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房?jī)r(jià)調(diào)控的主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲（為了保證房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲），穩(wěn)定市場(chǎng)房?jī)r(jià)。2010年中國(guó)房地產(chǎn)政策已由此前的支持轉(zhuǎn)向抑制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并且先后采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。

公眾在對(duì)房市走勢(shì)和房?jī)r(jià)預(yù)期觀望的同時(shí)，也對(duì)政府的調(diào)控行為和調(diào)控效果予以觀望。

一、房?jī)r(jià)下跌的原因有哪些

1、價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。

看看日本的例子，日本因?yàn)槿硕嗟厣伲耘e國(guó)上下認(rèn)為日本的房子應(yīng)該大漲特漲，結(jié)果在最高峰時(shí)，東京及周?chē)齻€(gè)地區(qū)的理論地價(jià)超過(guò)美國(guó)整個(gè)國(guó)家及在美國(guó)忸約證券交易所上市的所有公司的凈資產(chǎn)值。在這樣的氣氛中，人不免狂熱，失去應(yīng)有的理智。所以恐怕不能因?yàn)樯虾５耐恋爻杀靖呔驼J(rèn)為上海房子的價(jià)值就應(yīng)該高達(dá)10000以上，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格并不代表價(jià)值，從經(jīng)濟(jì)學(xué)根本上開(kāi)始分析，看來(lái)是比較科學(xué)的。

2、人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌原因。

從一般規(guī)律來(lái)看，25—35歲是結(jié)婚的高峰，也是第一次購(gòu)房的最高峰。上世紀(jì)60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是處于買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰。但2008年之后，當(dāng)1978年出生的人口年齡超過(guò)30歲以上時(shí)，我國(guó)的人口高峰期出生的人口將結(jié)束他們買(mǎi)房、結(jié)婚的高峰期了。2008年前后的人口結(jié)構(gòu)變化將非常明顯，2008年之后的結(jié)婚人口比2008年之前下降30％多，而且是突然的下降。這樣的人口變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能是巨大的，因?yàn)橛绊懛績(jī)r(jià)的最重要原因是邊際需求因素，當(dāng)邊際需求減少時(shí)，房?jī)r(jià)下跌原因是必然的。

二、房?jī)r(jià)調(diào)控政策地方執(zhí)行

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次部署一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是去年以來(lái)國(guó)務(wù)院第一次全面出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，政策對(duì)地方政府提出了更嚴(yán)格的要求，調(diào)控成效能否繼續(xù)顯現(xiàn)，取決于在現(xiàn)有全國(guó)性調(diào)控政策基礎(chǔ)上，熱點(diǎn)城市如何出臺(tái)配套措施。

房?jī)r(jià)也出現(xiàn)一定程度的反彈。尤其是以來(lái)，由于一些二手房報(bào)價(jià)大幅提高的個(gè)案被媒體廣為傳播，進(jìn)一步強(qiáng)化了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致購(gòu)房者情緒出現(xiàn)一定恐慌。

但實(shí)際上市場(chǎng)仍在延續(xù)去年以來(lái)的回暖勢(shì)頭，房?jī)r(jià)總體上呈現(xiàn)溫和上漲的態(tài)勢(shì)，尤其是一線城市的新建商品房，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅提價(jià)的現(xiàn)象。以北京為例，截至2月。

此次出臺(tái)措施，更多是維持市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，表明中央政府堅(jiān)持調(diào)控樓市的決心，并給地方政府施壓，要求其嚴(yán)格執(zhí)行。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱苗頭，以及供求關(guān)系有可能繼續(xù)緊張的情況下，重申堅(jiān)持樓市調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，對(duì)市場(chǎng)心理將起到一定的影響，再次表明中央調(diào)控樓市的決心，有利于穩(wěn)定當(dāng)前存在的恐慌情緒。

與此前房?jī)r(jià)屢次出現(xiàn)全面反彈不同，最近的房?jī)r(jià)上漲在全國(guó)呈現(xiàn)較為明顯的分化，更多的反彈出現(xiàn)在一、二線城市。因此，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的政策中，并沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)性一刀切的具體政策，更多的是對(duì)現(xiàn)有政策的重申和強(qiáng)調(diào)。

國(guó)務(wù)院要求各個(gè)直轄市、計(jì)劃單列市和拉薩以外的省會(huì)城市制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并建立健全房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，這把地方政府一下子推到公眾的監(jiān)督之下。

同時(shí)，國(guó)務(wù)院強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)措施，并要求視情況繼續(xù)擴(kuò)大限購(gòu)范圍。張大偉認(rèn)為，繼續(xù)限購(gòu)更明確地傳遞了堅(jiān)持調(diào)控的決心，對(duì)市場(chǎng)將持續(xù)起到威懾作用。同時(shí)，只要限購(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施，由于入市需求有限，房?jī)r(jià)就難以出現(xiàn)大幅反彈。

實(shí)際上，無(wú)論是公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)以及與此相關(guān)的考核問(wèn)責(zé)，還是限購(gòu)政策的具體執(zhí)行，此前在一些城市始終存在執(zhí)行不力的情況。專(zhuān)家認(rèn)為，中央政府調(diào)控樓市的決心一直很堅(jiān)定，最后成效如何，關(guān)鍵還是看地方政府的執(zhí)行力度。這次格外強(qiáng)調(diào)地方政府的責(zé)任，有可能促使一、二線城市出臺(tái)更加嚴(yán)厲的具體調(diào)控政策。