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1．缺乏法律保護(hù)：若承建商無(wú)法提供完備的“五證”證明材料，則足以表明其可能并不具備開(kāi)發(fā)和建設(shè)商品住房的資格，且沒(méi)有權(quán)利進(jìn)行商品房的銷(xiāo)售活動(dòng)，因此，此類(lèi)房屋的質(zhì)量安全難以得到充分保障。2．購(gòu)房合同效力問(wèn)題：部分開(kāi)發(fā)商為了迅速回收資金并占領(lǐng)市場(chǎng)份額，在尚未獲得全部必要證件的情況下便開(kāi)始銷(xiāo)售房屋，然而在此種情況下簽署的購(gòu)房合同將被視為無(wú)效，購(gòu)房者的合法權(quán)益亦無(wú)法得到有效維護(hù)。3．土地性質(zhì)不明晰：由于“五證”不齊的房產(chǎn)存在著土地性質(zhì)無(wú)法明確界定的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而導(dǎo)致房屋的所有權(quán)期限無(wú)法得到可靠保證。例如，商業(yè)用地的使用權(quán)僅為40年，而只有在住宅用地之上建造的房屋，其所有權(quán)期限才能達(dá)到70年。倘若開(kāi)發(fā)商故意混淆房屋性質(zhì)，將在商業(yè)用地之上建造的房屋誤導(dǎo)性地作為普通住宅進(jìn)行銷(xiāo)售，那么購(gòu)房者在毫不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了該類(lèi)房屋，其土地使用權(quán)期限將會(huì)縮短30年，同時(shí)還需承擔(dān)商業(yè)水電費(fèi)用及較高的契稅等額外負(fù)擔(dān)。4．開(kāi)發(fā)

律師解答：十五日。按照辦理退房手續(xù)的流程來(lái)看，一般購(gòu)房者提出退房申請(qǐng)后十五日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還買(mǎi)房人已經(jīng)支付的全部房款。也就是說(shuō)只要購(gòu)房者符合退房條件，提交了退房申請(qǐng)，沒(méi)有其他意外發(fā)生的情況下，半個(gè)月的時(shí)間就可以退房了，另外購(gòu)房者要注意退房相關(guān)的手續(xù)一般是由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理的，購(gòu)房者要當(dāng)心有的開(kāi)發(fā)商故意拖延辦理時(shí)間?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨邨l民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商五證不全簽過(guò)合同還能退房。開(kāi)發(fā)商五證不全時(shí)，購(gòu)房人不應(yīng)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，以避免由于證照不齊帶來(lái)的損失；已簽訂合同的在知情后可以申請(qǐng)退房，開(kāi)發(fā)商拒絕解除買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房人可以到當(dāng)?shù)刈〗ㄎ对V，或者到房產(chǎn)所在地法院起訴開(kāi)發(fā)商。一、協(xié)商索賠解除合同商品房退房程序是怎么樣的協(xié)商索賠解除合同商品房的退房程序如下：1、購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話(huà)向開(kāi)發(fā)商發(fā)出退房通知；2、督促開(kāi)發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續(xù)；3、督促開(kāi)發(fā)商將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人；4、辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。二、簽了一個(gè)星期的合同可以退款嗎房屋也是商品，需要滿(mǎn)足退房的條件，購(gòu)房者都可以要求開(kāi)發(fā)商退房的?？梢酝朔康臈l件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件主要是說(shuō)購(gòu)房者在于開(kāi)發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，在合同中約定的可以可以退房的條件，如房產(chǎn)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房人可以要求

律師解答：一般沒(méi)有。五證不全的房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同。合同無(wú)效一般不存在違約問(wèn)題，所以很難要求賠償違約金。出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有相關(guān)法定情形，如故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，從而導(dǎo)致合同無(wú)效的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！睹穹ǖ洹返谝话傥迨邨l民事法律行為無(wú)效、被撤銷(xiāo)或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

若開(kāi)發(fā)商尚未獲得完備的“五證”，則雙方簽訂的商品房銷(xiāo)售合同將被判定為無(wú)效合同。對(duì)于未取得完整“五證”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者有權(quán)提出解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同之申請(qǐng)，并且有權(quán)利拒絕接受該房屋。若開(kāi)發(fā)商拒絕履行合同解除責(zé)任，購(gòu)房者可向當(dāng)?shù)貐^(qū)域住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行投訴，亦或向房屋所在城市的中級(jí)人民法院提起訴訟?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定驗(yàn)收合格后，方可交付使用?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買(mǎi)受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及

最近我想購(gòu)買(mǎi)一套商品房，但是又很擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)證能否及時(shí)拿到。我想咨詢(xún)一下是否五證齊全、合法的商品房只要付了款取得鑰匙入住就理所當(dāng)然獲得該房屋的產(chǎn)權(quán)并擁有了房屋產(chǎn)權(quán)證？王女士先來(lái)介紹一下有關(guān)城市房屋權(quán)屬的一些相關(guān)知識(shí)。首先，城市房屋權(quán)屬，必須依法實(shí)行登記?！吨腥A人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋的所有權(quán)占有、使用、收益及處分的權(quán)力以及由上述權(quán)力產(chǎn)生的抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋歸屬關(guān)系的行為。因此，登記是房地產(chǎn)行業(yè)商品進(jìn)入流通領(lǐng)域而進(jìn)行交易的一個(gè)必經(jīng)環(huán)節(jié)，也是房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的一個(gè)重要法律依據(jù)。其次，必須到房地產(chǎn)行政管理部門(mén)辦理登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。其他任何單位和個(gè)

關(guān)于購(gòu)房合同是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，需要明確指出的是，即使開(kāi)發(fā)商未能提供齊全的五證，只要在實(shí)際交易過(guò)程中確實(shí)存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，且未違反任何國(guó)家法律法規(guī)，也未對(duì)社會(huì)公序良俗造成不良影響，那么這份房屋買(mǎi)賣(mài)合同仍然具備法律效力。這一點(diǎn)，我們可以從《中華人民共和國(guó)民法典》中的相關(guān)條款得到印證。《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

若購(gòu)買(mǎi)的預(yù)售房屋在支付首付款之后被發(fā)現(xiàn)未具備完整的五項(xiàng)許可證，通常情況下是可以申請(qǐng)退還已支付款項(xiàng)的。在合同訂立之后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依照合約規(guī)定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。若購(gòu)房者在合同規(guī)定的期限內(nèi)無(wú)法獲得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)證書(shū)，那么出賣(mài)方就應(yīng)該為其不履行合同義務(wù)而承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

對(duì)于合同違約的情況，沒(méi)有違約一方可以就違約金或定金選擇其中一項(xiàng)進(jìn)行主張，交付定金一方違約未交付定金的一方可以主張不返還定金，亦可以主張違約金，二者選其一。一、合約保證金可以退嗎合約保證金符合條件的可以退，否則不行，具體如下：1、支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；2、收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。合同保證金即當(dāng)事人簽訂合同時(shí)，一方向?qū)Ψ街Ц抖ń鹱鳛閭鶛?quán)擔(dān)保。當(dāng)事人可以同意向?qū)Ψ街Ц抖ń鹱鳛閭鶛?quán)擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或者收回。定金應(yīng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在定金合同中約定交付定金的期限。定金合同自定金實(shí)際交付之日起生效，存款金額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的金額的20％。當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，選擇適用違約金或定金條款。二、關(guān)于定金和違約金的問(wèn)題定金與違約金都是在有一方違約后，由守約方主張。如果合同中既有定金約定

如果不能辦理房地產(chǎn)證明書(shū)，可以要求退款的是開(kāi)發(fā)人員違反合同的。通常交房以后，三個(gè)月不辦理房產(chǎn)證，可以要求開(kāi)發(fā)商退房的。根據(jù)《商社銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從商社交付使用之日起90天內(nèi)，必須向住宅所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提所在地的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商社購(gòu)買(mǎi)者辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。由于開(kāi)發(fā)商的原因造成購(gòu)房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證；或者期房預(yù)購(gòu)人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買(mǎi)受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。買(mǎi)的期房可以退嗎購(gòu)買(mǎi)的期房可以退要符合的條件有：1．商品房買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容異于認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容；2．開(kāi)發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件；3．開(kāi)發(fā)商單方變更規(guī)劃；4．按揭未獲批準(zhǔn)；5．先賣(mài)后抵、一房二賣(mài)或先抵后賣(mài)；6．面積誤差、質(zhì)量瑕疵。《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下

若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未能出示所有法定證件便開(kāi)始出售房屋，業(yè)主可前往當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行申訴及檢舉揭發(fā)；或者直接向房屋所在地的司法機(jī)構(gòu)提起訴訟。此類(lèi)法定證件通常包括國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證以及商品房預(yù)售許可證或商品房銷(xiāo)售許可證。只要房地產(chǎn)商取得以上全部證件，方能進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售活動(dòng)?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第七條商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

律師解答：可以。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，交了定金是否能退分為兩種情況：一、如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。二、因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人?！渡唐贩亢贤忉尅返谒臈l出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。《民法典》第五百八十六條當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過(guò)部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額?！睹穹ǖ洹返谖灏侔耸邨l債務(wù)人履行債務(wù)的

商品房五證不全可以退房，不需要向開(kāi)發(fā)商支付違約金。開(kāi)發(fā)商五證不全簽訂的合同可以退房，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商售賣(mài)房屋必須有“五證”，否則違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，可以請(qǐng)求解除合同，要求退房。法律規(guī)定，可以解除合同的情形有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。商品房五證不全的，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任，合同中約定違約責(zé)任并明確違約金具體數(shù)額的，從其約定。如果沒(méi)有約定，按照相關(guān)法律規(guī)定處理。正常情況下如果沒(méi)有約定違約金的百分比是多少，一般不超過(guò)百分之三十的。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加，如果約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。《民法典》第五百八十五條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者

在法律層面上，未經(jīng)完備許可證書(shū)的房產(chǎn)銷(xiāo)售合同將被認(rèn)定為無(wú)效。這是由于這類(lèi)未持有完備許可證書(shū)的房產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了開(kāi)發(fā)商出售樓盤(pán)的重要缺陷。換句話(huà)說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商的許可證書(shū)不完善時(shí)，他們便喪失了進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售（預(yù)先銷(xiāo)售）的合法資格。因此，從法律視角上看，開(kāi)發(fā)商在這種情形下實(shí)際上已經(jīng)失去了進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售的行為能力。而在此種情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同也將會(huì)被判定為無(wú)效合同?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。