠償責(zé)任等內(nèi)容;如果房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋的正常居住使用，買方
    • 如何處理二手房交易過程中產(chǎn)權(quán)瑕疵
      臺(tái)灣在線咨詢 2022-04-23
      第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并