代理意見
尊敬的審判員:
依照《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定,以及本案原告某某物業(yè)管理有限公司的委托,四川某某律師事務(wù)所律師某某某、某某物業(yè)管理有限公司法務(wù)人員某某依法擔(dān)任原告成都某某物業(yè)管理有限公司的代理人?,F(xiàn)依據(jù)本案相關(guān)證據(jù),提出如下代理意見:
一、某某物業(yè)在物業(yè)服務(wù)協(xié)議有效存續(xù)期間妥善地履行了合同義務(wù),即使在履責(zé)過程中有輕微瑕疵,也不影響對其守約的定性。從物業(yè)服務(wù)協(xié)議訂立伊始,原告隨即著手制定《某某臨時規(guī)約》,以促進管理、維護、養(yǎng)護建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部分和維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等活動正常秩序進行。
在具體的物業(yè)服務(wù)過程中,原告嚴(yán)格依照《某某前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,對房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安等項目進行日常維護、修繕、服務(wù)與管理,建立嚴(yán)格的保衛(wèi)登記、按班巡查的制度,及時制止侵害業(yè)主利益的行為。對于小區(qū)公共衛(wèi)生,也指派專人進行維護。
就被告提及原告未合理履約的理由,代理人認為,原告公司限于人力、物力、財力,并不能做到全天候地服務(wù),難免存在工作上的疏漏,屬于理性自然人可容許的范圍。
二、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。
根據(jù)《民法典》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理部門按照物業(yè)公司的資質(zhì)及物業(yè)服務(wù)的項目及服務(wù)完善程度,確定一級、二級、三級資質(zhì)的物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)的最高指導(dǎo)價。原告公司按建筑面積每平方米每月2.00元收取小區(qū)住宅業(yè)主的物業(yè)費用,并以此為依據(jù)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),顯然會與被告所期望的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有所差距。
原告代理人認為:原告業(yè)已投入全公司之大部分人力、物力、財力,盡可能地為領(lǐng)館逸品小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),對于被告所提及的小區(qū)衛(wèi)生臟亂差等情況,原告一直都在著力整治。即或存在不盡如人意之處,也并非被告所述長期無人清潔打掃。
三、被告提及所謂物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的理由不成立,其辯稱的理由不屬于原告的物業(yè)服務(wù)范圍,與本案不屬于同一法律關(guān)系。
據(jù)貴院先行調(diào)解的結(jié)果,代理人認為被告所列明之住改商、樓頂違規(guī)搭建經(jīng)常停電、發(fā)生盜竊無人過問、電費漲價等理由分別屬于建設(shè)局、城管及公安局電力公司之權(quán)責(zé),在上述情況發(fā)生后,原告公司已多次及時向有權(quán)機關(guān)反映匯報,至于最終處理結(jié)果如何與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無關(guān)。
另據(jù)被告所反映的門禁系統(tǒng)失效、園區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損害嚴(yán)重、未修復(fù)、園區(qū)環(huán)境臟亂差等情況,代理人經(jīng)詢問原告公司負責(zé)人并實地勘察情況后,查明門禁系統(tǒng)系小區(qū)新增設(shè)施,并不屬于開發(fā)商與原告
公司約定的服務(wù)范圍,而《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》也并未對此約定,原告公司也不應(yīng)對此承擔(dān)責(zé)任。至于園區(qū)公共設(shè)施受損的問題,代理人認為現(xiàn)收取的物業(yè)費用不足以維持公共設(shè)施的正常維修,需動用業(yè)主專項維修資金,但鑒于動用該項資金需符合嚴(yán)格的法律要件并需依照法定程序才能動用,原告無權(quán)限單方面支配該項資金。因而才造成公共設(shè)施失修的問題,并非被告辯稱的原告公司怠于履行職責(zé)。此外,小區(qū)公共衛(wèi)生欠佳一方面是由于原告公司收取的物業(yè)費入不敷出,無力聘請足夠的保潔人員所致,另一方面是我公司采取循環(huán)清潔工作制,并不能絕對保證每天24小時都處于清潔狀態(tài)。而電梯間檢驗標(biāo)志未張貼、燈泡損壞等問題,原告公司已經(jīng)改正,已經(jīng)組織人員改善了小區(qū)衛(wèi)生、維持小區(qū)良好秩序。
綜上所述,原告公司履行物業(yè)服務(wù)協(xié)議雖有瑕疵,但仍然妥善地履行了合同義務(wù);諸被告拒交物業(yè)費的理由不屬于原告公司負責(zé)范圍,以此作為拒交物業(yè)費的抗辯理由于法無據(jù)。以上代理意見懇請貴院在裁判時充分考慮并予以采納。
此致
成都市某某區(qū)人民法院
訴訟代理人:某某律師某某法務(wù)人員二零一八年十月二十三日
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