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要回答這個問題，我們要先看一下認(rèn)購書約束力的時間范圍。因為，認(rèn)購書的約束力是有期限的，作為預(yù)約的認(rèn)購書是為簽訂預(yù)售合同或出售合同而做的準(zhǔn)備，如果商品房預(yù)售合同或出售合同已經(jīng)簽訂，或者因為協(xié)商不成而無法簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同的，認(rèn)購書都將終止其效力。

實踐中，開發(fā)商通常都是以認(rèn)購人拒絕簽訂預(yù)售合同或出售合同為由，要求認(rèn)購人承擔(dān)違約責(zé)任。不能簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同，是否為購房人的違約行為應(yīng)當(dāng)具體分析：

第一，如果認(rèn)購書中明確約定，購房人應(yīng)當(dāng)在某個具體時間之內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房人則負(fù)有在約定時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購房人不履行該義務(wù)，就是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第二，如果購房人在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商，但是因為購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的集體條款存在分歧而不能達(dá)成一致意見時，或者由于其他原因致使購房者不能購買已認(rèn)購的房屋時，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)全部返還購房者所交預(yù)付款或定金。

第三，對于開發(fā)商不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購房者可追究其違約責(zé)任，如要求返還預(yù)付款及利息或雙倍返還定金。

在簽署、履行商品房認(rèn)購書階段最容易產(chǎn)生糾紛，考慮到購房者實際上要承擔(dān)較大程度的定金條款的約束力，購房者應(yīng)盡量避免與開發(fā)商在商品房認(rèn)購書中約定定金條款，而代之以“訂金”，并明確約定，如因雙方對于買賣合同條款的分歧而無法簽署買賣合同的，訂金應(yīng)全額返還。購房者最好還是請專業(yè)律師協(xié)助一下，免得還沒簽訂購房合同就惹一堆麻煩。

一、簽訂房屋認(rèn)購合同后沒按時簽買賣合同是否違約

要視情況而定。

現(xiàn)在不少樓盤在購房協(xié)議中都會有這樣一個說明條款：“本協(xié)議簽訂某日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽訂之日起某日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且定金不予退還。”

此條款僅對購房者在未能簽訂合同的情況下進(jìn)行約束，卻未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認(rèn)定違約，應(yīng)退還定金。

二、簽了認(rèn)購協(xié)議書交了定金想退怎么辦

定金是指當(dāng)事人依照《民法典》，約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。目前，在商品房買賣過程中，當(dāng)購房人選中自己滿意的樓盤，與開發(fā)商達(dá)成購房的初步意向后，開發(fā)商通常都要求購房人簽訂認(rèn)購書（也有叫做預(yù)定書或訂購書的）。這些認(rèn)購書一般都對作為標(biāo)的物的商品房的具體位置、面積、價款做出約定，同時還約定購房人應(yīng)當(dāng)交納的預(yù)付款、定金、押金或訂金。一般來說，只有買賣雙方明確書面約定了“定金”字樣，才是法律意義上的定金，才能適用定金罰則。但是，如果買賣雙方在認(rèn)購書中明確約定了諸如“若因購房人違約造成雙方未能簽訂商品房買賣合同的，則訂金（或押金）不退還；如系因開發(fā)商違約造成買賣合同未能簽訂，則應(yīng)雙倍返還訂金（或押金）”之類的條款，那么，此時訂金與押金均屬于定金的性質(zhì)，應(yīng)認(rèn)定為購房定金。