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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。如何使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合法和有效，涉及到土地使用權(quán)性質(zhì)、用途及土地出讓合同包括附屬所記載的權(quán)利和義務(wù)等方面的問題。

1、使用權(quán)分國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。只有國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場(chǎng)，即出售、交換和贈(zèng)與。國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門審核，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的省人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)交地價(jià)款。出讓土地并非一定能夠轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)開發(fā)的出讓土地不得轉(zhuǎn)讓。集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓;在實(shí)際工作中往往對(duì)土地使用權(quán)的性質(zhì)未弄清就進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如農(nóng)村居民或原屬農(nóng)村居民現(xiàn)因某種原因棄農(nóng)進(jìn)城的，往往把自己屬集體土地使用權(quán)的宅基地作為個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，隨意出售或贈(zèng)與他人。

2、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定“未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”。如土地使用者取得土地使用權(quán)時(shí)屬工業(yè)用地，實(shí)際開發(fā)為商品房，那么該商品房不得出售，必須重新辦理土地出讓手續(xù)。

3、土地的建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計(jì)。包括土地的用途、建筑密度、容積率及公共配套設(shè)施的要求。

4、應(yīng)弄清土地使用權(quán)是否有禁止性和限制性?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：“(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定條件的;(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(三)依法收回土地使用權(quán)的;(四)共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的;(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;(七)法律、法規(guī)規(guī)定了禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。”因國(guó)家的公共建設(shè)需要或進(jìn)行舊城改造時(shí)對(duì)原土地使用者的使用權(quán)證書，政府應(yīng)及時(shí)將其收回，以防已被政府收回的土地，而原土地使用者仍持其原土地使用權(quán)證書作為土地?fù)碛姓叩暮戏☉{證進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

只有轉(zhuǎn)讓雙方辦理土地權(quán)屬登記，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)才合法有效。