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一、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出資投資25％才可以嗎？

土地使用權(quán)作價(jià)入股是法律允許的。但問題并不是土地使用權(quán)可否作價(jià)入股，而是某單位以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作價(jià)投入另一公司的行為是否屬于轉(zhuǎn)讓。如果屬于轉(zhuǎn)讓，那么，就必須遵守《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)25％投資比例的規(guī)定。如果不是轉(zhuǎn)讓，那么當(dāng)然也沒有25％比例的限制。

按照國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用者將土地使用權(quán)出售、交換、贈(zèng)與的行為。某單位以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作價(jià)入股，實(shí)際上是將土地使用權(quán)作為資本，投資（轉(zhuǎn)讓）于其他的股份制企業(yè)，企業(yè)的身份因之由原來的土地使用權(quán)人（個(gè)人獨(dú)資有限責(zé)任公司除外）轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞葜破髽I(yè)的股東，并以股東身份參與企業(yè)分紅和享受其他收益。因此，只有滿足《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的25％投資比例的要求，才能辦理作價(jià)入股手續(xù)并辦理土地使用權(quán)變更登記（過戶到股份制企業(yè)）手續(xù)。實(shí)踐中，各地國土資源行政主管部門也都是把作價(jià)入股作為轉(zhuǎn)讓的一個(gè)特殊類型來辦理的。

二、土地使用權(quán)出資的條件

1、土地的出資是使用權(quán)的出資，而不是所有權(quán)的出資。在中國，土地是一種十分特殊的財(cái)產(chǎn)，土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ)，只有國家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此，任何企業(yè)或公司對土地的占有都不是所有者的占有，而是使用者的占有，企業(yè)或公司對土地享有的權(quán)利是使用權(quán)，而不是所有權(quán)，當(dāng)企業(yè)以土地出資的時(shí)候，所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。

2、用于出資的土地使用權(quán)只能是國有土地的使用權(quán)，而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資，實(shí)質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓，而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。因此，如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資，則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變?yōu)閲型恋?，再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán)，然后，才能進(jìn)行有效的投資。

3、用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán)，而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國，國有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)，前者為各種社會(huì)組織基于其特定的社會(huì)職能從國家那里無償取得，后者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資，是土地使用者營利性的投資行為，因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資，劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用，而不能用于對外投資。

4、用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營行為，土地使用權(quán)經(jīng)常會(huì)背負(fù)如抵押權(quán)之類的權(quán)利負(fù)擔(dān)，這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制，而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資的價(jià)值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資，將使投資者或股東的出資變得不實(shí)，違反公司法所確定的資本確定原則，在內(nèi)部會(huì)損害其他投資者的利益，在外部則會(huì)損害公司債權(quán)人的利益。因此，出資的土地不應(yīng)背負(fù)權(quán)利的負(fù)擔(dān)，而且，在出資之后，出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負(fù)擔(dān)的義務(wù)。

在我國的很多公司股東都是通過土地使用權(quán)出資方式進(jìn)行投資的，大家需要多注意一下是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)出資投資25％投資比例規(guī)定。此外，人們通常擁有的只是土地使用權(quán)而不是土地所有權(quán)，所以只是土地使用權(quán)的出資。獲得土地使用權(quán)方式是比較嚴(yán)格的，大家可以了解一下獲得土地使用權(quán)方式。