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商品房的預(yù)售合同為正式備案后的標(biāo)準(zhǔn)合同形式之一。預(yù)售合同乃是預(yù)售方與預(yù)定購(gòu)買方共同協(xié)商簽訂的書面協(xié)議，規(guī)定了預(yù)售方需在約定的期限內(nèi)將已經(jīng)竣工且符合要求的商品房所有權(quán)移交給預(yù)定購(gòu)買方；同時(shí)，預(yù)定購(gòu)買方也需要按照合同內(nèi)容向預(yù)售方支付定金或者部分購(gòu)房款項(xiàng)，并在約定的日期前完成該商品房的清點(diǎn)接收工作。這種合同，必須要經(jīng)由買賣雙方共同達(dá)成共識(shí)，經(jīng)過(guò)法律審核通過(guò)后方能有效執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

依據(jù)中國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的相關(guān)規(guī)定顯示，關(guān)于商品房預(yù)售期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)者所購(gòu)得的尚未完工的預(yù)售商品房是否能夠再次進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，應(yīng)交由國(guó)務(wù)院作出具體規(guī)定。盡管該法律條文并未對(duì)此作出明確的規(guī)定，但是從立法精神來(lái)分析，我們很容易得出結(jié)論：預(yù)售商品房是可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。而在我國(guó)的司法實(shí)踐中，對(duì)于預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓行為的合法性，也得到了普遍認(rèn)可。一般而言，預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓需滿足以下幾個(gè)基本條件：首先，轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同以及相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓合同，方可成為轉(zhuǎn)讓人；未經(jīng)登記備案的預(yù)售商品房則不被允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。其次，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓對(duì)象必須為尚未竣工且仍處于建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售商品房；若轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已完成竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已實(shí)際取得預(yù)售商品房的所有權(quán)之后，將商品房再次轉(zhuǎn)讓給他人，此種情況不應(yīng)視為預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓，而應(yīng)當(dāng)按照普通商品房買賣關(guān)系進(jìn)行處理。最后，商品房的預(yù)售合同必須

在房管局完成備案之后，若尚未辦理房產(chǎn)證，可按照一定程序進(jìn)行退房處理。通常情況下，如果滿足特定解除條件或存在無(wú)效情形且已經(jīng)被依法撤銷，均有權(quán)選擇進(jìn)行退房處理。此時(shí)，買方應(yīng)同開(kāi)發(fā)商進(jìn)行友好協(xié)商，達(dá)成一致意見(jiàn)，攜帶個(gè)人身份證明文件以及此前簽訂的《房屋買賣合同》及開(kāi)發(fā)商出具的相關(guān)證明資料，前往房管部門提出申請(qǐng)并辦理相應(yīng)的退房手續(xù)即可?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則有三：（1）商品房預(yù)售合同的登記備案，應(yīng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，只要預(yù)售房具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并取得商品房預(yù)售許可證，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。一、辦理網(wǎng)上預(yù)售登記算房產(chǎn)嗎?辦理網(wǎng)上預(yù)售登記不算房產(chǎn)。買賣雙方向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)售登記，是用來(lái)保證將來(lái)產(chǎn)權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)的?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定，商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應(yīng)當(dāng)有書面委托書。二、商品房合同備案需要備案多長(zhǎng)時(shí)間商品房合同備案一般需要在商品房預(yù)售合同簽訂之日起三十

關(guān)于房屋購(gòu)買協(xié)議更改姓名的相關(guān)流程，其實(shí)現(xiàn)方式會(huì)因具體情形而有所區(qū)別：1、在預(yù)售登記階段之前在此階段，若購(gòu)房者希望對(duì)購(gòu)受人名稱進(jìn)行調(diào)整或者額外添加購(gòu)受人，操作流程則相對(duì)簡(jiǎn)便許多。2、在預(yù)售登記之后若新增的購(gòu)受人與先前的購(gòu)房者具有直接血緣親屬關(guān)系，那么便可以在預(yù)售合同上進(jìn)行姓名更改，辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)需提供經(jīng)過(guò)公證處公證的親屬關(guān)系證明文件。至于其他非親屬關(guān)系的情況，則應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售轉(zhuǎn)讓的相關(guān)程序進(jìn)行處理，即由原始的購(gòu)受人提交申請(qǐng)，撤銷原有合同的備案記錄并重新簽署新的購(gòu)房合同?！睹穹ǖ洹返谖灏倬攀鍡l買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第五百九十六條買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合

更改合同的簽署日期并不涉及法律層面的問(wèn)題，然而，這可能會(huì)影響到合同的有效性。針對(duì)合同日期處存在的涂改行為，其效力的判斷應(yīng)根據(jù)具體情形而定：首先，如果合同已經(jīng)簽署完畢，任何一方為了自身的利益，通過(guò)非法手段強(qiáng)行控制他方、盜取合同文件來(lái)進(jìn)行修改或制造虛假合同的情況下，所做的涂改部分將被判定為無(wú)效，并且仍需遵守原先合同中所規(guī)定的各項(xiàng)條款。其次，如果在合同簽署完成后，任何一方希望對(duì)合同進(jìn)行修改，那么他們必須先通知另一方，經(jīng)過(guò)雙方充分協(xié)商達(dá)成共識(shí)后，再重新簽署新的合同，或者在原有的合同中對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行修改或補(bǔ)充，同時(shí)還需要在所有修改過(guò)的地方加蓋雙方的公章。如果僅有口頭承諾，卻未實(shí)際對(duì)合同進(jìn)行任何修改，或者在任何一個(gè)修改過(guò)的地方都沒(méi)有加蓋公章，那么這樣的行為將被視為無(wú)效，合同仍然按照原來(lái)的內(nèi)容繼續(xù)生效?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百二十條有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，

合同備案登記的效力，在于使預(yù)售合同能產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。這就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又擅自轉(zhuǎn)移給他方時(shí)，消費(fèi)者可用登記備案的預(yù)售合同對(duì)抗開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)讓行為，可以依法請(qǐng)求法院裁定其行為無(wú)效。一、什么是商品房預(yù)售合同備案商品房預(yù)售合同備案，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》和預(yù)登記通知單后，在與承購(gòu)人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。買受人為法人或其他組織的，提交經(jīng)年檢的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或事業(yè)單位法人證書、或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明；二、商品房預(yù)售合同備案的依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

在開(kāi)發(fā)企業(yè)向相關(guān)部門提交預(yù)售許可申請(qǐng)時(shí)，所需遞交的資料包括以下幾個(gè)方面：首先是營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書作為必備文件；其次是土地使用權(quán)證明文件以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證的相關(guān)資料；另外還需提交預(yù)售方案以及預(yù)售許可申領(lǐng)表格；最后，為了確保項(xiàng)目的施工進(jìn)度正常，還須附上工程施工合同及其相應(yīng)的施工進(jìn)度說(shuō)明材料?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第七條開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

在房地產(chǎn)交易登記機(jī)關(guān)進(jìn)行備案之后，然而在尚未取得產(chǎn)權(quán)證書之前，退房行為依然是可行的。通常情況下，滿足一定的解除條件或法律認(rèn)定其無(wú)效且遭撤銷的情形均可允許退房。只要購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間達(dá)成共識(shí)，同時(shí)攜帶有效的個(gè)人身份證明文件、房屋買賣合同以及開(kāi)發(fā)商出具的相關(guān)證明材料，前往房地產(chǎn)交易登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)并辦理相應(yīng)的手續(xù)，便能夠?qū)崿F(xiàn)退房的目的?！睹穹ǖ洹返诙倭憔艞l不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

上月初，市民小王與開(kāi)發(fā)商簽訂了一份商品房預(yù)售合同，當(dāng)時(shí)6本合同都由開(kāi)發(fā)商拿去登記備案?？傻侥壳盀橹?，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)把備案過(guò)的合同給小王。那么出現(xiàn)這種情況下，未登記備案的合同有效嗎？小王能否以此為由延期支付房款？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但未規(guī)定登記備案后生效，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)并不影響合同的生效，但合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。商品房預(yù)售合同的登記備案就屬于這種情況，故預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)，并不影響合同的有效。關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案，目前主要有以下三點(diǎn)規(guī)定：(一)所售房屋只有符合一定的條件，預(yù)售合同才能登記備案。登記備案前，登記部門會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商所售房屋的有關(guān)材料進(jìn)行查閱，如看開(kāi)發(fā)商是否已取得《商品房預(yù)售許可證》等。(二)同一套房屋已出售并且合同辦理了登記備案手續(xù)的，如果開(kāi)發(fā)商再將該房出售給他人，則后一合同不能辦理登記備案手續(xù)，因此預(yù)售合同登記

合同變更指在合同履行期間內(nèi)，因?yàn)橹T多因素的影響，合同的各參與方有必要針對(duì)合同條款進(jìn)行修訂或者附加說(shuō)明。這些變更的具體項(xiàng)目可以涵蓋但不僅限于：合同約定的商品規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨日期與時(shí)點(diǎn)、交接地域以及方式、產(chǎn)品質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任的承擔(dān)方式、以及爭(zhēng)議解決途徑等等。在進(jìn)行變更時(shí)，必須嚴(yán)格遵守《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)法律法規(guī)，以保證變更后的合同內(nèi)容具有合法性和有效性，同時(shí)也需確保各方當(dāng)事人都能就此達(dá)成共識(shí)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第五百四十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。

預(yù)售商品房合同網(wǎng)上備案審核一般需要30個(gè)工作日左右。一、預(yù)售合同的特點(diǎn)在預(yù)售合同中，商品的交付與價(jià)金的支付非同時(shí)發(fā)生，購(gòu)買方獲得的只是期待利益，而非現(xiàn)實(shí)利益。由于各種原因，這種期待利益到時(shí)是否能夠?qū)崿F(xiàn)，尚有疑問(wèn)。有些經(jīng)營(yíng)者利用預(yù)售合同騙取消費(fèi)者信任，利用他人的錢為自己謀取利益，甚至有些不法分子利用預(yù)售合同騙取他人錢財(cái)，然后逃之天天。由于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各種商品供應(yīng)豐富，流通渠道暢通，因此，一般商品的預(yù)售在我國(guó)將越來(lái)越少，但是某些商品，如住房等，預(yù)售仍比較普遍。二、如何簽訂商品房預(yù)售合同1、審查是否具備五證。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查開(kāi)發(fā)商的《房地產(chǎn)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》是否五證齊全。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，開(kāi)發(fā)商名稱是否與簽約時(shí)的名稱一致。2、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商簽署由房管部門編制

如果合同已備案，則無(wú)法更名。已備案合同要是經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商同意辦理退房手續(xù)，之后再重新購(gòu)買的方可更名。一、契稅交完能不能變更房主交過(guò)契稅，即房產(chǎn)已在房管局備了案。備案過(guò)的房產(chǎn)，就不能再更名了，更名等于是把備案撤回來(lái)，當(dāng)做房產(chǎn)沒(méi)有銷售出去，這樣等于沒(méi)購(gòu)房。再讓另一想更名給的人去重備案房產(chǎn)才行。房產(chǎn)商是不會(huì)同意這樣做的。所以，交過(guò)契稅但房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)的房產(chǎn)不能更名了，只有等房產(chǎn)證下來(lái)才能到房管局過(guò)戶房產(chǎn)證。二、購(gòu)房合同更名流程是什么1、購(gòu)房合同網(wǎng)簽后還未辦理備案的想要更名，需要購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商提出申請(qǐng)撤銷網(wǎng)簽購(gòu)房合同的預(yù)告登記手續(xù)，待房管局審批通過(guò)后，房管局回收作廢的購(gòu)房合同，撤銷預(yù)告登記，然后開(kāi)發(fā)商就可以與購(gòu)房者重新簽訂購(gòu)房合同了，在這個(gè)時(shí)候就可以更改戶主姓名了。2、已經(jīng)完成網(wǎng)簽并完成備案。這種情況通常已經(jīng)完成貸款手續(xù)，如果一定要辦理更名，則需要購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商協(xié)商，征得開(kāi)發(fā)商同意撤銷現(xiàn)有購(gòu)房合同，并和

商品房預(yù)售合同通常是已經(jīng)過(guò)備案程序的正式合約。它是由商品房預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方通過(guò)協(xié)商共同制定的，旨在規(guī)定在約定時(shí)期內(nèi)，預(yù)售方將已建設(shè)完成的商品房的所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓給預(yù)購(gòu)方；同時(shí)，預(yù)購(gòu)方則需向預(yù)售方支付相應(yīng)的定金或者部分購(gòu)房款項(xiàng)，并按照協(xié)議約定的期限接受商品房。值得注意的是，預(yù)售合同僅在雙方經(jīng)過(guò)深入討論、達(dá)成共識(shí)后才能正式生效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣人沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。