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房屋租賃合同超過二十年，超過部分無效。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。租賃是轉(zhuǎn)讓租賃物的使用權(quán)，是承租人為使用租賃物而滿足自己生活或經(jīng)營的需要的。承租人并不想長期占用租賃物，因為這種使用權(quán)是以支付租金為代價的，當承租人達到使用收益的目的后，需要將租賃物返還出租人。

一、買賣不破租賃的法律效果是什么

買賣不破租賃的法律效果是突破了嚴格的合同相對性原則，確定了合同外第三人對合同內(nèi)容的繼受義務(wù)。買賣不破租賃的適用，勢必產(chǎn)生一定的法律效果，這種法律效果因當事人在法律關(guān)系中地位不同而區(qū)別。出租人與受讓人除發(fā)生標的物所有權(quán)人地位的改變，受讓人也能取得出租人的地位，對于租賃合同中的權(quán)利義務(wù)進行概括承受，而出租人與承租人之間的租賃關(guān)系雖不終止，但發(fā)生合同主體的變更，即在原租賃合同上發(fā)生受讓人與承租人之間的法律關(guān)系。

1、“買賣不破租賃”的概念及對抗效力

通俗地講，“買賣不破租賃”，是指房屋有租賃約定的情況下，租賃期限內(nèi)，買賣關(guān)系不能打破租賃關(guān)系，新房主無法行使房屋的使用權(quán)，此時，租賃權(quán)的效力大于轉(zhuǎn)讓效力。只有當租賃約定到期時，新房主才可以行使房屋的使用權(quán)。在實踐中，“買賣不破租賃”主要有兩個層面的含義：第一，承租人基于租賃權(quán)對于第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。第二，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有人，承租人與出租人原來在租賃合同中所做的其他約定，租賃物新的所有權(quán)人也一并遵循。

2、受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

受讓人從出租人(原所有人)處購買了租賃物而成為租賃物的新所有人，根據(jù)我國民法典規(guī)定，受讓人必須承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租賃物讓與前所訂立的租賃合同，與承租人產(chǎn)生法定繼承性的租賃關(guān)系。一般而言，受讓人在受讓租賃物時即享受以下權(quán)利：①租金請求權(quán)。此租金請求權(quán)以受讓人受讓時租賃關(guān)系繼續(xù)存在，承租人并未交付剩余租期租金為前提。②返還租賃物的請求。租賃關(guān)系結(jié)束后，承租人要將租賃物返還給出租人。

受讓人受讓租賃物，即負擔(dān)以下義務(wù)：

①保持租賃物使用狀態(tài)的義務(wù)。租賃合同中，出租人的義務(wù)在于將物交給承租人使用收益，且并非僅以消極的不妨害承租人使用收益辦條件，而須在租賃期限內(nèi)積極地使承租人使用收益。由于受讓人繼承了出租人的地位，在租賃關(guān)系存續(xù)中，若租賃物出現(xiàn)損害或瑕疵致妨害承租人使用收益時，受讓人便負有保持租賃物合于承租人使用收益的義務(wù)。

②維修義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)中，租賃物遭到毀損，為保持承租人對租賃物的使用收益狀態(tài)，在維修有必要和可能情況下，受讓人應(yīng)當予以維修。

③妨害除去的義務(wù)。與維修義務(wù)基于同一事由，為保持承租人的使用收益，在租賃物出現(xiàn)妨害或有妨害預(yù)兆時，受讓人須盡力除去或防止其發(fā)生。

④瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。租賃合同為有償合同，以承租人使用收益為目的，使出租方負瑕疵擔(dān)保責(zé)任能有效促成此目的的實現(xiàn)，也是租賃權(quán)物權(quán)化的一個表現(xiàn)。

⑤履行原租賃合同所訂的其它義務(wù)。買賣不破租賃在法律上使受讓人強行承受出租人的地位，受讓人須履行原出租人與承租人所訂立的租賃合同，例如關(guān)于原租賃合同之租期的有無和長短，依原約定，受讓人無單方面變更的權(quán)利。

二、租賃合同和租賃協(xié)議有什么區(qū)別?

租賃合同和租賃協(xié)議沒有本質(zhì)上的區(qū)別，只是名稱不同而已。它們都是指出租人將租賃物提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將租賃物完好地歸還出租人的協(xié)議。根據(jù)2021年實施的《民法典》第七百零三條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條規(guī)定，租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。