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趙春林柳書、劉笑一陳迪●全國房地產(chǎn)拍賣成交額正以年均約20%的速度增長，一些發(fā)達(dá)省市的房地產(chǎn)拍賣成交額已占據(jù)了整個(gè)拍賣市場(chǎng)的半壁江山?！衽馁u公司向房產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)傾斜度超過了70%，甚至有些拍賣公司將業(yè)務(wù)100%地“過戶”給了房產(chǎn)領(lǐng)域。為處理手上21套大面積的尾盤，湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司想了幾個(gè)辦法：委托中介、低價(jià)清盤、拍賣。但低價(jià)清盤擔(dān)心引發(fā)小區(qū)已購房的業(yè)主對(duì)降價(jià)的不滿?魚龍混雜的中介市場(chǎng)又讓他們對(duì)許多中介的資信難以放心；最終該公司選擇了拍賣行。盡管拍賣需要特定程序，但結(jié)果還是只用16天時(shí)間，21套尾盤全部拍賣成交，而且每套房子的成交均價(jià)比其預(yù)期價(jià)位還高出了二三萬元。通過拍賣方式來清盤，在當(dāng)前的房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)中并不少見。并據(jù)了解，除清理尾盤外，二手房、爛尾樓、銀行抵押房、不良資產(chǎn)房、沒收房產(chǎn)等也在房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)中扮演著重要角色。房地產(chǎn)拍賣成交額正以年均約20％的增長速度而被看好，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，湖南省去年房地產(chǎn)拍賣成交額約為7億元，占整個(gè)拍賣市場(chǎng)的50％～60％強(qiáng)。而一向是房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)和橋頭堡的上海，去年房地產(chǎn)拍賣成交額高達(dá)57．3億元，占全市拍賣行業(yè)拍賣成交總額的4成多。上海拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長、上海國際商品拍賣有限公司總裁徐勉之透露，上海拍賣業(yè)近年來的變化是拍賣標(biāo)的物由藝術(shù)收藏品、一般罰沒物發(fā)展到法院執(zhí)行物的房地產(chǎn)、銀行抵押的房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)拍賣已經(jīng)成為整個(gè)拍賣市場(chǎng)的主力軍。近來備受關(guān)注的杭州房市在拍賣方面也不甘于后。自1993年5月8日杭州資產(chǎn)拍賣有限公司對(duì)18套住宅房屋向社會(huì)公開拍賣、揭開杭州市房產(chǎn)拍賣的歷史以來，經(jīng)過10年發(fā)展，杭州市目前已注冊(cè)的80多家拍賣公司中鮮有不涉足房產(chǎn)領(lǐng)域的。而伴隨著杭城供銷兩旺的樓市，拍賣公司向房產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)傾斜度已超過了70％，甚至有些拍賣公司將業(yè)務(wù)100％地“過戶”給了房產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)浙江省拍賣協(xié)會(huì)估計(jì)，在杭州市2002年71．2億元的拍賣總成交額中，房產(chǎn)拍賣額至少占了一半，涉案房產(chǎn)、抵債房產(chǎn)、閑置房產(chǎn)、商鋪、寫字樓、廠房構(gòu)成了交易的主體。即使是河北這樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)的省市，房產(chǎn)拍賣也開始發(fā)展起來。11月11日，河北省拍賣總行對(duì)省會(huì)銀宏花苑的24套住宅進(jìn)行拍賣，共有12套成交。總行內(nèi)的專業(yè)人士說，近年來，拍賣行受委托對(duì)住宅進(jìn)行拍賣的情況較多，僅就銀宏花苑，總行就是第二次受委托了。拍賣市場(chǎng)受追捧的三大原因房地產(chǎn)拍賣市場(chǎng)在整個(gè)拍賣市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中都屬“新軍”，卻是一經(jīng)出現(xiàn)便“異軍突起”，房地產(chǎn)標(biāo)的迅速瓜分著拍賣市場(chǎng)中的重要份額，拍賣行與房地產(chǎn)中介激烈地?fù)寠Z著市場(chǎng)“奶酪”。宣傳上低調(diào)的拍賣行為受到市場(chǎng)的高度追捧，其魅力可見一斑，分析起來，只因拍賣有無可比擬的三大優(yōu)勢(shì)。首先是價(jià)格可操控。由于一般拍賣房產(chǎn)的價(jià)格約低于市場(chǎng)價(jià)的20％～30％，對(duì)于特殊價(jià)值的拍賣房產(chǎn)（特別是爛尾樓盤），可能拍出驚人的價(jià)格，使房產(chǎn)體現(xiàn)最大化的價(jià)值。例如，9月14日上海一幢爛尾樓“大正三角地廣場(chǎng)”項(xiàng)目經(jīng)過42個(gè)回合競(jìng)價(jià)，以4．71億元拍出，比底價(jià)高出了8100萬元。據(jù)稱，該項(xiàng)目成交金額僅次于廣國投大廈，在全國房產(chǎn)拍賣中居第二。單個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目成交金額如此之高，在全國拍賣案例中也極為少見。濟(jì)南同聲拍賣有限公司拍賣師張挺在接受記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，拍賣時(shí)并非成交價(jià)越高越好，拍賣物不能偏離正常的市場(chǎng)價(jià)位，只要買賣雙方滿意，實(shí)現(xiàn)物品的最大價(jià)值即可。房價(jià)是樓市競(jìng)爭中最敏感的部分，把定價(jià)權(quán)交給買賣雙方是公平的市場(chǎng)行為。隨著拍賣市場(chǎng)日趨活躍，拍賣價(jià)就會(huì)逐漸接近市場(chǎng)價(jià)，拍賣的價(jià)格將成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自動(dòng)調(diào)節(jié)的一個(gè)新亮點(diǎn)。另外，過戶簡便、產(chǎn)權(quán)明確也使拍賣備受青睞。公平、公開、透明的競(jìng)爭行為在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級(jí)階段，滿足了人們對(duì)市場(chǎng)交易行為越來越高的要求。拍賣“在特定時(shí)間、召集特定的買家、通過競(jìng)價(jià)的方式”，為拍賣標(biāo)的找到了一個(gè)確定的價(jià)格。從這個(gè)意義上說，拍賣交易方式是發(fā)現(xiàn)商品價(jià)格的一種重要途徑，也是價(jià)值規(guī)律的直觀體現(xiàn)，反映了商品的市場(chǎng)供求關(guān)系。在拍賣交易過程中，通過“價(jià)高者得”的方式，最后成交的買受人通常是最具條件或最需要拍賣標(biāo)的者，從而使拍賣標(biāo)的得到最好的開發(fā)和利用，優(yōu)化了資源配置。此外，拍賣還可以降低交易成本，提高交易效率，減少交易風(fēng)險(xiǎn)。