2008-06-24084900來(lái)源：評(píng)估專(zhuān)家網(wǎng)
作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在日常工作中經(jīng)常要為司法機(jī)關(guān)處置涉訟房地產(chǎn)出具估價(jià)報(bào)告，報(bào)告中往往要涉及三個(gè)最基本的概念：一個(gè)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，一個(gè)是拍賣(mài)底價(jià)，一個(gè)是拍賣(mài)保留價(jià)。對(duì)于前者，由于有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，一般沒(méi)有異議。但是對(duì)于后二者，由于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》與《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》中的有關(guān)規(guī)定不一致，因此，對(duì)于什么是底價(jià)，什么是保留價(jià)，兩者之間是什么關(guān)系，它們與起拍價(jià)、抵債價(jià)又是什么關(guān)系，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定的拍賣(mài)底價(jià)或保留價(jià)的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣(mài)底價(jià)、保留價(jià)的準(zhǔn)確稱(chēng)謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣(mài)
《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》第三條規(guī)定：拍賣(mài)是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式。在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中，拍賣(mài)有兩種不同的性質(zhì)和兩種不同的形式。第一種性質(zhì)的拍賣(mài)是基于自愿原則的，即拍賣(mài)委托人將自己所有的財(cái)物或權(quán)利委托拍賣(mài)人進(jìn)行拍賣(mài)。常見(jiàn)的有古董、字畫(huà)、郵票等的拍賣(mài)，土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)也屬于這種性質(zhì)。另一種性質(zhì)的拍賣(mài)不是基于自愿原則的，往往出現(xiàn)在破產(chǎn)清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強(qiáng)制拍賣(mài)。與此同時(shí)也存在兩種不同形式的拍賣(mài)：一種是英格蘭式，報(bào)價(jià)由低到高，不斷加價(jià)競(jìng)買(mǎi)，直到無(wú)人再加價(jià)時(shí)，即以最后應(yīng)價(jià)者競(jìng)買(mǎi)成功為基本特征。我國(guó)和世界上絕大多數(shù)國(guó)家一般都采用這種拍賣(mài)形式；另一種拍賣(mài)形式則是荷蘭式，報(bào)價(jià)由高到低，不斷減價(jià)，以第一位應(yīng)價(jià)者競(jìng)買(mǎi)成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發(fā)市場(chǎng)和日本東京海鮮批發(fā)市場(chǎng)都采用這種拍賣(mài)形式。近日，深圳市福田區(qū)子悅臺(tái)商住樓在建工程也以這種拍賣(mài)形式成功地進(jìn)行了拍賣(mài)。
與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的拍賣(mài)主要是第二種性質(zhì)的拍賣(mài)，即強(qiáng)制拍賣(mài)。我們主要針對(duì)這種拍賣(mài)情況下的底價(jià)或保留價(jià)進(jìn)行探討。
二、拍賣(mài)底價(jià)與拍賣(mài)保留價(jià)
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第6.10.2條規(guī)定：房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估，首先應(yīng)以公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣(mài)底價(jià)。
底價(jià)即最低商業(yè)價(jià)值。在此基礎(chǔ)上確定拍賣(mài)保護(hù)價(jià)、起拍價(jià)。最高應(yīng)價(jià)低于保護(hù)價(jià)的，重新拍賣(mài)或變賣(mài)。（《海商法大辭典》1988年版第414頁(yè)）
保留價(jià)主要出現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)拍賣(mài)法》中，第二十八條規(guī)定委托人有權(quán)確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)，并要求拍賣(mài)人保密。拍賣(mài)國(guó)有資產(chǎn)，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果確定拍賣(mài)標(biāo)的的保留價(jià)。第四十四條規(guī)定委托合同應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)；（三）、委托人提出的保留價(jià)。第五十五條規(guī)定拍賣(mài)無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)前予以說(shuō)明。拍賣(mài)標(biāo)的有保留價(jià)的，競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到保留價(jià)時(shí)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，拍賣(mài)師應(yīng)當(dāng)停止拍賣(mài)標(biāo)的的拍賣(mài)。
可以看出，底價(jià)是標(biāo)的物的最低商業(yè)價(jià)值，或者說(shuō)是第三方（房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)）確認(rèn)的標(biāo)的物在拍賣(mài)市場(chǎng)——這樣一個(gè)受強(qiáng)制快速變現(xiàn)因素影響而形成的一個(gè)不完全市場(chǎng)上的最可能的成交價(jià)，相對(duì)于拍賣(mài)委托人來(lái)說(shuō)是一種客觀性的價(jià)格；保留價(jià)則是拍賣(mài)委托人在底價(jià)基礎(chǔ)上根據(jù)評(píng)估底價(jià)確定的，相對(duì)來(lái)說(shuō)更具有主觀的意味。
在第一種性質(zhì)的拍賣(mài)，即基于自愿原則的拍賣(mài)情形下，拍賣(mài)委托人是拍賣(mài)標(biāo)的的所有人，有權(quán)自行確定拍賣(mài)標(biāo)的的底價(jià)或最低商業(yè)價(jià)值，自行確定拍賣(mài)保留價(jià)。通俗地說(shuō)就是：我就打算按這個(gè)價(jià)錢(qián)賣(mài)，低于這個(gè)價(jià)錢(qián)我就不賣(mài)了。此時(shí)，底價(jià)即保留價(jià)。在拍賣(mài)未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價(jià)（保留價(jià)），因?yàn)樽畹蜕虡I(yè)價(jià)值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質(zhì)的拍賣(mài)，即強(qiáng)制拍賣(mài)的情形下，作為最低商業(yè)價(jià)值的底價(jià)就不能與保留價(jià)等同了。這是因?yàn)椋旱谝?，這兩個(gè)價(jià)格是由不同的主體確定的，底價(jià)是由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的；保留價(jià)則是由拍賣(mài)委托人，即司法機(jī)關(guān)或清算組、債權(quán)人委員會(huì)在委托拍賣(mài)合同中確定的。第二，底價(jià)在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，如無(wú)特殊情況一般不能更改；保留價(jià)則可以在多次拍賣(mài)中向下調(diào)整，以期能夠成交，但不能低于底價(jià)。第三，底價(jià)的更改必須由法定的評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)變化了的條件做出新的評(píng)估；保留價(jià)則可以在底價(jià)之上，根據(jù)市場(chǎng)和拍賣(mài)的具體情況靈活確定。
總之，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)依法確定的拍賣(mài)底價(jià)是拍賣(mài)的最終保留價(jià)，是不可突破的價(jià)格底線。
三、拍賣(mài)底價(jià)的法律地位
以拍賣(mài)為估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（其中最重要的部分是確定拍賣(mài)底價(jià)）作為價(jià)格鑒證文件，在訴訟中的作用相當(dāng)于法醫(yī)鑒定、筆跡鑒定這一類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定，具有專(zhuān)業(yè)性、權(quán)威性和嚴(yán)格的法律意義，即在沒(méi)有相反的證據(jù)的情況下，法院可以據(jù)此作出判斷。而這種判斷對(duì)當(dāng)事人的利益將產(chǎn)生最直接的影響。拍賣(mài)底價(jià)的法律地位還表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：
1、拍賣(mài)底價(jià)是確定保留價(jià)、起拍價(jià)的依據(jù)；
2、拍賣(mài)底價(jià)不可隨意更改；
3、在拍賣(mài)不成交的情況下，以物抵債是法院執(zhí)行工作的一種選擇，此時(shí)，拍賣(mài)底價(jià)就是抵債價(jià)；
4、拍賣(mài)底價(jià)的確定必須由法定房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照法定程序完成。
5、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)確定拍賣(mài)房地產(chǎn)底價(jià)必須承擔(dān)法律責(zé)任。
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贍養(yǎng)費(fèi)最高人民法院對(duì)外委托鑒定、評(píng)估、拍賣(mài)等工作管理規(guī)定（法辦發(fā)［2007］5號(hào)二00七年八月二十三日）第六條最高人民法院的審判、執(zhí)行部門(mén)在工作中對(duì)需要進(jìn)行對(duì)外委托鑒定、檢驗(yàn)、評(píng)估、審計(jì)、拍賣(mài)、變賣(mài)和指定破產(chǎn)清算管理人等工作的，應(yīng)當(dāng)制作《對(duì)外委托工作交接表》（格式表附后），同相關(guān)材料一起移送司法輔助工作部門(mén)。地方各級(jí)人民法院和專(zhuān)門(mén)人民法院需要委托最高人民法院對(duì)外委托鑒定、評(píng)估、拍賣(mài)等工作的，應(yīng)當(dāng)層報(bào)最高人民法院。第二十七條監(jiān)督、協(xié)調(diào)員向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)辦理移交手續(xù)后，應(yīng)于3個(gè)工作日內(nèi)通知雙方當(dāng)事人，按指定時(shí)間、地點(diǎn)在監(jiān)督、協(xié)調(diào)員主持下與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)商談委托費(fèi)用。委托費(fèi)用主要由當(dāng)事人與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)商，委托費(fèi)用數(shù)額應(yīng)結(jié)合案件實(shí)際情況，以參照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為主，協(xié)商為輔的方式進(jìn)行，監(jiān)督、協(xié)調(diào)員不得干涉。報(bào)價(jià)懸殊較大時(shí)，監(jiān)督、協(xié)調(diào)員可以調(diào)解。對(duì)故意亂要價(jià)的要制止。確定委托費(fèi)用數(shù)額后，交費(fèi)一方當(dāng)事人于3個(gè)工作日內(nèi)將委托費(fèi)用交2023-02-24372人看過(guò) -
罰金作為一種刑罰處罰方法，在修訂后的刑法中除少數(shù)犯罪外，大部分貪財(cái)圖利或者有關(guān)財(cái)產(chǎn)的犯罪，都規(guī)定并處或單處罰金，大幅度地?cái)U(kuò)大了罰金刑的適用范圍。但由于全國(guó)各地客觀上存在著貧富不均，犯罪分子的犯罪情節(jié)不同，刑法對(duì)如何掌握適用罰金刑的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，在審判實(shí)踐中不便操作，筆者擬就罰金刑數(shù)額的確定，罰金刑的執(zhí)行等問(wèn)題談點(diǎn)粗淺的看法。一、罰金刑數(shù)額的確定問(wèn)題罰金刑數(shù)額的確定，主要有普通罰金制，比例罰金制，無(wú)限額罰金制和日額罰金制四種。我國(guó)在修訂后的刑法中采取了比例罰金制、無(wú)限額罰金制和普通罰金制三種相結(jié)合。比例罰金制是根據(jù)一定的比例確定罰金數(shù)額，例如刑法第228條規(guī)定，以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉(zhuǎn)讓、倒賣(mài)上地使用權(quán)價(jià)額百分之五以上百分之二十以下罰金；無(wú)限額罰金制是無(wú)具體數(shù)額限制的規(guī)定，如刑法第264條規(guī)定，盜竊公2023-06-11315人看過(guò) -
隨著我國(guó)法律制度的不斷完善，司法改革的繼續(xù)推進(jìn)，庭審方式日趨成熟，鑒定人出庭質(zhì)證將是我們義不容辭的義務(wù)。為了使鑒定人完成好出庭質(zhì)證這一項(xiàng)必經(jīng)程序，筆者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和自己出庭的經(jīng)驗(yàn)，談一點(diǎn)對(duì)出庭質(zhì)證的認(rèn)識(shí)。一、鑒定人出庭質(zhì)證的法律依據(jù)與作用鑒定結(jié)論作為一種法定證據(jù)，同其他形式的證據(jù)一樣，必須經(jīng)過(guò)查證屬實(shí)方可成為定案的依據(jù)，這是證據(jù)法的基本要求。我國(guó)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)鑒定人出庭作證已有明確規(guī)定，我國(guó)《刑事訴訟法》第82條、154條、156條、157條，《民事訴訟法》第124條、第125條，《行政訴訟法》第47條對(duì)鑒定人出庭作了原則性規(guī)定；《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》和《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題規(guī)定》中對(duì)鑒定人出庭作了具體規(guī)定。按照現(xiàn)代訴訟理念，雙方當(dāng)事人（包括控辯雙方）的訴訟地位是平等的，因此，鑒定人應(yīng)與其他訴訟參與人一樣出庭作證并接受雙方當(dāng)事人、律師以及法官、檢察官的2023-06-06418人看過(guò)
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什么是房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估？1。現(xiàn)代社會(huì)金融的力量空前強(qiáng)大，但建立在信用前提下的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)卻是她的克星。風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的危機(jī)可以讓一切都隨著信貸一掃而光，誰(shuí)又能害怕呢。作為房地產(chǎn)金融專(zhuān)項(xiàng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售商，隨著這項(xiàng)業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，銀行的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題越來(lái)越引起有關(guān)各方的關(guān)注和警惕。2。抵押是合法有效的。國(guó)有房地產(chǎn)用作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)（但國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性房地產(chǎn)不作為交易商品）。所有股份制企業(yè)和合資有限責(zé)任公司按照公司章程的規(guī)定，須經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；所有共有人使用普通房地產(chǎn)抵押，須取得書(shū)面同意并辦理必要手續(xù)；預(yù)購(gòu)商品房或者抵押在建商品房，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、建設(shè)工程承包條件，取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)證。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括自物權(quán)和他物權(quán)。自物權(quán)是所有權(quán)的總稱(chēng)，包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有、管理、使用、專(zhuān)有權(quán)和處分權(quán)；其他物權(quán)是對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，如抵押權(quán)人對(duì)抵押不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。一般來(lái)說(shuō)，可以出售的2023-05-08344人看過(guò) -
配套設(shè)施隨著樓市的日益成熟規(guī)范，參加房地產(chǎn)拍賣(mài)會(huì)成為一些市民購(gòu)房的渠道之一。由于通過(guò)拍賣(mài)購(gòu)房與一般的商品房買(mǎi)賣(mài)在程序上有很大的不同，因此市民在此之前了解其基本步驟。拍賣(mài)流程：(一)拍賣(mài)委托。拍賣(mài)人(拍賣(mài)行)與委托人(一般為法院)簽訂書(shū)面的委托拍賣(mài)合同。此后，房地產(chǎn)評(píng)估師會(huì)對(duì)拍賣(mài)房屋進(jìn)行鑒定和估價(jià)，拍賣(mài)行和委托人會(huì)據(jù)此確定拍賣(mài)房屋的底價(jià)。(二)發(fā)布拍賣(mài)公告。拍賣(mài)人應(yīng)于舉行拍賣(mài)七日前發(fā)布拍賣(mài)公告，公告內(nèi)容主要有待拍賣(mài)房屋情況、拍賣(mài)日期、地點(diǎn)等。(三)房屋展示。拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在舉行拍賣(mài)前展示待拍房屋，并提供房屋的權(quán)屬狀況及有關(guān)資料。待拍房屋的展示時(shí)間不少于兩天。市民在拍賣(mài)會(huì)前，應(yīng)到拍賣(mài)行了解房屋的具體情況，如地點(diǎn)、朝向、樓層、產(chǎn)權(quán)屬性等，并親自到現(xiàn)場(chǎng)看房。在征詢專(zhuān)家的意見(jiàn)后，結(jié)合自己的具體情況，給房屋定一個(gè)最高價(jià)位。(四)資格審查。參加房屋拍賣(mài)的市民應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利與行為能力，一般是指18周歲以上，智力2023-04-24428人看過(guò) -
審計(jì)證據(jù)審計(jì)機(jī)關(guān)和審計(jì)人員在審計(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)注意以下問(wèn)題：（1）審計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)緊緊圍繞被審計(jì)領(lǐng)導(dǎo)干部的相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，對(duì)與被審計(jì)領(lǐng)導(dǎo)干部無(wú)關(guān)的行為和事項(xiàng)不予評(píng)價(jià)。由于經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)本身的特殊性和內(nèi)容的特殊性，要求緊緊圍繞被審計(jì)領(lǐng)導(dǎo)干部的相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任展開(kāi)。審計(jì)內(nèi)容和審計(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容應(yīng)區(qū)別于財(cái)政收支審計(jì)。對(duì)與被審計(jì)領(lǐng)導(dǎo)干部無(wú)關(guān)的行為和事項(xiàng)不予評(píng)價(jià)，也不得作為經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和評(píng)價(jià)的審計(jì)報(bào)告內(nèi)容。（2）審計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)在審計(jì)事項(xiàng)范圍內(nèi)進(jìn)行，與審計(jì)事項(xiàng)無(wú)關(guān)的行為和事項(xiàng)不予評(píng)價(jià)。由于經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)涉及的行為和事項(xiàng)較多，審計(jì)機(jī)關(guān)無(wú)需將經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)涉及的全部?jī)?nèi)容和審計(jì)結(jié)果納入審計(jì)評(píng)價(jià)范圍，但只需在確定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)事項(xiàng)范圍內(nèi)進(jìn)行審計(jì)評(píng)價(jià)。經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的評(píng)價(jià)不能過(guò)于寬泛，更不能超出審計(jì)職權(quán)范圍。（三）審計(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)當(dāng)以審計(jì)報(bào)告所列事實(shí)為依據(jù)。首先，經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)評(píng)價(jià)必須以審計(jì)核實(shí)的客觀事實(shí)為依據(jù)；其次，審計(jì)核實(shí)的事實(shí)必須足以證明審計(jì)評(píng)價(jià)；第三，2023-05-02375人看過(guò) -
房產(chǎn)拍賣(mài)一、房產(chǎn)拍賣(mài)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)什么對(duì)于不懂評(píng)估、不了解房屋真實(shí)價(jià)格的二手房買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，您可以參考以下房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：1、看房齡房屋的新舊程度，直接關(guān)系到買(mǎi)家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進(jìn)入了折舊期。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。2、看戶型市場(chǎng)上被大多數(shù)消費(fèi)者喜歡的戶型則以正規(guī)的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房?jī)r(jià)走高，反之形狀不規(guī)范的異型戶型，或套型過(guò)小、過(guò)大的戶型等，都會(huì)讓房?jī)r(jià)降低。3、看樓層樓層的好壞也直接影響房?jī)r(jià)的高低，以處于中間部位的房屋最好賣(mài)，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價(jià)格可能更高些。4、看朝向南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內(nèi)的通風(fēng)、采光性能不是很好等原因。5、看裝修裝修時(shí)間在5年以內(nèi)的房屋，價(jià)格一般會(huì)高出清水房2000元左右，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需增加;如果裝修時(shí)間超過(guò)5年2023-04-03353人看過(guò)
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吉林油田公司是松原市最大的石油化工企業(yè)，公司下屬有12個(gè)儲(chǔ)存超萬(wàn)噸原油的聯(lián)合站，做好聯(lián)合站儲(chǔ)油罐區(qū)防雷是一項(xiàng)重要工作，因雷電引起油罐爆炸起火的事故時(shí)有發(fā)生。將給國(guó)家和人民帶來(lái)嚴(yán)重的損失。1989年8月12日發(fā)生的黃島油庫(kù)特大雷擊爆炸火災(zāi)事故損失嚴(yán)重，使人至今難忘。因此在雷電多發(fā)期，高度重視油罐區(qū)防雷是極其重要的，但在實(shí)際工作中要做好防雷工作須注意解決好幾個(gè)問(wèn)題。一、認(rèn)清雷電屬性，正確采取措施雷電是自然界中放電現(xiàn)象。產(chǎn)生雷電時(shí)，電壓可達(dá)30萬(wàn)伏以上，電流可達(dá)20萬(wàn)安培以上。雷電直擊在建筑物上，有相當(dāng)大的沖擊力，并產(chǎn)生熱量。其動(dòng)力可將巨數(shù)劈倒，頑石擊裂。雷電本身產(chǎn)生的熱量足以釀成一場(chǎng)大火。只有正確采取措施，才能避免事故發(fā)生。正確預(yù)防首先就要認(rèn)清雷的自然屬性。雷最常見(jiàn)的是線狀雷，有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)球形雷。他們都是以放出電荷作用與物體，但其作用方式不同。線狀雷直擊物體，球形雷繞擊物體。因線狀雷經(jīng)常出現(xiàn)。2023-04-24275人看過(guò) -
新政規(guī)定拍賣(mài)房首拍必須是市場(chǎng)評(píng)估價(jià)再次拍賣(mài)可打8折現(xiàn)在拍賣(mài)房上起拍價(jià)似乎高了不少!市民陳小姐致電記者。隨后，記者致電深圳市土地房產(chǎn)交易中心工作人員，才獲悉，從去年11月底開(kāi)始，根據(jù)最高人民法院的司法解釋規(guī)定，首次拍賣(mài)的起拍價(jià)必須就是評(píng)估價(jià)。新規(guī)定自去年11月實(shí)施按照陳小姐的描述，記者查閱了去年和今年部分房產(chǎn)的起拍價(jià)，如同樣為百仕達(dá)花園三期1棟C戶型面積72平方米的拍賣(mài)房產(chǎn)，去年10月份時(shí)候首次拍賣(mài)的底價(jià)是39萬(wàn)，而到了今年1月份，拍賣(mài)底價(jià)變成了98萬(wàn)元，這里面雖然也有房?jī)r(jià)上漲和樓層差異等因素，但是兩者的差距顯而易見(jiàn)。記者采訪多位市民了解到，雖然政策執(zhí)行了一個(gè)多月，可是多數(shù)市民并不知情，而執(zhí)行拍賣(mài)的土地交易中心也沒(méi)有刻意宣布該事情。土地交易中心一工作人員告訴記者，陳小姐所說(shuō)為事實(shí)，從去年11月26日那場(chǎng)拍賣(mài)開(kāi)始，深圳的拍賣(mài)房都已經(jīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣(mài)和變賣(mài)工作的若干規(guī)2023-04-24449人看過(guò) -
投標(biāo)代理下面根據(jù)本人實(shí)際招標(biāo)工作的經(jīng)驗(yàn)，談一下招標(biāo)投標(biāo)采用工程量清單和綜合單價(jià)計(jì)價(jià)方法的好處和應(yīng)注意的問(wèn)題。一、工程量清單反映了工程的實(shí)物消耗量和有關(guān)費(fèi)用，易于結(jié)合工程的具體情況進(jìn)行計(jì)價(jià)，更能反映工程的個(gè)別成本和實(shí)際造價(jià)。根據(jù)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范的規(guī)定，工程量清單計(jì)價(jià)價(jià)款，應(yīng)包括完成招標(biāo)文件規(guī)定的工程量清單項(xiàng)目所需的全部費(fèi)用，其內(nèi)涵①包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目費(fèi)、其他項(xiàng)目費(fèi)和規(guī)費(fèi)、稅金；②包括完成每分項(xiàng)工程所含全部工程內(nèi)容的費(fèi)用；③包括完成每項(xiàng)工程內(nèi)容所需的全部費(fèi)用；④工程量清單項(xiàng)目中沒(méi)有體現(xiàn)的，施工中又必須發(fā)生的工程內(nèi)容所需的費(fèi)用；⑤考慮風(fēng)險(xiǎn)因素而增加的費(fèi)用。為了簡(jiǎn)化計(jì)價(jià)程序，工程量清單計(jì)價(jià)采用綜合單價(jià)計(jì)價(jià)，投標(biāo)人可以根據(jù)工程的具體情況和工程的實(shí)物消耗量，結(jié)合企業(yè)的施工水平、施工管理成本和設(shè)備的配置、市場(chǎng)材料價(jià)格的調(diào)整以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等綜合因素自主確定綜合單價(jià)計(jì)價(jià)。所以采用工程量清單和綜合單價(jià)計(jì)價(jià)方2023-06-10488人看過(guò) -
強(qiáng)制執(zhí)行1、法院委托評(píng)估，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)榉ㄔ簻?zhǔn)備如何處置是后面的事情，評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有權(quán)利去定拍賣(mài)底價(jià);但是對(duì)于某些地方法院，由于法律本身學(xué)的不太好，會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)出具拍賣(mài)底價(jià)，此時(shí)，建議用“建議司法處理價(jià)”等不涉及法律、法規(guī)文獻(xiàn)規(guī)定的詞匯來(lái)描述。2、對(duì)于法院而言，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號(hào))，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。拍賣(mài)物底價(jià)的確定主要通過(guò)兩種方式：一是在征求債權(quán)人或債務(wù)人意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定。通過(guò)這種方式確定底價(jià)時(shí)，如果當(dāng)事人雙方能達(dá)成一致意見(jiàn)的，自然可以依此標(biāo)準(zhǔn)確定底價(jià);如果雙方不能達(dá)成一致意見(jiàn)的，執(zhí)行法院則可以依職權(quán)確定底價(jià)。二是在評(píng)估機(jī)構(gòu)所作的評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上確定。因不動(dòng)產(chǎn)2023-05-0184人看過(guò)
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房地產(chǎn)估價(jià)一、城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是如何定義的城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，被拆遷房屋在無(wú)任何權(quán)利限制條件下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即不考慮抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制條件的市場(chǎng)價(jià)格。為了提高拆遷評(píng)估的效率，有關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)，被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、自置防盜門(mén)窗的補(bǔ)償費(fèi)，獨(dú)立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)移位的補(bǔ)償費(fèi)。也就是說(shuō)，我們所說(shuō)的城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利限制，不考慮搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等因素影響的房地產(chǎn)價(jià)格。在實(shí)際進(jìn)行房屋拆遷價(jià)格評(píng)估活動(dòng)中，抵押權(quán)、租賃權(quán)以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)等將按政府有關(guān)規(guī)定另作處理。對(duì)于一宗具體的被拆遷房屋而言，其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)。單價(jià)一般指每平方米建筑面積的價(jià)格，總價(jià)一般指被拆遷房屋的單價(jià)與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場(chǎng)2023-04-23299人看過(guò) -
房地產(chǎn)抵押評(píng)估中應(yīng)注意的是：1、押房產(chǎn)需是借款人名下房產(chǎn)；2、在提供的婚姻關(guān)系證明書(shū)中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書(shū)；3、需要明確貸款用途，抵押消費(fèi)貸款一般只能用于裝修、留學(xué)、就醫(yī)等。一、房產(chǎn)如何抵押貸款一、房產(chǎn)如何進(jìn)行抵押貸款（一）借款人需提供的材料有：1、借款人本人的身份證、戶口本、結(jié)婚證以及借款人配偶身份證、戶口本；2、借款人的個(gè)人收入證明（加蓋單位公章）；3、房屋所有權(quán)證、原購(gòu)房協(xié)議正本和復(fù)印件；4、房屋所有人及共有權(quán)人同意抵押的公證書(shū)及貸款用途證明。（二）貸款金融、年限及利率：房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款起點(diǎn)金為5000元，最高額度不得超過(guò)抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的70%，貸款期限一般不超過(guò)5年，最長(zhǎng)可到十年。貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期商業(yè)貸款利率執(zhí)行，有利隨本清，按月還本付息等方式。（三）辦理貸款的流程：1、辦理現(xiàn)房抵押貸款：首先，借款人要找評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，取得評(píng)估機(jī)2023-04-06447人看過(guò)
債權(quán)人是債的主體之一，債的主體包括雙方當(dāng)事人，即債權(quán)人和債務(wù)人。債權(quán)人是指有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人為或不為一定行為的人。在債的關(guān)系中，債權(quán)人和債務(wù)人都必須是特定的。債權(quán)人既可以是一人，也可以是多人。... 更多>
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評(píng)估抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題新疆在線咨詢 2022-10-17工程進(jìn)度，工程款的付款情況。 1、工程進(jìn)度是為了評(píng)估價(jià)值，評(píng)估價(jià)值就是總價(jià)乘以工程進(jìn)度。 2、工程款付款情況，要是企業(yè)從來(lái)沒(méi)有投入過(guò)，那這個(gè)工程建成之后就不屬于該企業(yè)，所以必須知道，企業(yè)在這方面投入多少。 -
關(guān)于要做房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格問(wèn)題湖南在線咨詢 2021-12-20房地產(chǎn)評(píng)估需要參考當(dāng)?shù)貎r(jià)格，可以參考基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售都涉及房地產(chǎn)評(píng)估。 -
申請(qǐng)保障房評(píng)估應(yīng)注意什么問(wèn)題甘肅在線咨詢 2022-10-31借款人個(gè)人月繳存額度、繳存比例、利率、房齡、評(píng)估值、套數(shù)如何通過(guò)繳存金額計(jì)算可貸款金額（個(gè)人月繳存額÷繳存比例）-400/對(duì)應(yīng)年限月均還款額公積金貸款如何進(jìn)行信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)與哪些因素有關(guān)市屬公積金為后評(píng)級(jí)，即申請(qǐng)貸款的過(guò)程中才可以評(píng)級(jí)，國(guó)管公積金是預(yù)評(píng)級(jí)。信用評(píng)級(jí)考慮的方面：工作單位、工作年限、學(xué)歷、有無(wú)國(guó)家認(rèn)定的職稱(chēng)、繳存額度、是否擁有過(guò)住房、征信記錄等。申請(qǐng)市屬公積金貸款，不同信用級(jí)別的客戶 -
擔(dān)心房屋買(mǎi)賣(mài)合同的評(píng)估問(wèn)題房屋買(mǎi)賣(mài)合同評(píng)估價(jià)是什么意思香港在線咨詢 2022-07-01房屋評(píng)估價(jià)就是中介機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后取得的價(jià)格房屋評(píng)估價(jià)由評(píng)估單位進(jìn)行實(shí)地考察之后作價(jià)其中，相關(guān)數(shù)據(jù)通過(guò)房屋評(píng)價(jià)辦法獲得房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值[1]，然后按各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值城鎮(zhèn)各種所有制[2]房屋進(jìn)行交易、互換、抵押[3]、拍賣(mài)、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、 -
新增建設(shè)用地招標(biāo)、拍賣(mài)的底價(jià)評(píng)估應(yīng)包括哪些方面？香港在線咨詢 2023-06-12新增建設(shè)用地招標(biāo)、拍賣(mài)的底價(jià)應(yīng)包括以出讓方式配置國(guó)有土地使用權(quán)的全部土地價(jià)款。
