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在認定“住改非”時，我們需要從多個方面進行綜合考量，具體包括以下幾個方面：

第一、依據(jù)營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。上述證件通常能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體和地點，可以直接認定房屋的實際用途。此處應(yīng)注意：當?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應(yīng)當以實際經(jīng)營地為準。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當然屬于“住改非”。

第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)視同“住改非”，后者則不能享受“住改非”待遇。

第五、經(jīng)營時間。實踐中由于商用房的補償普遍高于住宅的補償，因而在事先得到消息的情況下，為了獲得更多的補償，有些被征收人臨時將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不能要求按照“住改非”補償。

一、什么是“住改非”房屋

住改非”房屋，是指設(shè)計審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個就是所謂的“住改非”。

從上述內(nèi)容來看，“住改非”的認定也是要合理合法的。貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局就對“住改非”房屋拆遷時用途做了以下認定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標明的用途為準;所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準;產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認定。