買二手房應(yīng)做到4個弄清楚
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 14:30:12
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要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系？房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛？但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。
要弄清楚所購“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。
要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。要核實“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實際面積是否一致？還要考究地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)的具體規(guī)定。
要弄清楚辦理購買“二手房”規(guī)定程序。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。購買“二手房”，必須由買賣雙方簽定《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購公有住房出售登記、過戶和交納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。
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房產(chǎn)證一是五證要齊全，缺一不可。五證即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《商品房預(yù)售/銷售許可證》，尤其是《銷售許可證》，如果沒有此證，銷售商說得再好，也不要動心。還要注意，不要以為能在正規(guī)交易會上參展的都是手續(xù)齊全的物業(yè)，不少是魚目混珠。二是公寓概念有熱水房的不一定是公寓。光聽銷售商自我介紹不可靠，現(xiàn)在稱自己是高級社區(qū)、高級公寓、高級住宅的很多，實際卻未必是公寓，因為公寓銷售和物業(yè)管理的價格要比住宅高。如不弄清楚，很可能交公寓的錢，買的是住宅，享受的只是住宅的服務(wù)，一般銷售商介紹區(qū)分的方法是有24小時熱水和落地門窗的是公寓。這不正確，有些甲級住宅也具備這些條件，但與實際上的公寓在建筑設(shè)計、質(zhì)量、物業(yè)管理等方面都有差別，可直接從《銷售許可證》是看明白。三是購房雜費?，F(xiàn)在的銷售商一般都會打出誘人的低價，但您千萬不要貪圖小利，因為后面可能有一長2023-06-10450人看過 -
優(yōu)先購買權(quán)1、房屋產(chǎn)權(quán)--有無遺留的糾紛問題，詳細(xì)了解房屋的產(chǎn)權(quán)情況例如：有無遺留糾紛問題，產(chǎn)權(quán)證上業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押、承租人及共有人。同時，還要搞清楚所購房屋的性質(zhì)以及相應(yīng)的交易政策。法律上有一個買賣不破租賃，即使房子已經(jīng)賣給了買房人，但原房主跟承租人之間有租賃協(xié)議還沒到期，必須要等協(xié)議到期以后才能入住。同時承租人有優(yōu)先購買權(quán)，享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。2、定金協(xié)議--條款、產(chǎn)權(quán)是否清晰通常在簽訂正式買賣合同之前，買賣雙方會先簽訂一個定金協(xié)議，以示對交易意愿的確定。不少二手房買賣糾紛是因夫妻一方擅自出售雙方共有的房屋所致，因此在簽訂定金協(xié)議時，買方應(yīng)要求上家房屋所有產(chǎn)權(quán)人共同簽字確認(rèn)。若另一產(chǎn)權(quán)人不能到場，即使有資料表明簽約人與房屋產(chǎn)權(quán)人是夫妻關(guān)系，買家也應(yīng)要求簽約人出示房屋產(chǎn)權(quán)人經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。3、補充協(xié)議--明確合同中未涉及的責(zé)任在二手房交易中，除正常合同外，買賣雙2023-03-3181人看過 -
房地產(chǎn)估價隨著福利分房末班車的遠(yuǎn)去，自購商品房開始成為消費者改善住房條件的主要途徑。然而，雖然自購商品房已經(jīng)成為主流，消費者在購房時也越來越精明，但消費者往往在買房時善于比較各家樓盤價格的情況，卻忽略了對購商品房所要繳的費貨比三家，而且絕大多數(shù)人都不知道買一手商品房該交哪些稅費，該何時交，按揭購房又要多交哪些費？為此，記者走訪了中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會理事金貽國及廣州房地產(chǎn)界的一些業(yè)內(nèi)人士。要分清三類收費金貽國認(rèn)為，要知道購房到底要繳哪些費，首先要弄明白這些費的種類。金貽國說，根據(jù)性質(zhì)不同，消費者在購房時要繳的費分為三類。第一類是國家要收的稅；第二類是政府要收的費；第三類是中介服務(wù)機構(gòu)要收的服務(wù)費。他說，目前房地產(chǎn)商總是將三類稅費混在一起，巧立名目，出現(xiàn)了諸如綜合服務(wù)費之類的收費，這些亂收費情況使得消費者的利益受到了很大的損害。前兩類都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，而第三類則是隨著市場定價，只有善于區(qū)別各類收費，善于比較2023-06-1092人看過 -
承諾一、現(xiàn)房和期房現(xiàn)房就是已經(jīng)領(lǐng)到房產(chǎn)證，可以直接拎包入住。期房就是還沒有領(lǐng)到房產(chǎn)證，又或者是還在建的房子，需要一定時間才能夠入住?，F(xiàn)房優(yōu)勢：1、房子已經(jīng)竣工驗收合格，投資風(fēng)險降低。2、買家看到的房子是什么樣，住進(jìn)去的時候就是什么樣，實地品評房屋的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境、配套、物管等。3、房屋價格基本穩(wěn)定，不會再有大的變動，購房時只需與周圍地區(qū)、同類型房屋價格相比便可。4、家庭計劃便于安排，付完房款即可入住。劣勢：1、價格較高，難以優(yōu)惠。2、對于品質(zhì)較好樓盤，樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走，選擇范圍縮小。期房優(yōu)勢：1、價格優(yōu)勢。期房在開發(fā)之初賣出去，是開發(fā)商為了募集資金的一個渠道。因此房產(chǎn)開發(fā)商都在價格上有較大的優(yōu)惠。2、選擇范圍較廣。3、性價比較好的期房存在較大升值潛力。劣勢：1.未確定因素較多，投資風(fēng)險較大，開發(fā)商在建設(shè)過程中設(shè)計、資金等原因?qū)е碌墓こ掏ｎD，都會給購房者帶來損失，同時市場行2023-06-01314人看過
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轉(zhuǎn)讓合同如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所述不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我國《土地管理法》也明確規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)期限為70年，土地的使用年限以土地使用證上的記載為準(zhǔn)。土地使用年限到期后，政府有權(quán)收回土地，如果不予收回，則土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何處置，目前法律尚未明確規(guī)定。如果當(dāng)初合同沒有約定，那么從民事法律公平角度出發(fā)，有這么一個處理辦法可供參考——開發(fā)商按該商品房總價除以法律規(guī)定(或者合同約定)的使用年限(70年)乘買主損失的年限(6年多)來確定賠償金額。2023-06-10230人看過 -
在購買二手房時應(yīng)該了解哪些事項？1。產(chǎn)權(quán)是否可靠：要注意產(chǎn)權(quán)證上的名稱是否與業(yè)主一致，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和內(nèi)容是否一致，包括標(biāo)準(zhǔn)價房的面積、地址、分配比例等。同時要核對原件和產(chǎn)權(quán)證的真實性。此外，我們還需要知道二手房是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房還是經(jīng)濟(jì)適用房。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同涉及到交易過程的復(fù)雜性，也涉及到房屋銷售收益的分配，最終影響到二手房買賣合同的簽訂。2。是否允許原單位轉(zhuǎn)售：需確認(rèn)原單位是否同意轉(zhuǎn)讓，并與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益分配方式。按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房轉(zhuǎn)讓時，存在按成本價補足費用或與原單位按比例分?jǐn)偟膯栴}。買方應(yīng)該明白這一點。此外，軍品、醫(yī)院用品、學(xué)校用品等公共住房一般與單位辦公用房在同一大院內(nèi)，以上單位一般劃為特殊單位。這類公房未經(jīng)單位批準(zhǔn)，不能取得上市資格。3。是否有私房：要注意公共空間是否被占用，房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變化，是否有涉及面積計算的結(jié)構(gòu)變化。購買時要考慮這些因素，增加的面積要排除在房價計2023-05-08477人看過 -
合同條款當(dāng)今年唯一的七天長假遇上后奧運和雙率下調(diào)，成交或許順?biāo)浦哿?。此時我們希望壓抑了近一年的購房者能保持清醒，以平常心對待房子、手續(xù)、資金等幾個重要環(huán)節(jié)，尤其是以后出現(xiàn)糾紛時能派上大用場的合同。核實房主身份親見房主本人目前買賣二手房時，大家基本都會選擇中介公司，當(dāng)然也有買賣雙方單獨完成交易的，不管選擇哪種模式，都要慎重。首先，買賣雙方在簽訂合同前要檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于房主證件的真實性和其與房主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有中介公司參與，又沒有第三方居間擔(dān)保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。雖然現(xiàn)在二手房市場趨于正規(guī)，但仍有經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。既然這種一房多賣的違規(guī)操作在二手房市場上還沒有完全杜絕，為避免自己受騙，一定要見房主本人。買方應(yīng)該學(xué)會行使2023-06-1081人看過 -
買房時貸款，過戶誰先誰后？梅女士今年6月份買房，全款買房還差很多現(xiàn)金，梅女士選擇貸款，從簽完合同、評估到銀行面簽辦理的都十分順利，銀行很快也批準(zhǔn)了梅女士的貸款，然后與賣方過戶，她心想著貸款手續(xù)一辦完就能搬進(jìn)新家了，可是等了幾天都沒有動靜，有些不明就理？專家指導(dǎo)：購房人如若選擇貸款，需要弄清楚貸款與過戶的時間順序。像梅女士這種情況銀行批貸后，過戶還有一定時間，過完戶銀行再放貸，待新的房本下發(fā)后借款人再去銀行辦理相關(guān)房屋抵押手續(xù)，就此貸款流程才算辦理完成。從簡單流程來看，基本上是：“雙方簽訂買賣合同→收齊基本資料→房產(chǎn)實地評估→銀行筆錄、面簽、交首付款→批準(zhǔn)貸款→過戶→放款→領(lǐng)新房本→抵押登記”。借款人需要先辦理銀行的貸款流程，也就是說辦齊貸款手續(xù)后，銀行受理批準(zhǔn)貸款，買賣雙方再去過戶，然后銀行再放貸款直接存入業(yè)主的賬戶內(nèi)?！皞ゼ伟步荨敝赋?，如果借款人是委托房產(chǎn)中介或者金融擔(dān)保服務(wù)機構(gòu)，他們會2023-06-11340人看過
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合同生效二手房買賣合同應(yīng)寫明房屋信息；土地使用權(quán)性質(zhì)、使用期限；房屋使用性質(zhì)；房屋的價格、支付方法、交付時間和交付辦法；買賣雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住址；賣方配偶或租客同意出售的聲明；辦理房屋權(quán)屬證書及土地使用證書的期限；維修基金的處理；物管費用及過戶；違約責(zé)任；爭議解決方式。一、二手房合同的訂立程序是怎樣的買方咨詢；買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。簽合同；賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。辦理過戶；買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部2023-04-05490人看過 -
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;2.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處;3.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;2.大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;3.一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;2.是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;3.最保險的辦法是測量一下房2023-05-3168人看過 -
五證是檢驗開發(fā)商資質(zhì)和確保房源的真實合法的重要判定依據(jù)，主要指的是《國有土地使用證》;《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;《建筑工程施工許可證》;《商品房預(yù)售許可證》。其中又以《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》最為重要。兩書指的是《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。主要是收房時開發(fā)商必須出示的兩個文件之一，是保證房屋質(zhì)量的重要憑證。樓盤均價是樓盤的平均價格，它代表著一個項目整體的價位水平。但是對于購房者來說，這個價格主要還是參考，現(xiàn)在的房屋銷售多是一房一價，不同樓層，不同樓棟和朝向之間房源價格都是不一樣的。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和，建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。我們在戶型圖上看到面積數(shù)據(jù)也就是建筑面積。使用面積住宅的使用面積，指2023-06-01453人看過 -
二手房買賣1、應(yīng)確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)是否可靠。(1)注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；(2)搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；(3)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；(4)一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。2、如果是公房，是否允許轉(zhuǎn)賣。(1)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成；(2)大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；(3)一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。3、查看房屋是否有私搭私建。(1)是否有占用屋頂平臺、走廊的情況；或屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓；(2)是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；(3)陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。一、買二手房前要知道什么買二手房的步驟如下：12023-06-25373人看過
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夫妻共同財產(chǎn)實踐中經(jīng)常出現(xiàn)購買房子，卻沒有弄清房子的權(quán)屬，最后惹來一身煩惱的情形。近日，因為購房不慎的張某就陷入了這種境地，當(dāng)他準(zhǔn)備好首期房款跟賣方王某和房產(chǎn)中介到房地產(chǎn)交易管理所辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，卻被交易所告知：該房屋已被法院查封，依法不能辦理過戶手續(xù)。更讓張某吃驚的是，該房屋的房產(chǎn)證上，業(yè)主根本不是王某。為了張某的遭遇不再重演，購房者在簽訂二手房買賣合同前一定要著重審查房屋的權(quán)屬。首先，應(yīng)當(dāng)審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房產(chǎn)證的房屋，不得買賣。為慎重起見，購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性。了解要交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭議。在審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注要交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。如果二手房屬于兩個以上主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查賣方提供的共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。此外，因為我國實行夫妻共同財產(chǎn)制度為主，所以一般情況下也應(yīng)征求賣方2023-06-1055人看過 -
二手房買賣合同核實房屋產(chǎn)權(quán)人購房者在訂立二手房合同前，對一些事項必須詳加核實。包括：房屋的產(chǎn)權(quán)人是一位還是幾位，是否都同意出售房屋;房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實;房產(chǎn)面積和用途;房屋質(zhì)量及規(guī)劃情況;有無被依法裁定、決定查封或被限制房地產(chǎn)權(quán)利;有無設(shè)定抵押等。專家提醒：見不到房東，最好不買房;即使見到房東，也一定要看對方的產(chǎn)權(quán)證和身份證或戶口簿。九大事項寫清楚在簽訂二手房買賣合同時，以下9個事項不可或缺：1、買賣雙方的地址、聯(lián)系辦法等，并注明房屋是個人財產(chǎn)還是夫妻、家庭共有財產(chǎn)。房屋的位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修等情況。2、產(chǎn)權(quán)歸屬，房屋是否屬于抵押房，是否有私搭亂建部分。3、房屋總價款、付款方式、付款條件等。4、交房時間和條件。5、各種稅費和其他費用的分?jǐn)偡绞健?、違約責(zé)任及違約金、免責(zé)等事宜。7、約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。8、合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，2023-06-12241人看過
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承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結(jié)合同的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （1）承諾必須由受要約人作出； （2）承諾須向要約人作出； （3）承諾的內(nèi)容須與要約保持一致； （4）承諾必須在要約的有效期內(nèi)作出。... 更多>
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問題二手房買賣有幾種價格要弄清楚啊江蘇在線咨詢 2023-02-26關(guān)于二手房，你需要搞清楚四個價格：成交價、網(wǎng)簽價、指導(dǎo)價、評估價。 1、成交價：是房屋的實際成交價格。 2、網(wǎng)簽價：是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格。 3、指導(dǎo)價：府根據(jù)他的權(quán)限和市場現(xiàn)狀,給出的強制性的價格范圍。 4、評估價：是專業(yè)的評估機構(gòu)通過一定的方法對房產(chǎn)價值進(jìn)行評估，最終給出一個評估價。 -
購買二手房弄清房齡方法江西在線咨詢 2022-10-21如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。還可以在與房東簽訂的轉(zhuǎn)讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所述不符，房東應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我國《法》也明確規(guī)定，住宅的期限為70年，土地的使用年限以上的記載為準(zhǔn)。土地使用年限到期后，政府有權(quán)收回土地，如果不予收回，則土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的土地使用租金。但是土地使用年限到期后，土地究竟如何處置，目前法律尚未明確規(guī) -
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買房子，怎么才能做到弄清土地使用權(quán)甘肅在線咨詢 2021-11-01購買房地產(chǎn)時，要特別注意土地使用權(quán)問題，重點解決以下問題：（一）住宅不全是住宅用地。（二）土地使用權(quán)的年限不是從辦理產(chǎn)證開始計算的。（3）爛尾樓土地使用壽命一般大幅縮短。（4）將居住用地轉(zhuǎn)為非居住用地。（五）開發(fā)商對土地使用權(quán)的違約責(zé)任。
