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何為“棚戶區(qū)”?

一般來講，“棚戶區(qū)”是指城市范圍內(nèi)，房屋密度大、使用年限長、房屋質(zhì)量差、采光通風(fēng)差、人均居住面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差的區(qū)域。

目前，仍存在部分房屋未達(dá)到指定使用年限便“被棚改”的情況。

那么，面臨不合理的改造，明顯偏低的補(bǔ)償數(shù)額還有提升的希望嗎?

本文，在明律師就以《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)，為大家講解棚戶區(qū)改造的細(xì)節(jié)，幫助您提前了解棚改中應(yīng)當(dāng)引起重視的環(huán)節(jié)。

【公開征詢改建意愿】

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。

根據(jù)此規(guī)定，在意愿征詢結(jié)束后，政府還應(yīng)當(dāng)及時公布征收補(bǔ)償方案并征求公眾意見。

這兩個時點(diǎn)都是棚戶區(qū)居民表達(dá)真實(shí)意愿所要積極把握的。

而在實(shí)踐中，對于大城市中老城區(qū)的集中棚戶區(qū)，大多數(shù)人對改造都是持支持態(tài)度的。

但不排除由于認(rèn)定原因?qū)е碌摹氨慌锔摹鼻闆r存在，故此，公開征詢改建意愿也是舉足輕重的。

【組織預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議】

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。

在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。

簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

與一般的國有土地上房屋征收項(xiàng)目相比，這是一個極其重要的“創(chuàng)新性”程序——“模擬拆遷”，或者稱之為“預(yù)簽約”，即預(yù)簽附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。

關(guān)于這一程序，在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中并未提及，這就要求廣大被征收人切勿草率簽字。

您應(yīng)當(dāng)對比自身情況，仔細(xì)閱讀條款設(shè)置、慎重審視補(bǔ)償細(xì)節(jié)，維護(hù)好自身權(quán)益。

一旦在“模擬拆遷”階段簽字同意，后面再想維權(quán)難度將會明顯加大。

故至少在這個環(huán)節(jié)，對補(bǔ)償安置不滿的被征收人就應(yīng)及時委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入。

【提供合理安置保障】

需要強(qiáng)調(diào)的是，棚戶區(qū)改造也應(yīng)遵循《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(590號令)的規(guī)定，提供房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者貨幣補(bǔ)償，由被征收人自愿在這兩種補(bǔ)償方式中選擇。

590號令同時規(guī)定，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的被征收人有權(quán)要求征收方安排“原地回遷”安置或是就近地段安置。

《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十六條也作了相似規(guī)定：作出房屋征收決定的區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場價結(jié)清差價。

就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見過程中確定。

在征收實(shí)踐中，將居民安置到比較偏遠(yuǎn)的地段，可能使原有生活水平、生活質(zhì)量有所下降。

當(dāng)然，外遷安置往往在政策上具有更大的靈活性，補(bǔ)償?shù)陌仓梅棵娣e、戶型、樓層在選擇上空間更大，有時也會在置換比例上有所側(cè)重。

被征收人可根據(jù)自身的生活需要進(jìn)行選擇。

需要指出的是，一般情況下“回遷”和“外遷”二者只能擇其一，很難實(shí)現(xiàn)既回遷一套房，又外遷一套房的安置方式。

若涉案棚改項(xiàng)目沒有回遷選項(xiàng)，被征收人可針對征收補(bǔ)償決定提起復(fù)議或者訴訟，及時尋求救濟(jì)。

【申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，未必沒救了】

真的到了這一階段，基本上已經(jīng)是“最后通牒”了。

如果您沒有配合簽約，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)既不行使救濟(jì)權(quán)利也不搬遷，市、縣級人民政府是有權(quán)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的。

但需要指出的是，此時被征收人仍有尋求救濟(jì)的最后可能。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》第5條，人民法院在審查期間，可以根據(jù)需要調(diào)取相關(guān)證據(jù)、詢問當(dāng)事人、組織聽證或者進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

此外，根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，征收補(bǔ)償糾紛是允許在法院的主持下進(jìn)行適度調(diào)解的。

在這一階段征收雙方仍有到法院進(jìn)行面對面調(diào)解的機(jī)會。

專業(yè)征收維權(quán)律師通過一些訴訟技術(shù)手段也可能實(shí)現(xiàn)將強(qiáng)制執(zhí)行中止下來，進(jìn)而獲取與征收方進(jìn)行最后協(xié)商談判的籌碼的可能性。

在明律師最后想要提醒大家的是：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總體上要遵循《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(590號令)的規(guī)定實(shí)施。

不同地方在實(shí)踐過程中，會結(jié)合地區(qū)發(fā)展等因素進(jìn)行創(chuàng)新、調(diào)整，達(dá)到高效率改造的目的。

但是，被征收人依法享有的提出意見、要求聽證、舉報查處、復(fù)議、訴訟等一系列權(quán)利不容剝奪。

另外，廣大被征收人一定要明確，任何征收項(xiàng)目都禁止違法強(qiáng)拆。

實(shí)踐中，個別征收方因?yàn)槭恰芭飸簟本碗S便推、拆的情形，是嚴(yán)重違法的。