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一、自建房一樓陽(yáng)臺(tái)下拆遷怎么算面積

在當(dāng)前城市化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房屋拆遷問(wèn)題日益突出。對(duì)于陽(yáng)臺(tái)面積這一關(guān)鍵要素的計(jì)算方法，我們需要從契稅產(chǎn)權(quán)證上所載的建筑面開(kāi)始，按照實(shí)際情況一步步進(jìn)行深入探討和研究。在房屋拆遷過(guò)程中，陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算，往往是以產(chǎn)權(quán)證明書(shū)上的標(biāo)注作為基礎(chǔ)依據(jù)，只有在產(chǎn)權(quán)憑證上明確標(biāo)明了陽(yáng)臺(tái)存在，該陽(yáng)臺(tái)的面積才會(huì)被計(jì)入考慮范疇；否則，即使有實(shí)際上的陽(yáng)臺(tái)，其面積仍將被忽略。如果被納入計(jì)算范圍，我們就需要考慮陽(yáng)臺(tái)下方的投影面積，如果下面是封閉式陽(yáng)臺(tái)，可記為房地產(chǎn)面積的二分之一；如果下方為空地或者是公用地等特殊情況，則不能計(jì)入。

然而，若存在高低落差的走廊，雖然較勉強(qiáng)，但仍可以被視為房地產(chǎn)面積的二分之一計(jì)入。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，以下三種情況進(jìn)行闡述說(shuō)明：

第一，被拆遷的住房如持有由建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證書(shū)，尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，那么在該許可證批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，依照實(shí)際建構(gòu)定奪相應(yīng)房屋的建筑面積。

第二，租賃合同僅記錄使用面積者，既可以通過(guò)實(shí)地測(cè)量獲得數(shù)據(jù)，還可以按照下述公式計(jì)算出房屋的建筑面積。此計(jì)算法則為：某棟房屋內(nèi)各個(gè)住戶的建筑面積等于各自的使用面積，再乘以建筑面積扮率；

其中，建筑面積配比率等于該棟房屋的總面積除以該棟房屋的總使用面積。

第三，執(zhí)行政府統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)的公有住宅內(nèi)部諸如堂屋、廚房、廁所以及樓梯間等人人共享的空間，租賃合同或者是房產(chǎn)管理局的租賃管理資料如有明確記載，則依照其記載的面積計(jì)算；若是無(wú)相關(guān)記載，則按照共同使用者數(shù)量平均分配計(jì)算。

最后，對(duì)于房屋所有權(quán)證書(shū)或租賃合同（公房計(jì)租）中對(duì)閣樓有所記載的情況，其中凈空高度在1．4米及以上、最高不超過(guò)2．2米的部分，按照實(shí)測(cè)使用面積的50％來(lái)計(jì)算建筑面積；而對(duì)于凈空高度超過(guò)2．2米部分，則按照實(shí)測(cè)使用面積的70％來(lái)計(jì)算建筑面積。

《土地管理法》第四十七條國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

二、自建房只有合同沒(méi)有房產(chǎn)證可以嗎

以自建房為例，只簽署合同而未取得房產(chǎn)證的情況確實(shí)是合法可行的。然而，這類房屋在某些方面仍可能會(huì)面臨法律風(fēng)險(xiǎn)與限制。依據(jù)現(xiàn)有的相關(guān)法律法規(guī)，若雙方對(duì)于創(chuàng)設(shè)、變更、轉(zhuǎn)讓及消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的事項(xiàng)所達(dá)成的合同，除特定法律明確規(guī)定或雙方協(xié)議另有約定外，那么自合同正式確立之日起便具有拘束力并自動(dòng)生效。然而，這樣的行為并不意味著沒(méi)有房產(chǎn)證就足以保證相關(guān)的民事法律行為得以允許，需要注意的是，無(wú)房產(chǎn)證的自建房在以下幾個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)?huì)受到約束：

關(guān)于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、保值易損、繼承以及租賃等環(huán)節(jié)上，由于缺乏法定的物權(quán)憑證，無(wú)法光明正大地開(kāi)展這類活動(dòng)。即便在事先已簽署了相關(guān)的合約，但因缺乏房產(chǎn)證作為支撐，此類合約在法律層面上也被視為無(wú)效，因此也就得不到相應(yīng)的法律保護(hù)。

《民法典》第二百零九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第二百一十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。