業(yè)主協(xié)議及公約糾紛問題
來源：法律編輯整理
時間： 2023-02-25 21:10:45
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(一)業(yè)主公約糾紛概述
業(yè)主公約又稱為業(yè)主規(guī)約、管理規(guī)約、住戶公約等，是小區(qū)全體業(yè)主就小區(qū)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)等各方面所達(dá)成的自治規(guī)則。業(yè)主公約只要不違反法律強制性規(guī)定，不違反公序良俗原則，不變更和排除小區(qū)物業(yè)區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律效力，對全體業(yè)主包括非業(yè)主使用人均有約束力。部分業(yè)主在房屋裝修、利用共用部位與共用設(shè)施時，存在搭建違法建筑、占用共用部位、不當(dāng)使用共用設(shè)施等違反業(yè)主公約的行為，在物業(yè)公司或業(yè)主委員會要求整改后拒不服從，進(jìn)而引發(fā)糾紛。對此，業(yè)主委員會或物業(yè)公司可向有關(guān)行政主管部門報告，或在征得業(yè)主大會同意后向法院提起訴訟，或支持其他業(yè)主以構(gòu)成相鄰妨礙為由提起訴訟，從而制止部分業(yè)主違反業(yè)主公約的行為。
(二)業(yè)主公約糾紛調(diào)解處理的原則
1.尊重公約自治，維護(hù)公約效力
業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人，并不意味著其可以隨心所欲地使用物業(yè)。一個住宅小區(qū)就是一個小的社會，業(yè)主的行為也要受到限制，即以不侵犯他人的自由權(quán)為前提。物業(yè)管理涉及人們的日常生活，并不是處處都需要直接由法律進(jìn)行干涉和處理的，最好的辦法就是以業(yè)主公約的形式來規(guī)范業(yè)主的日常生活行為。公約的內(nèi)容只要不違反法律的強制性規(guī)定，不違反公序良俗，不變更或排除區(qū)分所有權(quán)的本質(zhì)，均可產(chǎn)生法律效力，其約束力及于全體業(yè)主。
2.物業(yè)公司不能基于業(yè)主公約而免責(zé)
在售房時和前期物業(yè)管理中，一些物業(yè)公司往往會先行制定業(yè)主臨時公約，并要求業(yè)主購房時簽字確認(rèn)。在這類臨時公約中，常有免除物業(yè)公司責(zé)任的內(nèi)容，比如規(guī)定業(yè)主應(yīng)自己保管好自己的財物，如遺失被竊，物業(yè)公司概不負(fù)責(zé)。后業(yè)主以其財物遺失要求物業(yè)公司賠償時，物業(yè)公司就以公約內(nèi)容進(jìn)行抗辯。在調(diào)解處理此類糾紛時，需要把握是業(yè)主公約究竟能不能成為物業(yè)公司的免責(zé)事由。應(yīng)該指出的是，物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)來源于物業(yè)服務(wù)合同，雙方之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以合同作為依據(jù)。業(yè)主公約并非雙方物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，因此物業(yè)公司不能援引業(yè)主公約條款作為其違約責(zé)任的免責(zé)事由。其未盡約定的或通常的管理服務(wù)義務(wù)的，仍應(yīng)按照合同約定、過錯程度等來承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
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對于物業(yè)糾紛中業(yè)主的維權(quán)問題，一是要重視簽定好合同，二是要按照合同約定條款評判物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否到位，三是要明確維權(quán)責(zé)任人，四是要理性維權(quán)。一是要重視簽訂好合同。要求物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容要明確，每一項服務(wù)內(nèi)容達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要量化，比如說要求物業(yè)企業(yè)提供三級服務(wù)，公共樓道保潔每天清掃1次等。二是要按照合同約定條款評判物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否到位。業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間是合同關(guān)系，業(yè)主評判物業(yè)企業(yè)的日常服務(wù)是否到位一定要依據(jù)合同，假如說合同約定物業(yè)企業(yè)每天清掃1次公共樓道，保潔人員按照約定做好了，就應(yīng)當(dāng)說物業(yè)企業(yè)該項服務(wù)到位，兩次清掃之間的公共衛(wèi)生需要業(yè)主自覺進(jìn)行維護(hù)。三是要明確維權(quán)責(zé)任人。明晰責(zé)任是業(yè)主維權(quán)的前提，業(yè)主在維權(quán)前一定要知道維權(quán)的對象。有的常因開發(fā)商遺留問題、未辦理產(chǎn)權(quán)證、個人財產(chǎn)受損等原因與物業(yè)企業(yè)發(fā)生沖突，這些都不是物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，不屬于物業(yè)企業(yè)的職責(zé)范圍。四是要理性維權(quán)。業(yè)2023-03-03447人看過 -
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醫(yī)療糾紛引起醫(yī)療糾紛訴訟的原因，概括起來有以下幾個方面：1、醫(yī)療人員醫(yī)德素養(yǎng)差，在診療過程中，醫(yī)務(wù)人員對病員不負(fù)責(zé)任，態(tài)度生硬，缺乏同情心；2、工作中的失職，即工作中的失職系指工作上的玩忽職守，或疏忽大意所造成的瀆職情況；3、醫(yī)療技術(shù)上的原因，有些疾病的早期癥狀不明顯、不典型、醫(yī)生在診斷時疏忽了者對某些罕見的疾病缺乏認(rèn)識，尚不知其診斷方法以致于誤診；或?qū)δ承┘膊〉膰?yán)重性認(rèn)識不足，而未預(yù)見到病情會突然變化與死亡，因此未事先向家屬作說明，家屬缺乏思想上的準(zhǔn)備，在這種情況下，病人突然死亡會引起醫(yī)療糾紛，應(yīng)判為技術(shù)原因。4、意外情況，醫(yī)學(xué)實踐非常復(fù)雜，有些醫(yī)療過程中所發(fā)生的變化可以預(yù)防，但也有一些情況不僅可以預(yù)見而且也難以控制。一、醫(yī)療糾紛預(yù)防和處理條例什么時候施行的《醫(yī)療糾紛預(yù)防和處理條例》自2002年9月1日起施行。醫(yī)療糾紛通常是由醫(yī)療過錯和過失引起的。醫(yī)療過失是醫(yī)務(wù)人員在診斷護(hù)理過程中所存在的失誤。2023-03-14228人看過 -
法律綜合知識問：在什么情況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。問：房產(chǎn)證延遲拿到，請問如何維權(quán)？答：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。問：二手房買賣中，面積發(fā)生誤差怎么辦？答：除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋按照具體面積計價，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決。”否則你不能要求退還面積差價款。二手房買賣中影響2022-11-16492人看過
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一、房產(chǎn)糾紛問題有哪些（一）一般質(zhì)量問題一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。（二）房屋質(zhì)量不合格建筑工程竣工經(jīng)驗收和規(guī)劃合格后，方可交付使用。驗收合格與規(guī)劃驗收合格包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。同時，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）遲延交付房屋出賣人2023-03-17462人看過
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#業(yè)主
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業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應(yīng)有部分有所有權(quán)者;獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>
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