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已入美國(guó)國(guó)籍的胡小姐因反悔購(gòu)買(mǎi)二手房，被賣(mài)家業(yè)主陳先生告上法院要求按房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定，支付總價(jià)款20%的賠償金。近日，上海市靜安區(qū)人民法院判決陳先生與胡小姐簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，由胡小姐支付陳先生違約金36.36萬(wàn)元。

2006年8月22日，經(jīng)上海信某房屋中介咨詢(xún)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：信某中介公司)居間介紹，陳先生與胡小姐簽訂《定金協(xié)議》約定，由胡小姐購(gòu)買(mǎi)陳先生名下在該市昌平路某號(hào)一處房屋(尚未辦出房地產(chǎn)權(quán)證)，胡小姐先支付定金2萬(wàn)元，交中介商保管。一周后，雙方正式簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為181.8萬(wàn)元。雙方還為具體分期支付房款做出詳細(xì)規(guī)定，胡小姐應(yīng)于2006年9月30日前先支付包括定金在內(nèi)總計(jì)人民幣110萬(wàn)元。陳先生須在2006年9月15日之前，公證委托信某中介公司領(lǐng)取以陳先生為權(quán)利人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，特別還約定了胡小姐若違約，需賠償總價(jià)款的20%。此后，胡小姐未按約定支付首期房款，并于2006年10月21日以合同未辦理公證不生效為由，函告中介公司解除與陳先生簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2006年12月1日，陳先生取得了該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，并于同月18日將該房屋出售給案外人，房屋轉(zhuǎn)讓款為152.8181元。

2007年5月18日，陳先生起訴稱(chēng)，胡小姐提出解除合同后，曾通過(guò)中介公司多次聯(lián)系對(duì)方，但胡小姐卻以書(shū)面方式拒絕履行合同，不得已將房屋另行出售，造成房屋差價(jià)損失達(dá)人民幣28.9819元。提出判令解除雙方房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，由胡小姐賠償違約損失36.36萬(wàn)元。

法庭上，胡小姐辯稱(chēng)自己系境外人士，購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同需經(jīng)公證處公證，未經(jīng)公證的合同尚未生效，導(dǎo)致無(wú)法從境外匯款結(jié)匯，況且境外人士購(gòu)買(mǎi)第二套商品房已受?chē)?guó)務(wù)院六部門(mén)政策控制。合同原約定陳先生須在2006年9月15日前辦理出房地產(chǎn)權(quán)證，但陳先生并未滿(mǎn)足該條件，直到2006年12月才辦出產(chǎn)權(quán)證，是陳先生違約在先。

信某中介公司辯稱(chēng)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)胡小姐對(duì)房產(chǎn)證尚未辦理是明知的，因產(chǎn)權(quán)證尚在辦理過(guò)程中，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未辦理公證手續(xù)，胡小姐支付的定金由法院判決歸屬。

法院認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)政策法規(guī)，目的是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，限制房地產(chǎn)過(guò)度炒作，對(duì)該政策法規(guī)胡小姐應(yīng)該是明知的。在簽約時(shí)胡小姐也知道該房屋產(chǎn)權(quán)證尚未辦出，從雙方合同的約定看，胡小姐應(yīng)在當(dāng)年9月30日前履行110萬(wàn)元付款某務(wù)，陳先生才能再辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。在房屋產(chǎn)權(quán)證未辦妥之前，買(mǎi)賣(mài)合同則無(wú)法辦理公證手續(xù)。在本合同中屬胡小姐違約在先，應(yīng)當(dāng)支付違約金，陳先生有權(quán)解除合同。合同解除后，胡小姐還需承擔(dān)賠償金額為總價(jià)款的20%的賠償金。該賠償金實(shí)質(zhì)仍是約定違約金，遂法院判決由胡小姐在解除合同后，支付陳先生違約金36.36萬(wàn)元;而暫存在信某中介公司的2萬(wàn)元定金，則返還胡小姐所有。

合議庭審判長(zhǎng)譚某瑋點(diǎn)評(píng)：

2006年7月1日，國(guó)務(wù)院六部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》規(guī)定，在我國(guó)境內(nèi)的境外人工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)1年的，可以在境內(nèi)自用、自住房。上海有關(guān)部門(mén)也制定了政策，在上海的境外人居住滿(mǎn)1年，提供出入境記錄顯示在境內(nèi)的日期累計(jì)達(dá)到1年，并提供在境內(nèi)居住滿(mǎn)1年的證明，可以購(gòu)買(mǎi)第一套住房，并出具承諾書(shū)這套住房為自住住房。對(duì)于該項(xiàng)政策作為胡小姐應(yīng)當(dāng)是明知的。然而，身為境外人的胡小姐卻置該規(guī)定不顧，在中介公司居間下與陳先生簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同，事后又反悔提出毀約，那么就應(yīng)該承擔(dān)簽署的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同違約責(zé)任，據(jù)此法院作出上述判決。