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編者前言：

???近日，記者從市整頓和規(guī)范市場(chǎng)活動(dòng)中了解到：雖然消費(fèi)者對(duì)于虛假?gòu)V告非常氣憤，但往往不知道如何界定虛假?gòu)V告。

???市整頓和規(guī)范市場(chǎng)活動(dòng)辦公室史陽(yáng)主任也談到，投訴者更多地是表達(dá)自己的不滿，而說(shuō)不準(zhǔn)具體上了哪些虛假?gòu)V告的當(dāng)。為此我們向法律界人士咨詢了相關(guān)問(wèn)題。同時(shí)，有關(guān)專家提醒購(gòu)房者：還可以在購(gòu)房時(shí)通過(guò)合同約定來(lái)防范虛假?gòu)V告，并在受到不法侵害后，依據(jù)合同索賠。

???《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》已于1996年12月3日由國(guó)家工商行政管理局第71號(hào)令發(fā)布實(shí)施，根據(jù)該《規(guī)定》的規(guī)定，下列情況的房地產(chǎn)不得發(fā)布：

???1.在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；

???2.在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；

???3.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

???4.預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；

???5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6.違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；

???7.不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；

???8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。

???根據(jù)上述規(guī)定，只要發(fā)布了上述情形的房地產(chǎn)廣告，都是虛假的廣告。另外，房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)風(fēng)尚。該規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)廣告涉及的具體問(wèn)題也做了具體規(guī)定：

???1.房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)已有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；

???2.房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限；

???3.房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離，房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；

???4.房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；

???5.房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積；

???6.房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；

???7.房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；

???8.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)在廣告中注明；

???9.房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；

???10.房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；

???11.房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；

???12.房地產(chǎn)廣告中涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；

???13.房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師、評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語(yǔ)的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確表明出處。

???通過(guò)對(duì)上述規(guī)定的對(duì)照，就不難找出虛假房地產(chǎn)廣告，務(wù)請(qǐng)廣大購(gòu)房者斟酌。趙德基律師

???廣告承諾

???應(yīng)當(dāng)寫(xiě)入合同

???《銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來(lái)房屋買賣合同中開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商在銷售合同中未列明其在房地產(chǎn)廣告中所廣而告知的條件，開(kāi)發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。而且購(gòu)房者憑《銷售管理辦法》之相關(guān)條款，有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。

???在許多情況下，開(kāi)發(fā)商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同中，開(kāi)發(fā)商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫(xiě)在合同中。在簽訂合同后或在交房時(shí)，購(gòu)房者以宣傳資料或廣告為依據(jù)向開(kāi)發(fā)商要求兌現(xiàn)有關(guān)承諾時(shí)，開(kāi)發(fā)商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒(méi)簽字，以構(gòu)不成對(duì)其約束力為由而推脫責(zé)任。

???《銷售管理辦法》已經(jīng)為廣大購(gòu)房者提供了法律依據(jù)，即購(gòu)房者有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商將其在廣告中宣傳的主要條件寫(xiě)在合同中，而開(kāi)發(fā)商也有義務(wù)在合同中承諾廣告中的主要條件。

???廣告實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商的承諾，而合同則是把這種承諾進(jìn)一步落實(shí)到雙方簽訂的契約中。白方