應(yīng)對房主"漫天要價"二手房如何自行估價？
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-10 14:16:22
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近日，市民簡女士看中了城東的一套二手房，但房主開出的價格讓她有些不能接受，但沒有接觸過房產(chǎn)的她也不知道這套房子的真正價值是多少。她讓中介拿出同地段同面積的房子比較，可中介公司的工作人員表示，裝修不一樣，房主開出的價格就會有些懸殊。
而記者在采訪中也了解到，目前二手房市場的價格是有些讓人琢磨不透，讓買房人有些吃不準(zhǔn)。岔路口同地段的房子，有的相差5萬元左右。
據(jù)了解，二手房買賣和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；賣方則通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所則通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。
業(yè)內(nèi)人士表示，挑選房屋時，首先要了解房屋的自身狀況。一要看建成年代，主要要考慮到七十年的產(chǎn)權(quán)，所以這點很關(guān)鍵。二是朝向方面，陽光向最好。三是樓層方面，一個樓層一個價格，建議不要忽略頂樓，頂樓對于年輕人來說是一個很不錯的選擇。四是戶型方面，戶型方正，利用率高，另外，房間功能設(shè)計極具人性化。五是裝修方面，二手房當(dāng)然要考慮到這一點。如白下區(qū)光華門藍旗新村的二手房，同樣是朝南，面積都在65平方米，但裝修房的價格是57萬，未裝修的價格是48.5萬元。
再一個大方面，就是房屋所在地區(qū)交通環(huán)境。地鐵和公交線路，交通網(wǎng)絡(luò)是否十分發(fā)達。如岔路口雖然有火車站，但要找準(zhǔn)位置，不能以偏概全。馬群通地鐵的消息傳出后，馬群的二手房價也一路高歌，有些樓盤和這些利好根本就掛不上鉤。還有配套設(shè)施，保安使居住者的安全系數(shù)大為提高；另外，小區(qū)配有地下車庫，綠化率較高，空氣清新。總之，小區(qū)具有良好的自然風(fēng)景，成熟的人文環(huán)境，完善全面的市政配套，便利的交通網(wǎng)線。
而年輕人不能忽視的，就是周邊的生活服務(wù)設(shè)施。大型購物中心、教育設(shè)施、附近的醫(yī)療需求提供了保障、周圍還有眾多餐飲、銀行、郵局等也一應(yīng)俱全。這就是很多年輕人不愿去郊區(qū)買新房的原因，但這樣的要求所付出的代價，就是高昂的房價。最后還要看區(qū)域價格比較，該區(qū)域同等條件的房子的價格比較，對于購房者來說升值潛力都不同。
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配套設(shè)施近日，市民簡女士看中了城東的一套二手房，但房主開出的價格讓她有些不能接受，但沒有接觸過房產(chǎn)的她也不知道這套房子的真正價值是多少。她讓中介拿出同地段同面積的房子比較，可中介公司的工作人員表示，裝修不一樣，房主開出的價格就會有些懸殊。而記者在采訪中也了解到，目前二手房市場的價格是有些讓人琢磨不透，讓買房人有些吃不準(zhǔn)。岔路口同地段的房子，有的相差5萬元左右。據(jù)了解，二手房買賣和抵押貸款中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房屋價格的評估。買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；賣方則通過評估知道自己房子的市價所值；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導(dǎo)價格；評估事務(wù)所則通過評估給金融機構(gòu)貸款提供房屋價格指導(dǎo)。業(yè)內(nèi)人士表示，挑選房屋時，首先要了解房屋的自身狀況。一要看建成年代，主要要考慮到七十年的產(chǎn)權(quán)，所以這點很關(guān)鍵。二是朝向方面，陽光向最好。三是樓層方面，一個樓層一個價格，建議不要忽略頂樓，頂樓對于年輕人2023-04-22302人看過 -
折扣二手房交易時，由于買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大;而買方總強調(diào)一個“舊”字，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎(chǔ)，以供求關(guān)系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個價，主要應(yīng)抓住以下三大因素：一、房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準(zhǔn)價，1層和6層-3%，7層-5%，3層和4層+3%，若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗，-5%。二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住2023-05-01291人看過 -
法律綜合知識本文講述了一個唯一供應(yīng)商利用其壟斷地位漫天要價，盤剝中國買方的故事，以及中國公司對此采取的一系列措施，最后成功化解這一危機。本案對廣大從事進口采購業(yè)務(wù)的公司有借鑒意義。隨著中國企業(yè)不斷融入世界經(jīng)濟大潮中，越來越多的中國企業(yè)積極投身國際分工，參與跨國企業(yè)的配套協(xié)作，加快融入全球生產(chǎn)配套體系和跨國公司采購供應(yīng)體系之中。這些跨國公司在發(fā)出分包生產(chǎn)合同給中國企業(yè)的同時，往往會指定專門的原料供應(yīng)商以保證其工藝品質(zhì)，這些供應(yīng)商往往分布在歐美各地。因此，國內(nèi)企業(yè)在安排好生產(chǎn)的同時，也卷入到國際采購行列中。由于國際采購的復(fù)雜性和國際貿(mào)易固有的風(fēng)險，加大了這些國內(nèi)企業(yè)在采購和供應(yīng)上的成本和經(jīng)營風(fēng)險，尤其是遇到某些原料只有一個可選供應(yīng)商的情況。T公司遭遇供應(yīng)商提價的經(jīng)歷，正好說明這個問題。案件緣由T公司的主要業(yè)務(wù)是為某世界知名整機廠制造和加工部件。在部件表面處理的工序中，需要大量使用某種耗材。整機廠在工藝手冊2022-10-1880人看過 -
二手房買賣文前提要：二手房市場流行到手價，顯而易見，這會增加買方的交易成本。對于準(zhǔn)備在近期買房的購房者來說，只能去面對。不過專家提醒說，買家可對不同房源的到手價進行比較，以增加還價成功的幾率。二手房市場流行到手價。記者了解到，目前二手房市場上，掛牌價大都為到手價。賣家的意圖非常明顯，就是希望通過這種方式來轉(zhuǎn)嫁因為政策調(diào)整而產(chǎn)生的稅費。因而對于買家來說，如果對這種報價方式不了解，難免會在不知不覺之間吃啞巴虧。在二手房交易過程中會涉及到房產(chǎn)營業(yè)稅、二手房個稅等稅負(fù)，而稅負(fù)的大小又與賣家持有房產(chǎn)的年限有著密切的聯(lián)系，因此到手價對于不同情形的二手房來說，可能存在一定的差異。在此，我們對不同情形的到手價一一進行解析，希望購房者在確定購房成本，甚至在議價環(huán)節(jié)能夠有所幫助。到手價大行其道在等待了將近3個月之后，看到房價仍未松動，徐亮又開始看房了?？捶康臅r候，他發(fā)現(xiàn)了一個很奇怪的現(xiàn)象，即問到房價的時候，業(yè)務(wù)員總會閃2023-04-2266人看過
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當(dāng)賣方違約時，買方可以選擇繼續(xù)履行或同意終止合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如選擇繼續(xù)履行，為防止賣方一房二賣，買方應(yīng)及時向法院起訴，并盡快向法院申請訴訟保全爭議房屋。法院作出財產(chǎn)保全裁定，到房管部門查封保全財產(chǎn)后，即使不辦理網(wǎng)上簽約，該財產(chǎn)在訴訟期間也不能再進行轉(zhuǎn)讓交易。如果賣方意識到?jīng)]有機會轉(zhuǎn)售，且訴訟無法實現(xiàn)預(yù)期利益，則可以直接與買方和解。即使賣方不同意和解，也可以由法院判決履行，轉(zhuǎn)讓。如選擇解除合同，可要求賣方雙倍返還定金，賠償約定的違約金和房價上漲的實際損失。房價上漲開發(fā)商違約金怎么算房價上漲開發(fā)商違約金的算法是：法律中規(guī)定開發(fā)商違約金應(yīng)當(dāng)是根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定或者是按照實際損失確定。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就延遲履行約定違約金的，違約方支付違約2023-07-06286人看過 -
當(dāng)賣家違約時，買方可以選擇要求繼續(xù)履行，也可以選擇同意解除合同，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。如果選擇繼續(xù)履行，為了防止賣方一房二賣，買方應(yīng)及時向法院起訴，并盡快向法院申請對爭議房屋進行訴訟保全。法院作出財產(chǎn)保全裁定，并到房管部門對房產(chǎn)進行查封保全后，即使沒辦理網(wǎng)簽，該房產(chǎn)在訴訟期間也不能再進行過戶交易了。保全查封后，如果賣家意識到?jīng)]機會轉(zhuǎn)賣了，并且訴訟也不能實現(xiàn)預(yù)期的利益時也許會直接同買家和解。即使賣家不同意和解，也可經(jīng)法院判決履行、過戶。如果選擇解除合同，可以要求賣家雙倍返還定金、賠償約定違約金、賠償房價上漲的實際損失。房價上漲賣方違約怎么辦原被告雙方簽訂的房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，應(yīng)合法有效，交易不能正常進行的原因在于被告，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這時買方應(yīng)采取一些措施最大限度保護自身利益。1、對賣方要求加價或拒絕繼續(xù)履行合同的事實進行取證。主要有：在中介2023-07-22107人看過 -
一、測算價格，二手房以同地區(qū)商品房價格為基準(zhǔn)：1、房屋因素(1)折舊：年折舊-2%(2)套型：“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))-10%(3)樓層：2、6樓-3%;7樓-5%;3、4樓+3%;1、5樓為基準(zhǔn)價;(4)朝向：無朝南外門窗-5%2、環(huán)境因素(1)無物業(yè)管理-5%(2)非獨立封閉小區(qū)-5%(3)有省、市重點小學(xué)區(qū)+15%二、計算折舊房屋折舊是房屋價格補償?shù)男问剑捶课莸恼叟f費。折舊費是指房屋建造價值的平均損耗。房屋在長期的使用中，雖然原有的實物形態(tài)不變，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價值也會逐漸減少。這部分因損耗而減少的價值，以貨幣形態(tài)來表現(xiàn)，就是折舊費。確定折舊費的依據(jù)是建筑造價、殘值、清理費用和折舊年限。(1)建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。它只應(yīng)是住宅本身的進價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達2023-05-05274人看過 -
房產(chǎn)交易如何確定二手房的價格?通常情況下決定房價的因素有：1、房屋本身的因素。房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進人折舊期，而土地使用年限從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)證算起，住宅用地最高期限為70年，從開發(fā)商取得土地使用權(quán)證之日起過一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響，眾所周知，南北通透的房子是所有朝向里最好的，那么這樣的房子比起其他朝向的就要有優(yōu)勢多了。如果房子所在樓棟屬于高層，那么高層中的一、二、三層等較低的樓層的價錢就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到房價，有的購房者選擇購買二手房就是看中了其“即買即住”的優(yōu)點，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在房價里就應(yīng)有所體現(xiàn)了。2、環(huán)境因素。環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會環(huán)境;既有小環(huán)境，又有大環(huán)境。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至2023-04-3094人看過
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法律綜合知識二手房房價評估是很多人關(guān)系的問題，房價的高低判斷的因素都是什么呢？如何才能大概的對房子價格有一個大致的了解呢？這些不論是對于賣房者還是買房者來說都很重要，買房者要對二手房價格的判斷，能更好的挑選到價格合宜的二手房；賣房者了解二手房房價評估，能夠你把自己的房子在市場中賣出一個好價錢。因此，了解二手房房價評估很重要。目前市場上對于二手房的評估一般采用市場比較法、收益法、成本法等方法。但大多數(shù)的評估機構(gòu)一般還是選用市場比較法對房屋進行評估。所謂市場比較法，舉一個簡單的例子：比如有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會挑選至少三個以上同樣位于這個地段，在房齡和戶型上相類似的房子作為參照物。根據(jù)他們的市場價格，再結(jié)合所需評估房屋的具體情況進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算出客觀合理的價格。五大因素影響房價高低，在二手房價格的評估中，以下幾個因素的影響最為關(guān)鍵。第一因素：位置、地段。第二因素：房屋2024-04-10304人看過 -
一、二手房怎么估價？解決的辦法有五個：1、找中介；2、找專門的評估人員；3、找熟人。不過，無論找誰，先讓自己心里有個數(shù)，總是好的。4、平均估價法，把最近同類型房子成交價格，取平均值得到估價。5、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法，通過網(wǎng)絡(luò)渠道，收集目前房價狀況估價。二、二手房價格由什么決定？房子價格最主要的還是由地價和建筑物決定的，在這一點上，新房和舊房并沒有什么本質(zhì)區(qū)別。決定地價的有以下八大因素：1、位置、面積地理位置優(yōu)越的地段比地理位置差一些地段的地價要高。一般來說，面積大的土地，其利用效率比面積小的土地高，因而價格較高。但也不能一概而論，只有房子所處的土地的總體面積比較合適，其土地價格才會比較高，房子的價格也會比較高。2、地形、地質(zhì)不良的地形會增加工程前期施工的費用，提高建筑成本，也會影響土地功能的發(fā)揮，因而地價較低。例如，在山坡上已建有一個工廠，則處于其下風(fēng)口的平坦地的價格也許要比處于其上風(fēng)口處的山坡地價2023-02-16145人看過 -
銀行貸款房產(chǎn)評估是二手房交易過程中一個重要的環(huán)節(jié)。現(xiàn)在，買房貸款、賣房過戶、找中介、進銀行，他們都會告訴你房子要評估。比如購房者需要辦理抵押貸款，銀行要根據(jù)評估機構(gòu)的評估報告，才能向購房者發(fā)放貸款。當(dāng)然，房東在出售房子前，通過專業(yè)房產(chǎn)評估也能對所賣的房子心里有個譜。業(yè)內(nèi)專家提醒，為了在交易中避免不必要的損失和麻煩，買賣雙方都應(yīng)該對房產(chǎn)評估有一定了解。二手房交易流程房產(chǎn)稅專家介紹，影響二手房評估價的首先是區(qū)域因素，主要包括小區(qū)地段、交通條件、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、通風(fēng)采光、物業(yè)類型、燃?xì)鉅顩r、得房率等。另外，還有市場因素和心理因素等。調(diào)查顯示，目前市場上，二手房評估是眾多評估機構(gòu)主要業(yè)務(wù)，其中個人做二手房評估的業(yè)務(wù)較少，評估機構(gòu)的客戶主要還是偏重于企業(yè)。因此，評估公司與中介公司也就結(jié)下了魚水情。據(jù)記者了解，2023-04-22179人看過 -
房產(chǎn)交易1、房價明顯過低時需進行二手房評估價買賣雙方可能會為了少繳稅費，會向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時低報、少報。如果房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為該價格明顯低于房地產(chǎn)價值，交易雙方又不愿意調(diào)整房價，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的房產(chǎn)進行二手房評估，并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。2、買賣雙方認(rèn)為有必要時需進行二手房評估交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務(wù)所進行二手房評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，會自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行二手房評估。3、辦理房產(chǎn)保險時需要二手房評估辦理房地產(chǎn)保險是需二手房評估來評估房價，確定保險價值和保險事故發(fā)生或損失程度評估。4、申請抵押貸款需做二手房評估在房產(chǎn)交易過程中，有的購房者為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大2023-03-08447人看過
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配套設(shè)施1、一套房從準(zhǔn)備出售到真正賣出會有幾種價格?（1）賣家自估價售房者在賣房之前都會給自己的房子定出一個理想價格，這個價格通常是結(jié)合地理位置、配套設(shè)施、房屋戶型、使用面積、升值潛力等因素估算出來的。大部分人對自己的東西都會偏愛一些，而基于這樣的心理估算出來的價格往往就會偏高。（2）中介估價售房者如果想要通過中介進行交易，在自己估算完價格之后就會找到中介，這時中介會再估算一次價格。通常來說，中介會先檢查房產(chǎn)的狀況，并比較當(dāng)?shù)亟紖^(qū)或城鎮(zhèn)同類房屋的房價，然后給出估價，這個價格往往會在一個區(qū)間內(nèi)，因為中介需要留出能夠賺取的利潤和與買家討價還價的空間。（3）銀行估價如果買家需要辦理房貸來購買你的房子，那么銀行就必須衡量出房屋的價值，以便擬定出買家的貸款金額。不過，銀行的估價往往會比較保守，通常會比市場上同等房屋的售價要低10%到20%之間。（4）房屋售價房屋的真實售價向來不會和賣家的自估價或中介的估價相2023-06-1093人看過 -
一、二手房交易必須評估嗎房地產(chǎn)買賣如不涉及國有資產(chǎn)，只是一種民事行為，雙方以約定的價格為準(zhǔn)，目前二手房交易比較發(fā)達，買賣雙方都可以從中介方或有關(guān)部門公布的交易平均價中獲知。如還無法確定，一定要在訂立合現(xiàn)成交前進行評估咨詢，在只理過戶時跟本沒有作為，這已是對合現(xiàn)履行的一部份。且房地產(chǎn)的價格是波動的，沒有說房地產(chǎn)可以按照評估的價格可以要求撤消合同，所以評估根本不可能保護買賣雙方的利益，而且且相反購房方為此付出了一筆不少的評估費到是事實。而當(dāng)評估價格低于成交價時征稅部門還是按照成交價，(當(dāng)評估高于成交價時按評估征稅)，所以沒有公平可言，評估也是沒有必要的。二、如何準(zhǔn)確評估二手房價格客觀來講，二手房的價格主要是由房屋的區(qū)域因素與個別因素形成的。而二手房的評估主要是運用市場比較法，所以在評估過程中，主要是對這兩方面的情況進行比較修正。區(qū)域因素在二手房評估中起到了決定房屋價格的主要作用。如基礎(chǔ)設(shè)施與公2023-05-02159人看過
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配套設(shè)施是指與住宅小區(qū)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，包括住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、照明、排水、安防、消防、郵政、通訊等設(shè)施，以及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點、文化娛樂、健身休閑等設(shè)施。 配套設(shè)施的建設(shè)和管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)... 更多>
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怎樣對二手房屋進行估價河南在線咨詢 2022-04-26怎樣對二手房屋進行估價？房地產(chǎn)管理部門在交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報其成交價格時，如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價值，就會對交易的房地產(chǎn)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，并且評估的價格就會被作為繳納稅費的依據(jù)。除此以外，為確定合理的交易價格，交易雙方也可以把委托評估事務(wù)所進行的評估，作為交易價格的參考。 -
二手房評估價低如何辦？對成交價影響多大？新疆在線咨詢 2022-08-031，房地產(chǎn)評估采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的實際銷售價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價。 2，一套舊房價值幾何，可不是評估師憑經(jīng)驗“毛估”出來的，必須有一整套計算操作辦法。主要采用“市場比較法”，通常選擇三套符合以下要求的可比物業(yè)：與需要估價的房屋地段相近、銷售時間相近、物業(yè)類型相同、房型相同、物業(yè)建筑年代相近、結(jié)構(gòu)相同、權(quán)屬相同、價 -
如何對小產(chǎn)權(quán)房進行估價河北在線咨詢 2024-11-29在房屋交易過程中,房產(chǎn)證是必須的證件。如果沒有房產(chǎn)證,房主只有居住權(quán),沒有使用權(quán),因此無法將該房子進行交易或抵押。小產(chǎn)權(quán)房是指沒有產(chǎn)權(quán),只有出售方與房管單位簽署的合同,這類房產(chǎn)價值會受到政策規(guī)劃的影響,因此無法辦理抵押貸款。 -
二手房怎么估價二手房價格由什么決定福建在線咨詢 2023-12-131、房產(chǎn)的年份、硬件和初次購買價格雖然在房產(chǎn)價格大幅上升的時期體現(xiàn)得不很明顯，但對房產(chǎn)價值進行評估時還是要考慮到這就問題的。 2、樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向關(guān)于樓體結(jié)構(gòu)優(yōu)劣的鑒定請參照我通俗解釋住宅結(jié)構(gòu)名詞的含義一文，好的樓體結(jié)構(gòu)、層次和朝向是為房產(chǎn)加分的重要因素。
