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一、具備權(quán)益轉(zhuǎn)讓條件

權(quán)益轉(zhuǎn)讓必須在其轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的（房屋）尚處在期房階段方能實(shí)現(xiàn)。期房轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房在實(shí)踐中有兩個(gè)條件：一是預(yù)購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。當(dāng)前述兩個(gè)條件中的任何一個(gè)成就時(shí)，期房概念消失，權(quán)益轉(zhuǎn)讓受到阻礙，預(yù)購人可以待取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）后，以二手房過戶的形式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。

二、征得開發(fā)商同意

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，期房權(quán)益轉(zhuǎn)讓只有在預(yù)購人尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，才必須取得開發(fā)商的同意。預(yù)購人在已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款時(shí)，只要書面通知開發(fā)商即可。但在實(shí)踐操作中，由于部分房地產(chǎn)交易中心的操作慣例對(duì)于上述兩種情況并不區(qū)別對(duì)待，所以預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）均需取得開發(fā)商的同意，方能實(shí)現(xiàn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商通常采用在預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》上加蓋公章的形式，表明其同意。

三、買賣雙方繳納契稅

權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）具有雙重的法律地位，他既是向開發(fā)商預(yù)購期房的買方，又是向受讓人轉(zhuǎn)讓房屋期權(quán)的賣方，因此在開發(fā)商、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。根據(jù)契稅納稅義務(wù)人的法律特征，權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）必須繳納其與開發(fā)商形成的預(yù)售合同關(guān)系所產(chǎn)生的契稅，而權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人則應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)以其為權(quán)利人的小產(chǎn)證時(shí)繳納權(quán)益轉(zhuǎn)讓協(xié)議關(guān)系所產(chǎn)生的契稅。

四、權(quán)益轉(zhuǎn)讓的法律后果

根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定，預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）實(shí)現(xiàn)了期房的權(quán)益轉(zhuǎn)讓后（以權(quán)益轉(zhuǎn)讓書完成預(yù)告登記為標(biāo)志），他就從法律上解除了在預(yù)售合同中與開發(fā)商形成的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，而由權(quán)益轉(zhuǎn)讓中的受讓人繼受。受讓人日后可以直接與開發(fā)商進(jìn)行房屋交接、辦理產(chǎn)權(quán)過戶（申領(lǐng)小產(chǎn)證）等手續(xù)，并以合同向?qū)Ψ街苯幼肪窟`反預(yù)售合同的法律責(zé)任。

期房轉(zhuǎn)讓的流程有哪些

期房轉(zhuǎn)讓的手續(xù)如下：

第一步，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。期房轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓人必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同。

第二步，需要轉(zhuǎn)讓雙方辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

第三步，經(jīng)批準(zhǔn)后，依法繳納印花稅，然后由審批部門在轉(zhuǎn)讓合同上加蓋預(yù)售登記專用章。

第四步，轉(zhuǎn)讓方所持原預(yù)售合同正本移交給受讓方，受讓方憑此件與開發(fā)商辦理過戶手續(xù)，主管機(jī)關(guān)經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售合同檔案。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

《中華人民共和國社會(huì)保險(xiǎn)法》

第二條國家建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)制度，保障公民在年老、疾病、工傷、失業(yè)、生育等情況下依法從國家和社會(huì)獲得物質(zhì)幫助的權(quán)利。

第三條社會(huì)保險(xiǎn)制度堅(jiān)持廣覆蓋、?；?、多層次、可持續(xù)的方針，社會(huì)保險(xiǎn)水平應(yīng)當(dāng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)。

第四條中華人民共和國境內(nèi)的用人單位和個(gè)人依法繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，有權(quán)查詢繳費(fèi)記錄、個(gè)人權(quán)益記錄，要求社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提供社會(huì)保險(xiǎn)咨詢等相關(guān)服務(wù)。

個(gè)人依法享受社會(huì)保險(xiǎn)待遇，有權(quán)監(jiān)督本單位為其繳費(fèi)情況。