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開(kāi)發(fā)商不能辦理房產(chǎn)證主要是因?yàn)榻ㄖ?xiàng)目特殊，不合規(guī)定等情形導(dǎo)致的。

具體而言，開(kāi)發(fā)商不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證情形包括：

1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；

2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目；

3、未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目；

4、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)大產(chǎn)權(quán)證的房屋；

5、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；

6、土地或者房屋未解除抵押的；

7、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的。

一、買房人可要求退房的情形是什么

買房人可要求退房的情形有：

1、房屋面積出現(xiàn)偏差；

2、延期交房；在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有按時(shí)交房，經(jīng)購(gòu)房者催告后仍然沒(méi)能在合理的期限內(nèi)交付，購(gòu)房者可要求解除合同，退房。

3、擅自更改房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)；如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)允許和告知的情況下，擅自修改了房屋結(jié)構(gòu)或者房屋的用途等行為，可解除購(gòu)房合同，要求退房。

4、房屋的主體質(zhì)量不合格；

5、房產(chǎn)證不能按期辦理；

6、購(gòu)房者未能辦理銀行貸款；因?yàn)楝F(xiàn)在買房大多數(shù)依賴貸款，如果因?yàn)榉琴I賣雙方的原因?qū)е沦J款沒(méi)有成功辦理的情況，買房人可以依據(jù)合同申請(qǐng)退房的。

7、一房多賣或者房屋已抵押；有些無(wú)良開(kāi)發(fā)商在房屋銷售的過(guò)程中，出現(xiàn)了一房多賣的現(xiàn)象；或者開(kāi)發(fā)商一方面將房子抵押給銀行，一方面還拿出來(lái)公開(kāi)銷售，這兩種情況一旦發(fā)現(xiàn)都是可以要求退房的。

8、開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有銷售資格。

二、買房交首付是否可以退

買房交了首付可以退，需要滿足退房條件：

1、房屋延期交付至合同約定的開(kāi)發(fā)商合同約定的交付日期后，無(wú)法獲得開(kāi)發(fā)商的入住通知；

2、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)程序不完整導(dǎo)致合同無(wú)效；

3、未經(jīng)買方同意，開(kāi)發(fā)商改變?cè)O(shè)計(jì)；

4、房屋面積誤差超過(guò)3％；

5、房屋質(zhì)量不合格嚴(yán)重影響使用；

6、房屋產(chǎn)權(quán)不清楚，如有抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟(jì)糾紛；

7、延遲辦理房屋所有權(quán)登記；

8、抵押合同無(wú)法辦理；

9、在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，開(kāi)發(fā)商想轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目，應(yīng)書面通知購(gòu)房者，購(gòu)房者有權(quán)自收到通知之日起30日內(nèi)要求退房。